Wyrok sądu dotyczył decyzji Urzędu Ochrony Konkurencji ?i Konsumentów z listopada 2012 r. Urząd antymonopolowy stwierdził wówczas, że we wzorcach umownych spółki, pośredniczącej w sprzedaży nieruchomości, znalazły się postanowienia tożsame ?z klauzulami niedozwolonymi. Przedsiębiorca zastrzegał sobie ?w umowach prawo do obciążenia pełną prowizją konsumenta, który sprzedał mieszkanie na własną rękę, niezależnie od czynności podejmowanych przez pośrednika w związku ze sprzedażą. Tymczasem zgodnie z prawem przedsiębiorcy nie należy się wynagrodzenie, jeżeli nie wywiązał się ?z umowy. W jaki sposób zostały sformułowane klauzule, które wzbudziły wątpliwości urzędu antymonopolowego? Mianowicie, w umowach proponowanych klientom przedsiębiorca posługiwał się następującymi postanowieniami:

? ?„Zleceniodawca będzie obowiązany do zapłaty ustalonego umową wynagrodzenia (...), jeśli po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy zawrze umowę z nabywcą znalezionym przez (...) w rozumieniu pkt 3 niniejszego paragrafu",

? ?„Rozwiązanie lub wygaśnięcie umowy nie wywołuje skutków względem nieruchomości, ?o których zleceniodawca powziął wiadomość od (...) ?w okresie obowiązywania niniejszej umowy i w odniesieniu do których zleceniodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży lub umowę sprzedaży nieruchomości",

? ?„(...) rozwiązanie lub wygaśnięcie umowy nie dotyczy kontrahentów, którzy powzięli wiadomość o nieruchomości zleceniodawcy od (...) w okresie obowiązywania tej umowy ?i z którymi zleceniodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości lub umowę sprzedaży nieruchomości".

Rejestr klauzul

Tymczasem w rejestrze niedozwolonych postanowień umownych, pod numerem 763 znajduje się wpis o treści: „Postanowienia tej umowy wiążą jej strony przez okres 24 (słownie: dwadzieścia cztery) miesiące od dnia jej wygaśnięcia, o ile przedmiot transakcji został wskazany poszukującemu przez pośrednika w czasie obowiązywania umowy". SOKiK, który nakazał umieszczenie tej klauzuli w rejestrze (wyrok z 7 kwietnia 2006 r., XVII AmC 44/05), ?w uzasadnieniu wskazał, że taki zapis powoduje, iż umowa wywołuje skutki prawne także po upływie okresu, na jaki została zawarta, co prowadzi do zachwiania równości stron umowy – pośrednik nie dokonując żadnych czynności zachowuje prawo do wynagrodzenia. Wprawdzie taki zapis chroni przedsiębiorcę przed nieuczciwymi klientami, którzy odstępując od umowy, dążyliby do uniknięcia zapłacenia należnej prowizji, jednak okres ?24 miesięcy został uznany za zdecydowanie za długi. Ponadto sąd stwierdził, iż trudno byłoby znaleźć argumenty, w tym ?w szczególności natury ekonomicznej, które mogłyby wskazywać na konieczność zastrzeżenia w umowie tak długiego terminu. ?I dlatego sąd  uznał, że takie postanowienie kształtuje prawa ?i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.

Wieczne prawo

W tym miejscu warto zwrócić uwagę na to, że skoro SOKiK uznał za niedozwolone postanowienie przewidujące 24-miesięczny okres po wypowiedzeniu umowy, kiedy to pośrednikowi przysługuje wynagrodzenie w przypadku, gdy przedmiot transakcji został wskazany konsumentowi przez pośrednika w czasie trwania umowy, to tym bardziej godzi w interesy konsumentów klauzula, w której w ogóle nie ograniczono takich ram czasowych.

Tymczasem w zacytowanych powyżej postanowieniach (zarówno dotyczących pośrednictwa kupna, sprzedaży, jak i wynajmu) w żaden sposób nie zakreślono przedziału czasowego, w którym konsument będzie zobowiązany zapłacić pośrednikowi wynagrodzenie po rozwiązaniu umowy ?w przypadku, gdy transakcja będzie dotyczyć nieruchomości wskazanej przez pracownika przedsiębiorcy. Niewskazanie żadnych ram czasowych oznacza zatem, iż takie wynagrodzenie konsument będzie zobowiązany zapłacić w każdym czasie po rozwiązaniu umowy bez względu na to, jaki minął okres od rozwiązania umowy.

Potrzeba ochrony

Na koniec warto dodać, że ani sąd, ani urząd antymonopolowy nie wykluczają stosowania zapisów chroniących interesy pośrednika. Część konsumentów może przecież próbować w nieuczciwy sposób ominąć obowiązek zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia poprzez znalezienie odpowiedniej nieruchomości dzięki pomocy pośrednika, rozwiązanie umowy ?z firmą, a następnie doprowadzenie do skutku transakcji dotyczącej tej nieruchomości. Stąd istnieje możliwość pobierania wynagrodzenia przez pośrednika także po rozwiązaniu umowy, jeżeli transakcja dotyczy nieruchomości wskazanej przez niego. Kwestią, która zadecydowała o zakwestionowaniu zarówno postanowienia wpisanego do rejestru, jak również postanowień stosowanych przez spółkę,  była długość okresu, w którym taki obowiązek spoczywał na konsumencie. Jeżeli SOKiK potwierdził, że termin ?24 miesięcy jest okresem zdecydowanie za długim, to nie powinno budzić żadnych wątpliwości, że rozwiązanie zastosowane polegające na tym, że konsument będzie musiał zapłacić prowizję w każdym czasie (bez względu na długość okresu po rozwiązaniu umowy) jest sprzeczne z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając interesy konsumentów.

Wzorce a ochrona danych osobowych

Innym zakwestionowanym postanowieniem było to, w którym przedsiębiorca w jednym miejscu połączył żądanie o wyrażenie zgody na przetwarzanie danych osobowych klienta zarówno dla celów związanych z meritum umowy, jak i w innych celach, w tym marketingowych. Zgodnie z klauzulą zawartą we wzorcu umowy: „Zleceniodawca niniejszym wyraża zgodę na zawarcie jego danych osobowych w bazie danych administrowanej przez (...) oraz na przetwarzanie jego danych osobowych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w tym dla realizacji celów zawartej umowy oraz celów marketingowych lub reklamowych (firmy) oraz jej partnerów działających w sieci franczyzowej". Włączenie tego typu klauzuli do umowy sprawia, że klient nie ma możliwości podjęcia swobodnej decyzji, komu, w jakim celu i w jakim zakresie miałby dać zgodę na przetwarzanie danych. Gdyby nie chciał wyrazić takiej zgody, nie pozostawałoby mu nic innego, jak w ogóle nie podpisywać umowy. Warto więc pamiętać, że zgodnie z ustawą o ochronie danych osobowych przedsiębiorca, który musi pozyskać dane osobowe na potrzeby realizacji umowy (bez danych nie da się wykonać umowy, której zawarcia żąda konsument), w ogóle nie potrzebuje na to odrębnej zgody. Gdyby jednak chciał te dane wykorzystywać w innych celach, musi wyodrębnić taką klauzulę i wystąpić o zgodę. Nie wolno jej jednak umieścić w treści umowy, ponieważ konsument musi mieć możliwość podjęcia swobodnej decyzji co do jej udzielenia.