Kupujący musi respektować istniejącą umowę najmu

[b]W wyroku z 5 lutego 2009 r. (I CSK 325/08) Sąd Najwyższy [/b]uznał, że data pewna umowy, od której zależy wyłączenie tego uprawnienia w stosunku do umów zawartych na czas oznaczony, może być umieszczona na umowie najmu czy dzierżawy nie tylko w chwili jej zawierania, ale także później.

[srodtytul]Nabywca wypowiada [/srodtytul]

Nowy właściciel czy użytkownik wieczysty może – z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia – wypowiedzieć umowę najmu zawartą przez swego poprzednika. Od tej zapisanej w art. 678 § 1 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] zasady ważny wyjątek wskazano w § 2 tego artykułu, które to przepisy art. 694 k.c. nakazuje stosować odpowiednio także do dzierżawy.

Otóż [b]nie wolno nabywcy wypowiedzieć najmu ani dzierżawy, jeżeli umowa najmu czy dzierżawy zawarta została na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy czy dzierżawcy wydana (wszedł on w jej posiadania).

Przepisy te mają w praktyce zastosowanie tylko do nieruchomości użytkowych – biznesowych, ponieważ najem lokalu mieszkalnego regulują inne przepisy.[/b]

[srodtytul]Nabywca chce budować [/srodtytul]

W 1989 r. między Przemysłowym Centrum Optyki (PCO) jako wydzierżawiającym i spółką akcyjną KOLT została zawarta umowa dzierżawy dotyczącej części dużej nieruchomości przy ul. Ostrobramskiej w Warszawie. W 1996 r. podpisano aneks do tej umowy, przedłużając dzierżawę na czas oznaczony do 2021 r.

W 2006 r. prawo użytkowania wieczystego nabyła od PCP spółka Pirelli PKO Real Estate. Firma ta, powołując się na art. 678 § 1 k.c., wypowiedziała spółce KOLT umowę dzierżawy i wezwała ją do wydania nieruchomości. Bezskutecznie.

W krótkim czasie sprzedała prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości spółce z o.o. Nowe Ogrody. Nieruchomość jest potrzebna tej firmie w związku z zamierzeniami inwestycyjnymi. Także ona złożyła spółce KOLT wypowiedzenie, powołując się na uprawnienia nabywcy nieruchomości zapisane w art. 678 § 1 k.c. Wobec bezskuteczności wezwań wystąpiła przeciwko spółce KOLT do sądu.

Ta, powołując się na art. 678 § 2 k.c., przekonywała, że wypowiedzenie jest bezskuteczne, że umowa dzierżawy z 1996 r. trwa.

Takiego zdania był też sąd I instancji, który oddalił żądanie wydania nieruchomości. Jego wyrok zaakceptował sąd II instancji. [b]Umowa z 1999 r. jest zawarta na czas określony na piśmie. Jest też[/b] – jak przyjęły sądy – [b]zaopatrzona w datę pewną w rozumieniu art. 81 § 2 k.c. Walor daty pewnej miała w tym wypadku wzmianka urzędu skarbowego o opłaceniu przez spółkę KOLT jako dzierżawcę opłaty skarbowej, która obciążała wtedy takie jak ta umowy dzierżawy (teraz jest to podatek od czynności cywilnoprawnych).[/b]

[srodtytul]Ten sam stan prawny [/srodtytul]

Wskutek skargi kasacyjnej aktualnego użytkownika wieczystego sprawa znalazła się na wokandzie Sądu Najwyższego. Ten uznał wyroki wydane w tej sprawie w obu instancjach za prawidłowe.

[b]Nie przekonały go argumenty skarżącej spółki, że data pewna musi mieć tę samą datę, co czynność prawna, czyli tu: umowa dzierżawy. W przeciwnym razie byłoby to ograniczenie uprawnień właścicielskich.[/b]

SN oddalając jej skargę kasacyjną, powołał się na [b]wyrok SN z 1978 r. (III CRN 232/78)[/b] dotyczący dokładnie takiej samej sprawy. Sędzia Krzysztof Pietrzykowski stwierdził, że od tego czasu przepisy nie zmieniły się i nie ma powodów do odstępowania od stanowiska w nim zajętego.

- [b]Data pewna[/b] – tłumaczył sędzia – [b]musiałaby mieć tę samą datę, co czynność prawna, gdyby od zachowania tego warunku zależała ważność tej czynności[/b] (forma ad solemnitatem).

[b]Jeśli jednak zależą od niej tylko niektóre skutki tej czynności[/b] (forma ad eventum), [b]może ona być opatrzona datą pewną później. Przy umowie dzierżawy na czas oznaczony takim skutkiem jest niemożność jej wypowiedzenia przez nabywcę nieruchomości[/b].