Czytelniczka ze względu na stan zdrowia zamierza czasowo ograniczyć działalność gospodarczą i wynająć jeden z dwu wykorzystywanych lokali użytkowych. Lokal jest jej własnością i figuruje w ewidencji środków trwałych (tzw. własność hipoteczna). Pyta, czy dla takiego lokalu minimalny okres najmu wynosi trzy lata i w jaki sposób można najem wypowiedzieć. Jest to dla niej istotne, bo jeśli wróci córka, która jest teraz za granicą, i zdecyduje się podjąć z nią współpracę, to znów będzie potrzebny także drugi lokal.

Nie ma żadnych ograniczeń co do minimalnego okresu najmu lokalu użytkowego. Może on trwać przez dowolnie uzgodniony przez najemcę i właściciela czas oznaczony, np. trzy miesiące, sześć miesięcy, trzy lata, pięć lat itd. Można też zawrzeć umowę najmu na czas nieoznaczony (bezterminowo).

To, czy umowa jest zawarta na czas oznaczony czy bezterminowo, ma zasadnicze znaczenie, gdy chodzi o kwestię rozwiązania umowy i odzyskanie możliwości wykorzystywania lokalu na własne cele.

Umowa najmu na czas oznaczony rozwiązuje się z upływem terminu, na jaki ją zawarto. Jednakże podpisując taką terminową umowę, można w niej ustalić sytuacje, w których będzie możliwe wcześniejsze jej wypowiedzenie. Można nawet posłużyć się formułą, że wypowiedzieć ją wolno każdej ze stron „z ważnych powodów”. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 21 listopada 2006 r. (III CZP 92/06). Trzeba jednak wówczas przygotować się na to, że w razie sporu ocena, czy „ważne przyczyny” rzeczywiście wystąpiły, należeć będzie do sądu.

Właściciel może po prostu zastrzec, że np. jeśli lokal będzie mu potrzebny do własnej działalności, to wolno mu wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony (np. na trzy lata), z zachowaniem np. sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia.

Przy umowie najmu na czas nieoznaczony (bezterminowej) strony mogą same uzgodnić długość terminów wypowiedzenia. Jeśli najemca i wynajmujący (właściciel) tego nie uczynili, to zależą one od terminów płatności czynszu. Gdy umowa dotyczy najmu lokalu użytkowego, a czynsz jest płatny miesięcznie, każda ze stron może wypowiedzieć najem na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Przy umowie najmu na czas nieoznaczony ustalenie w niej krótszego okresu wypowiedzenia jest niedopuszczalne. Tak więc, jeśli właściciel złoży wypowiedzenie np. 20 października 2008 r., umowa najmu ulegnie rozwiązaniu nie wcześniej niż 31 stycznia 2009 r.

Jeśli wedle umowy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, to najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego.

Oczywiście prawo do wypowiedzenia we wskazanych terminach ma także najemca.

Podstawowym obowiązkiem najemcy jest płacenie czynszu w terminie umówionym. Zaleganie z czynszem to podstawa do wypowiedzenia najmu lokalu użytkowego bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jeśli najemca zalega z zapłatą za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może mu najem wypowiedzieć bez zachowywania terminów wypowiedzenia – bez względu na to, czy umowę podpisano na czas oznaczony czy na czas nieoznaczony.

Jednakże w odniesieniu do najmu lokali obowiązuje jeszcze jeden warunek – wynajmujący powinien uprzedzić najemcę na piśmie o swym zamiarze i wyznaczyć mu dodatkowy termin do zapłacenia zaległego czynszu. Jeśli w tym terminie najemca zaległość ureguluje, to właściciel nie ma prawa rozwiązania z nim umowy bez wypowiedzenia. Gdyby nadal chciał się pozbyć najemcy, bo np. stracił do niego zaufanie, musi pamiętać o wszystkich przedstawionych wyżej warunkach i terminach rozwiązania umowy najmu.

Ze skutkiem natychmiastowym wynajmujący może najem wypowiedzieć także w razie rażącego i uporczywego wykraczania przez najemcę przeciwko porządkowi domowemu. To samo dotyczy sytuacji, gdy najemca przez niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, a także gdy podnajmuje lokal bez zgody właściciela.

Termin płatności czynszu jest istotny ze względu na wskazane zasady wypowiadania najmu. Przede wszystkim może być ustalony w umowie (że czynsz będzie płatny np. co kwartał, co sześć miesięcy itd.). Jeśli go nie ustalono, to gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa jest zawarta na czas nieoznaczony, czynsz płatny jest miesięcznie – zawsze z góry – do dziesiątego dnia miesiąca.

Dodajmy, że dochody z najmu są opodatkowane na zasadach ogólnych (wedle skali podatkowej). Przychody z najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, a tak właśnie jest w przypadku, którego dotyczy pytanie, uważa się za przychody z działalności gospodarczej (art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Przedsiębiorca rozlicza się więc z tych przychodów łącznie z innymi przychodami z działalności gospodarczej.

Jeśli wynajmowany lokal nie ma związku z działalnością gospodarczą wynajmującego, to może on wybrać formę opodatkowania: na zasadach ogólnych, tj. wedle skali podatkowej, lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.