Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu

Najemca ma obowiązek płacić czynsz w umówionym terminie (art. 669 kodeksu cywilnego). Określa go umowa najmu, a gdy milczy na ten temat – przepisy kodeksu. Te zaś mówią jasno, że czynsz trzeba płacić z góry. Uzależniają też termin wpłaty od czasu, na jaki zawarto umowę.Jeżeli podpisano ją na:

- nie dłużej niż miesiąc – płaci się za cały czas najmu,

- na dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – płaci się z góry do 10. dnia każdego miesiąca.

Niestety, nie zawsze najemca płaci w umówionym terminie. Zdarza się, że jego dług rośnie w zastraszającym tempie. Co wtedy? Przede wszystkim możesz wypowiedzieć umowę. Pamiętaj jednak, w pierwszej kolejności obowiązują zasady wypowiadania z umowy najmu, a dopiero w drugiej – z kodeksu cywilnego. Jeżeli umowa nic nie mówi na ten temat, masz prawo wypowiedzieć umowę na podstawie zasad kodeksowych. A te pozwalają na to dopiero wtedy, gdy najemca nie płaci przez dwa okresy, na jakie się z nim umówiłeś. Jeżeli np. miał płacić co miesiąc, to po dwóch miesiącach, jeśli co trzy miesiące – po sześciu miesiącach.Warto wiedzieć, że wspomniane okresy nie zawsze muszą następować jeden po drugim. Wystarczy, że najemca raz nie zapłacił, następnie regulował terminowo czynsz i ponownie zaprzestał. Wtedy także można rozwiązać umowę.Kodeks cywilny przewiduje dwie formy wypowiadania umowy najmu: z zachowaniem terminu wypowiedzenia albo ze skutkiem natychmiastowym.

Uwaga! Jeżeli najemca nie płaci, możesz wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym. Nie ma przy tym znaczenia, czy umowa była zawarta na czas oznaczony, czy też nieokreślony (art. 672 k.c.).

Decyzja zależy od ciebie oraz od tego, co zawiera umowa najmu. Równie dobrze możesz dać więcej czasu na wyprowadzkę i rozwiązać umowę z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Jeżeli więc umowa nic o terminach nie mówi, stosuje się te kodeksowe (art. 673 k.c.).Czas trwania wypowiedzenia zależy od terminu zapłaty czynszu:

- gdy czynsz płaci się w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – to trzy miesiące (wypowiada się na koniec kwartału kalendarzowego),

- jeżeli uiszczano go co miesiąc – jest to miesiąc (liczy się od końca miesiąca kalendarzowego),

- jeżeli najemca wnosił go częściej niż co miesiąc – to umowę wypowiada się z trzydniowym wyprzedzeniem.

Umowę najlepiej wypowiedzieć na piśmie. Wtedy w razie problemów z rozwiązaniem umowy będziesz miał dowód w sądzie, że dochowałeś terminów.

Jeżeli rozwiązałeś umowę bez terminu wypowiedzenia, to przestaje ona obowiązywać z chwilą dostarczenia wypowiedzenia, a jeżeli skorzystałeś z tej drugiej możliwości, to po upływie okresu wypowiedzenia. Zdarza się, niestety, że najemca nie chce się wyprowadzić. Wówczas trzeba się udać do sądu z pozwem o eksmisję. Sąd zbada, która strona sporu ma rację. Jeżeli się okaże, że jest ona po twojej stronie, wyda wyrok eksmisyjny.

Pamiętaj, najemca lokalu użytkowego nie jest lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów (która przewiduje obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego osobom w niej wymienionym). Nie chronią go też przepisy kodeksu postępowania cywilnego mówiące o obowiązku dostarczenia eksmitowanemu pomieszczenia zastępczego, jeżeli nie otrzyma on lokalu socjalnego. Najemcę lokalu użytkowego można więc eksmitować na bruk.

Kiedy ma się już prawomocny wyrok eksmisyjny (tj. upłynęło 14 dni od jego wydania, a strona przeciwna nie odwołała się w tym czasie od tego orzeczenia), trzeba w sądzie złożyć wniosek o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności. Następnie można się udać do komornika.

Pozbycie się dłużnika z lokalu nie rozwiązuje jednak wszystkich problemów. Skoro dłużnik nie płacił wcześniej, to i po wyprowadzeniu się raczej nie będzie tego robił. Wówczas możesz wystąpić do sądu o zapłatę, składając pozew. W postępowaniu o zapłatę możliwe jest zastosowanie uproszczonej formy dochodzenia należności. Trzeba jednak w pozwie wyraźnie zaznaczyć, że chcesz, by sprawa była rozpatrywana w trybie nakazowym lub upominawczym. Nie możesz zapomnieć o dołączeniu do pozwu wszelkich dokumentów potwierdzających twoje racje, takich jak wezwanie dłużnika do zapłaty oraz nieopłacone rachunki za lokal, podniesieniu wszelkich zarzutów i złożeniu wniosków dowodowych.

Uwaga! Dokumenty powinny być oryginalne lub, co jest często praktykowane, poświadczone przez notariusza, a gdy w twoim imieniu występuje adwokat lub radca prawny – przez te osoby.

Sąd wydaje na posiedzeniu niejawnym nakaz zapłaty, gdy przedstawione przez ciebie dowody wskazują, że masz rację. W zależności od tego, jak silnymi dowodami dysponujesz, uzyskasz silniejszy nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym lub słabszy w postępowaniu upominawczym.

Orzeczenie przesyła się powodowi oraz pozwanemu, który może wnieść sprzeciw (zarzuty). Jeżeli tego nie zrobi w ciągu dwu tygodni, to nakaz ma skutki prawomocnego wyroku.

Dla spraw gospodarczych, których wartość zobowiązania nie przekracza 100 tys. zł, sądami właściwymi do rozpatrzenia sprawy są sądy rejonowe. Gdy wartość sporu przekracza 100 tys. zł – sądy okręgowe.

Sąd rozpatruje sprawę na posiedzeniu niejawnym (nie wyznacza rozprawy). Z chwilą wydania nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym można iść do komornika z wnioskiem o zabezpieczenie twojej wierzytelności na majątku najemcy, ale trzeba go wskazać. Może to być np. konto, samochód.

Jeżeli jednak zostaną wniesione zarzuty od nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym, a sąd wyższej instancji utrzyma nakaz, to w celu wyegzekwowania zasądzonej kwoty trzeba skierować do tego samego sądu wniosek o nadanie nakazowi zapłaty klauzuli wykonalności.

Może się zdarzyć, że najemca zalega z czynszem ponad rok. Wtedy masz prawo skorzystać z ustawowego prawa zastawu na rzeczach ruchomych znajdujących się w wynajmowanym lokalu. Ale zastaw ma swoje wady. Podstawowa jest taka, że podlega przepisom egzekucyjnym z rzeczy ruchomych, co oznacza, że proces zaspokajania nie będzie szybki ani łatwy. Przede wszystkim musisz zaangażować do tego komornika, który sporządzi protokół opisujący zajęte rzeczy, a potem przeprowadzić licytację, by odzyskać swój dług.

Można uniknąć długotrwałego i żmudnego postępowania o eksmisję, jeżeli najemca się zgodzi na dobrowolne poddanie egzekucji. Mówi o tym art. 777 kodeksu postępowania cywilnego. Trzeba jednak zadbać o to już na etapie zawierania umowy najmu. Powinna ona zawierać oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji lub też najemca powinien złożyć oddzielne oświadczenie na ten temat. Jest dodatkowy warunek: umowa z takim zapisem lub oświadczenie musi mieć formę aktu notarialnego. Z taką umową lub oświadczeniem wystarczy udać się do sądu, ten nadaje jej klauzulę wykonalności i nie trzeba przeprowadzać długotrwałego procesu.