Prowadzenie działalności gospodarczej często wymaga posiadania terenu, na którym będą wykonywane czynności związane z nią. Z tego też względu warto rozejrzeć się za odpowiednim miejscem, a po jego znalezieniu rozważyć, czy podpisać umowę dzierżawy czy najmu.

Podobieństwa i różnice

Gdy przedsiębiorca spodziewa się dodatkowych pożytków, powinien zawrzeć umowę dzierżawy. Podstawowa różnica między umową najmu i dzierżawy dotyczy właśnie pożytków. Najemca nie ma do nich prawa, a dzierżawca – tak. Pożytki mogą być dwojakiego rodzaju: naturalne (np. płody rolne) i cywilne (dochody, takie jak np. czynsz z części powierzchni wykorzystywanej przez inną osobę czy firmę). Poza tą podstawowa różnicą – dzierżawa jest formą prawną zbliżoną do najmu.

Zanim przedsiębiorca podpisze umowę dzierżawy, powinien wiedzieć, że przez tę umowę wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków, natomiast dzierżawca do zapłaty umówionego czynszu. Wydzierżawiający nie musi być wcale właścicielem rzeczy oddanej w dzierżawę.

Umowa dzierżawy ma zawsze charakter odpłatny. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków, np. 1/10 ich uzyskanej części.

Najważniejsze obowiązki

Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Firma, która wynajęła powierzchnię biurową, nie może więc samodzielnie zmienić jej przeznaczenia i rozpocząć prowadzenie na niej np. sklepu spożywczego. Tak samo bez zgody wydzierżawiającego nie można rozpocząć prowadzenia komisu samochodowego na gruncie, który został oddany szkole nauki jazdy pod plac manewrowy.

Dzierżawca zawsze ma obowiązek utrzymania dzierżawionych rzeczy w należytym stanie. Przykładowo właściciel firmy nie może doprowadzić do ruiny budynku, w którym siedzibę ma jego przedsiębiorstwo. Jego obowiązkiem jest wykonywanie podstawowych prac konserwatorskich i napraw. Dzierżawca nie ma natomiast obowiązku wykonania inwestycji, której celem jest zwiększenie wartości przedmiotu dzierżawy. Nie musi on więc np. odnawiać elewacji budynku czy wymieniać w nim okien.

Ważne!

Wierzytelności z tytułu czynszu dzierżawnego przedawniają się z upływem trzech lat.

Decydując się na dzierżawę, właściciel firmy musi pamiętać, że nie może swobodnie dysponować przedmiotem umowy. Bez zgody wydzierżawiającego nie ma prawa go poddzierżawiać.

Jeżeli pomimo tego zakazu to zrobi, właściciel będzie mógł dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. A to z kolei może doprowadzić firmę do poważnych kłopotów. Będzie ona bowiem zmuszona do szybkiej przeprowadzki i szybkiego znalezienia nowej siedziby, a przez to nie będzie mogła pozwolić sobie na twarde negocjowanie stawek za czynsz dzierżawny czy najem w nowej siedzibie. Taka szybka przeprowadzka może być też kłopotliwa dla klientów firmy, którzy przyzwyczaili się już do jej poprzedniego adresu.

Uiszczanie opłat

Kolejnym bardzo ważnym obowiązkiem dzierżawcy jest terminowe płacenie czynszu. Termin płatności strony zwykle zastrzegają w umowie. Jeżeli jednak termin taki nie został zastrzeżony, to czynsz powinien być płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, czyli np. na koniec miesiąca czy roku.

Jeśli nie ma takiego zwyczaju, czynsz płaci się półrocznie z dołu. Uzyskanie czynszu zabezpieczone jest ustawowym prawem zastawu. Przysługuje ono wydzierżawiającemu także na rzeczach służących do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeśli rzeczy te znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy.

Terminowe płacenie czynszu jest o tyle ważne dla bezpieczeństwa prowadzenia firmy, że opóźnienie w płatności może doprowadzić do rozwiązania umowy i narazić firmę np. na problemy lokalowe.

Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Rozwiązanie umowy nie może nastąpić jednak automatycznie i bez uprzedzenia.

Wydzierżawiający powinien uprzedzić będącego w zwłoce z płatnościami, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Sąd Najwyższy w wyroku z 21 października 2010 r. (sygn. akt IV CSK 215/10) uznał, że jeśli wydzierżawiający go nie wyznaczył, dzierżawa ulega rozwiązaniu z upływem trzech miesięcy od złożenia wypowiedzenia.

Wypowiedzenie bowiem należy w takim wypadku traktować jak uprzedzenie o rozwiązaniu umowy w przypadku nieuregulowania należności. Wypowiedzenie nie wymaga szczególnej formy, a wypowiadający umowę nie musi uzasadniać swojej decyzji.

Umowa może wskazywać, że oprócz czynszu dzierżawca będzie też uiszczał podatki i inne ciężary związane z przedmiotem dzierżawy oraz będzie ponosić koszty jego ubezpieczenia. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości będzie mógł ustanowić zastaw na rzeczach przedsiębiorstwa także na zabezpieczenie terminowej zapłaty tych danin.

Termin trwania

Umowa dzierżawy może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Określenie okresu trwania umowy ma istotne znaczenie przede wszystkim przy jej wypowiedzeniu. Zdecydowanie łatwiej jest rozwiązać umowę dzierżawy zawartą na czas nieoznaczony, gdyż tylko taką można wypowiedzieć z zachowaniem umówionego terminu. Jeżeli umowa go nie przewiduje, dzierżawę można wypowiedzieć na sześć miesięcy przed upływem roku dzierżawnego.

Dla przedsiębiorcy większą stabilność i pewność daje zawarcie umowy na czas oznaczony. Przed jego upływem nie można jej bowiem wypowiedzieć.

Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca musi zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy. Dzierżawca nie ponosi więc odpowiedzialności za tzw. zwykłe zużycie ruchomości czy nieruchomości.

Ważne!

Dzierżawa może dotyczyć nie tylko nieruchomości, ale i całego przedsiębiorstwa. Ta forma jest korzystna szczególnie dla tych osób, które np. oddziedziczyły przedsiębiorstwo, ale nie chcą się nim zajmować, a jedynie czerpać z tego tytułu część zysków, jakie ono wypracowuje.

Czy umowa dzierżawy uprawnia do budowy

Pozyskałem w 30-letnią dzierżawę grunt. Chciałbym na nim wybudować mały obiekt budowlany, który ułatwi mi korzystanie z niego. Czy umowa dzierżawy uprawnia mnie do budowy?

Tak Osoba, która stara się o pozwolenie na budowę musi posiadać tytuł prawny do dysponowania działką na cele budowlane. Tytułem takim jest prawo własności, ale może nim być tez umowa dzierżawy. Niestety, nie każda Jeśli dzierżawca chciałby wznosić obiekty budowlane, to odpowiednie uprawnienie do tego powinno być wprost zawarte w umowie dzierżawy. Inaczej dochodziłoby do nadużyć. Jak słusznie uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 27 maja 2009 r. (sygn. akt VII SA/Wa 509/09) zgoda właściciela nieruchomości (wydzierżawiającego) upoważniająca inwestora (dzierżawcę) do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, powinna być sformułowana w sposób jasny i jednoznaczny, co oznacza, że nie można jej domniemywać.

UMOWA DZIERŻAWY zawarta 2 stycznia 2012 r. w Warszawie pomiędzy:

1. Janem Nowakiem, zamieszkałym w Warszawie przy ul. Miłej 123 legitymującym się dowodem osobistym seria ARX nr 125298 wydanym przez Prezydenta m.st. Warszawy, zwanym dalej wydzierżawiającym;

2. Markiem Ptasiem, zamieszkałym w Warszawie przy ul. Krótkiej 22 legitymującym się dowodem osobistym seria AMW nr 742189 wydanym przez Prezydenta m.st. Warszawy zwanym dalej dzierżawcą.

§ 1.

Wydzierżawiający oświadcza, że jest właścicielem gruntu o powierzchni 2000 mkw., położonego w Wesołej przy ul. Mazowieckiej 123, dla którego jest prowadzona KW nr 954168, który oddaje dzierżawcy w dzierżawę.

§ 2.

Przeznaczeniem przedmiotu dzierżawy jest prowadzenie na nim działalności gospodarczej – komisu samochodowego. Przeznaczenie przedmiotu dzierżawy może zostać zmienione wyłącznie za pisemną zgodą wydzierżawiającego.

§ 3.

Dzierżawca oświadcza, że znany jest mu stan techniczny przedmiotu dzierżawy, który przyjmuje w dzierżawę z dniem zawarcia umowy.

§ 4.

Umowa zostaje zawarta na okres 5 lat.

§ 5.

Dzierżawca będzie płacił wydzierżawiającemu czynsz dzierżawny w wysokości 5000 zł (słownie pięć tysięcy złotych) miesięcznie, płatny z góry do 10. dnia każdego miesiąca.

§ 6.

Dzierżawca ponosi wszelkie koszty związane z bieżącą eksploatacją przedmiotu dzierżawy i prowadzoną działalnością gospodarczą – w szczególności koszty energii elektrycznej, wody, podatków i innych danin publicznych.

§ 7.

Dzierżawca zobowiązuje się używać przedmiot dzierżawy zgodnie z jego przeznaczeniem oraz nie dokonywać w nim zmian bez zgody wydzierżawiającego.

§ 8.

Dzierżawca zobowiązuje się ubezpieczyć przedmiot dzierżawy na własny koszt.

§ 9.

Dzierżawca zobowiązuje się nie poddzierżawiać przedmiotu dzierżawy ani nie obciążać go prawami osób trzecich i nie oddawać go w bezpłatne używanie osobom trzecim bez pisemnej zgody wydzierżawiającego.

§ 10.

Wydzierżawiający może rozwiązać umowę w razie zalegania przez dzierżawcę z należnym czynszem przez okres dwóch miesięcy.

§ 11.

Po zakończeniu umowy dzierżawca zobowiązany jest zwrócić wydzierżawiającemu przedmiot dzierżawy w stanie niepogorszonym z uwzględnieniem stopnia normalnego zużycia.

§ 12.

Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

§ 13.

W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego.

§ 14.

Wszelkie spory powstałe na tle tej umowy poddane są pod rozstrzygnięcie sądów powszechnych zgodnie z właściwością określoną w przepisach kodeksu postępowania cywilnego.

§ 15.

Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

.............................................                       .........................................

(Wydzierżawiający)                                                               (Dzierżawca)

Załączniki:

- mapa terenu z zaznaczonym przedmiotem dzierżawy

Podstawa prawna

- Art. 693–709 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (DzU nr 16, poz. 93 ze zm.)