Pojęcie sukcesji rozumiane jest szeroko jako proces przekazania formuły prowadzonej działalności następcom prawnym, zarówno w formie czynności prawnych jak i spadkobrania. W procesie przekazania następcom aktywów prowadzonej działalności mogą się pojawić ograniczenia w związku ze szczególnym statusem nieruchomości, czy też osobą nabywcy lub spadkobiercy.

Obecnie ograniczenia w zakresie nabywania nieruchomości dotyczą dwóch grup zagadnień: kwestii obrotu nieruchomościami rolnymi i leśnymi oraz nabywania nieruchomości przez cudzoziemców.

Ograniczenia w nabywaniu gruntów rolnych

Po pierwsze, wskazać należy jakie konsekwencje prawne dla planowanej sukcesji powoduje „rolny" lub „leśny" charakter nieruchomości stanowiącej mienie przedsiębiorcy. Szczegółowe zasady rządzące nabywaniem nieruchomości rolnych określa ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, z kolei ograniczenia związane z nabywaniem nieruchomości leśnych zawarte są w ustawie z dnia 28 września 1991 r. o lasach.

Działanie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oparte jest na dwóch podstawowych zasadach. Po pierwsze, nieruchomości rolne – z pewnymi wyjątkami – mogą nabywać jedynie rolnicy indywidualni. Od tej zasady są wyjątki. Ich katalog obejmuje dwie grupy podmiotów:

1.

osoby bliskie względem zbywcy (zdefiniowane w ustawie – zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione), jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych Kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania; podmioty nabywające w drodze dziedziczenia, zapisu windykacyjnego, na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego oraz w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego oraz

2.

podmioty, które uzyskały zgodę prezesa KOWR (Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa), w formie decyzji administracyjnej.

Po drugie, zakaz zbywania nabytej nieruchomości. Obowiązek ten dotyczy w szczególności rolników indywidualnych oraz podmiotów, które uzyskały zgodę prezesa KOWR na nabycie, a nie dotyczy nabywców wymienionych pod lit. a), z wyjątkiem nabywców w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego. Wskazany powyżej zakaz może być wyłączony orzeczeniem sądu, przy czym ustawodawca wprowadził sankcję nieważności zbycia bez zgody sądu.

Ustawa w brzmieniu przed zmianami, które weszły 30 kwietnia 2016 r. dotyczyła wyłącznie nabywania własności nieruchomości rolnych oraz gospodarstw rolnych w drodze umów, aktualnie jej zakres został rozszerzony na:

1.

nabywanie własności oraz użytkowania wieczystego nieruchomości rolnych i gospodarstw rolnych w drodze czynności prawnej, orzeczenia sądu lub organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego (w tym dziedziczenia),

2.

nabywanie udziałów i akcji w spółkach, które są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych.

Ograniczeń wynikających z przepisów ustawy nie stosuje się, co do zasady, do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.

Uprawnienia prezesa KOWR

Ustawa przyznaje prezesowi KOWR dwa istotne uprawnienia prawnokształtujące:

-  po pierwsze, prawo pierwokupu:

a) nieruchomości rolnej i gospodarstwa rolnego (wyjątek dotyczy sytuacji, gdy umowa sprzedaży zawierana jest z osobą bliską względem zbywcy, jednostką samorządu terytorialnego, Skarbem Państwa lub gdy sprzedaż następuje pomiędzy osobami prawnymi tego samego Kościoła lub związku wyznaniowego, względnie gdy nabywcą jest podmiot, który uzyskał zgodę prezesa KOWR) oraz

b) prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółkach (wyjątek dotyczy akcji dopuszczonych do obrotu na rynku giełdowym oraz udziałów i akcji nabywanych przez osoby bliskie),

-  po drugie, prawo nabycia (wykupu), które może być wykonywane co do nieruchomości rolnej w przypadku:

a) zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości (wyjątki chronią osoby bliskie);

b) w przypadku nabycia nieruchomości w innej drodze niż umowa sprzedaży (uprawnienie to nie przysługuje w sytuacji, gdy nabywcą jest: rolnik indywidualny, podmiot, który uzyskał zgodę prezesa KOWR, osoby bliskie, osoby, które nabyły nieruchomość w wyniku dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego, czy przez rolnika indywidualnego w wyniku zapisu windykacyjnego, a także jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej nastąpiło w wyniku umowy z następcą);

c) nabycia udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej, przy czym w tym zakresie ustawodawca nie przewidział żadnych wyjątków, nawet w odniesieniu do osób bliskich.

Dziedziczenie nieruchomości rolnych

Jeśli chodzi o zasady dziedziczenia nieruchomości rolnych to:

-  po pierwsze, wszyscy mogą nabyć taką nieruchomość w drodze dziedziczenia (ustawowego oraz testamentowego – spadkobiercy i zapisobiercy windykacyjni) bez ograniczeń – zwolnienie z zakazu nabywania,

-  po drugie, osoby, które nabyły nieruchomości rolne w drodze dziedziczenia nie muszą prowadzić osobiście gospodarstwa rolnego przez 10 lat (mogą je wcześniej zbyć lub oddać np. w dzierżawę) – zwolnienie z nakazu prowadzenia gospodarstwa;

-  po trzecie, prezes KOWR, ma prawo nabyć nieruchomość nabytą w drodze dziedziczenia, z wyjątkiem nieruchomości nabytych: przez osoby bliskie; w wyniku dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia przez rolnika – indywidualnego (ustawowego względnie testamentowego) oraz przez rolnika indywidualnego w wyniku zapisu windykacyjnego.

Podsumowując, krąg przedsiębiorców, którzy powinni wziąć pod uwagę ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi jest szeroki. Ograniczenia mogą dotyczyć m. in.: sprzedaży nieruchomości; transakcji na udziałach i akcjach; podziału, łączenia i przekształcenia spółek; likwidacji spółek i sprzedaży egzekucyjnej; zaspokojenia z zastawów na udziałach lub akcjach i z hipotek; reorganizacji grup kapitałowych

Nieruchomości leśne

W przypadku sprzedaży nieruchomości oznaczonej jako las w ewidencji gruntów i budynków, Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu tego gruntu. Jeżeli natomiast nabycie nieruchomości leśnej następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub jednostronnej czynności prawnej, Lasy Państwowe mogą złożyć oświadczenie o nabyciu tego gruntu za zapłatą równowartości pieniężnej. Ograniczenia w obrocie nieruchomościami leśnymi mogą zatem dotyczyć nie tylko umowy sprzedaży, ale również reorganizacji grup kapitałowych, na przykład aportu takiej nieruchomości.

Ograniczenia w obrocie działkami leśnymi nie mają zastosowania, m.in. wówczas, gdy nabywcami są: małżonek zbywcy, krewni lub powinowaci zbywcy w linii prostej bez ograniczenia stopnia oraz w linii bocznej do trzeciego stopnia, osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli. Nie obowiązują one również w przypadku dziedziczenia.

Ograniczenia dla cudzoziemców

W dalszej części, wskazać należy na ograniczenia nabywania nieruchomości przez cudzoziemców są w ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Generalną zasadą jest, że nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców wymaga zezwolenia wydanego przez ministra spraw wewnętrznych. Cudzoziemcem w rozumieniu wyżej powołanej ustawy jest:

1. osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego, ale także

2. osoba prawna mająca siedzibę za granicą,

3. osoba prawna i spółka handlowa nie posiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w powyższych punktach.

Zezwolenia wymaga każde nabycie nieruchomości, to znaczy nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie zdarzenia prawnego.

Czynnościami wymagającymi zezwolenia jest:

1. nabycie nieruchomości;

2. nabycie lub objęcie udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, z wyjątkiem nabycia akcji spółki dopuszczonej do publicznego obrotu na rynku regulowanym.

Obowiązek uzyskania zezwolenia istnieje, jeśli poprzez nabycie udziałów w spółce, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości, cudzoziemiec przejmuje kontrolę nad nią. Taka konieczność istnieje również wówczas, gdy spółka jest już kontrolowana, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec nie będący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki. W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną uważa się taką spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 proc. głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu lub mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów kodeksu spółek handlowych.

Przepisy ustawy nie znajdują zastosowania przy przekształceniu spółki oraz przy nabyciu nieruchomości w skutek dziedziczenia ustawowego, ale nie dotyczy to już dziedziczenia testamentowego.

Nabycie nieruchomości, nabycie lub przejęcie udziałów lub akcji przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne.

Od 1 maja 2004 r. generalna zasada, iż nabycie nieruchomości lub udziałów i akcji w spółkach będących właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości przez cudzoziemców wymaga zezwolenia, nie ma zastosowania do obywateli oraz przedsiębiorców posiadających miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Europejskiego Obszaru Gospodarczego (Unia Europejska, Islandia, Norwegia i Lichtenstein) oraz Konfederacji Szwajcarskiej.

A oto istotne wyjątki

Najistotniejsze wyjątki od obowiązku uzyskania zezwolenia to:

-  nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego;

-  nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt czasowy, stały lub pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;

-  nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt czasowy, stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;

-  nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;

-  nabycie przez „kontrolowaną osobę prawną", na jej cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast.

Dr Mateusz Baran, radca prawny, BDO Legal Łatała i Wspólnicy Sp.k.

Katarzyna Zajas-Aydogan, radca prawny, partner w BDO Legal Łatała i Wspólnicy Sp.k.

Zasygnalizowane obok ograniczenia w zakresie nabywania nieruchomości rolnych i leśnych oraz nabywania nieruchomości przez cudzoziemców potwierdzają, że niejednokrotnie w procesie przekazania następcom aktywów określonej formuły prowadzonej działalności gospodarczej, w związku ze szczególnym statusem nieruchomości, czy też osoby następcy (nabywcy lub spadkobiercy) można napotkać na dodatkowe problemy, co daje asumpt do podejścia do sukcesji w sposób przemyślany i zaplanowany. ?

Poprzednie artykuły dotyczące sukcesji opublikowaliśmy w „Biznesie"

-  „Komu należy przekazać władzę i majątek firmy" 21 grudnia 2018 r. (1)

-  „A może warto skutecznie rozdzielić sferę władztwa i własności" 28 grudnia 2018 r. (2)

-  „Kiedy warto wybrać spółkę osobową" 4 stycznia 2019 r. (3)

-  „Jak funkcjonuje sukcesja w spółkach kapitałowych" 11 stycznia 2019 r. (4)

-  „Szanse i zagrożenia dla procedury sukcesji w spółce giełdowej" 18 stycznia 2019 r. (5)

-  „Czy sukcesja firmy może wpływać na wykorzystanie funduszy unijnych" 1 lutego 2019 r. (6) -