Umowa dzierżawy: jezioro przyniesie dzierżawcy pożytki

Grunty rolne, sady, lasy, plantacje, papiery wartościowe, jeziora dające pożytki w postaci ryb, a nawet prawa do przedsiębiorstwa stanowiącego zorganizowaną całość – to wszystko można wydzierżawić. Dlaczego? Bo przynoszą pożytki. Ich osiąganie jest niezbędne, jeżeli chce się zawrzeć umowę dzierżawy.

Jaka specyfika

Omawianej umowy dotyczą przede wszystkim przepisy kodeksu cywilnego (art. 693–709). Zgodnie z nimi, właściciel może oddać nieruchomość lub inną rzecz  na czas oznaczony lub nieoznaczony do korzystania wraz z prawem pobierania pożytków. W zamian dzierżawca ma obowiązek płacić mu czynsz.

Warto wiedzieć, że dzierżawę traktuje się jako odmianę najmu, obie te umowy różnią się między sobą przede wszystkim tym, że  z dzierżawy czerpie się pożytki, a z najmu – już nie. (art. 694 k.c).

Przykład

Jeżeli przedmiotem umowy jest tylko korzystanie z określonego lokalu, wtedy chodzi o umowę najmu; jeżeli natomiast  ?w grę wchodzi lokal wraz ?z urządzeniami technicznymi ?oraz zaangażowanymi pracownikami oraz pobieranie pożytków, jakie oni przynoszą – wtedy będzie to umowa dzierżawy.

Przepisy są rygorystyczne, gdy chodzi o poddzierżawę. Dzierżawca nie może tego uczynić bez zgody właściciela nawet do bezpłatnego używania. Jeżeli nie zastosuje się do tego zakazu, wówczas właściciel ma pełne prawo zerwać z nim umowę bez zachowania nawet terminów wypowiedzenia.

Termin i forma

Umowa dzierżawy jest  kontraktem terminowym. Oznacza to, że trzeba wskazać koniecznie czas jej trwania – może to być okres określony, jak np. cztery lata, jak i nieokreślony ?i w tym ostatnim wypadku dzierżawa skończy się po upływie jej okresu wypowiedzenia.

Uwaga! Umowę zawartą na okres dłuższy niż 30 lat uważa się za zawartą na czas nieoznaczony (art. 695 k.c.).

Przedsiębiorca może zawrzeć  umowę dzierżawy  w dowolnej formie, a więc nawet ustnie. Tego typu umowa stwarza jednak na przyszłość spore ryzyko. Lepiej więc zachować formę pisemną. W przypadku sporu będzie ona bowiem dowodem w sprawie i pozwoli rozstrzygnąć, kto miał rację.

Warto też zadbać o precyzyjne określenie przeznaczenia przedmiotu dzierżawy, np. prowadzenie parkingu strzeżonego dla samochodów.

Przy dzierżawie nieruchomości rolnej czynsz zwyczajowy płacony jest po zebraniu pożytków, czyli plonów

Jeśli dotyczy ona urządzenia, np. kserokopiarki – należy wskazać jego nazwę, rok produkcji, numer fabryczny etc. Nie można ponadto zapomnieć w umowie o zobowiązaniu dzierżawcy do używaniu przedmiotu tylko zgodnie ?z przeznaczeniem, zakazania mu poddzierżawiania oraz  konieczności zwrócenia przedmiotu umowy w stanie niepogorszonym.

Zapłata czynszu

Dzierżawa jest umową odpłatną. Dlatego trzeba wskazać wysokość czynszu oraz termin i sposób jego zapłaty. Może być on określony zarówno w pieniądzu, jak i w świadczeniach innego rodzaju, np. dzierżawca będzie przekazywał część pożytków. W tym ostatnim wypadku trzeba wyraźnie wskazać w umowie, o jaki ich rodzaj chodzi i w jakiej mają być ilości.  Na przykład umowa dotyczy sadu, dlatego dzierżawca zobowiązuje się do dostarczania 40 kilogramów jabłek co pół roku.

Uwaga! Dzierżawca może być w umowie zobowiązany do ponoszenia świadczeń dodatkowych, np. opłacania podatków, ponoszenia kosztów ubezpieczenia (art. 702 k.c.). Strony powinny zapisać w umowie sposób rozliczeń tych dodatkowych kosztów.

Jeżeli w umowie zastrzeżono, że oprócz czynszu dzierżawca będzie obowiązany uiszczać podatki i inne ciężary związane z własnością lub z posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia, to ustawowe prawo zastawu przysługujące wydzierżawiającemu zabezpiecza również roszczenie wydzierżawiającego względem dzierżawcy o zwrot sum, które z powyższych tytułów zapłacił.

Terminy płatności czynszu dzierżawnego mogą być ustalone w dowolny sposób, np. jednorazowo lub periodycznie, z dołu lub z góry, co miesiąc, kwartalnie, co pół roku, rok. Wszystko zależy od woli stron. Jeżeli jednak umowa nic na ten temat nie mówi, to czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu (art. 699 k.c.). Natomiast przy dzierżawie nieruchomości rolnej czynsz zwyczajowy to taki za rok płacony po zebraniu pożytków, czyli najczęściej plonów.

Z orzecznictwa sądowego wynika, że zwolnienie wydzierżawiającego od obowiązku uiszczania podatków i innych ciężarów związanych ?z własnością lub posiadaniem nie może być traktowane na równi z zobowiązaniem do świadczeń czynszowych. Roszczenia z tego tytułu nie podlegają zatem, tak jak roszczenia o świadczenia okresowe, trzyletniemu przedawnieniu – wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku  z 2 kwietnia ?2003 r., I ACa 111/2003).

Koniec kontraktu

Strony mają pełną dowolność w ustaleniu przypadków, kiedy umowę można wypowiedzieć. Gdyby o to nie zadbali, obowiązują zasady kodeksowe. Przepisy z k.c.  zaś jasno mówią, że gdy przedmiotem umowy jest dzierżawa gruntu rolnego, umowę można wypowiedzieć na jeden rok naprzód, z terminem na koniec roku dzierżawnego. Jeżeli natomiast dotyczy ona gruntu ?o innym charakterze niż rolny, okres wypowiedzenia jest krótszy i wynosi sześć miesięcy, z terminem na koniec roku dzierżawnego (art. 704 k.c.).

Wydzierżawiający może rozwiązać umowę bez uprzedniego jej wypowiedzenia, ale tylko gdy dzierżawca nie płaci czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, a jeżeli czynsz jest płatny rocznie ?– ponad trzy miesiące. Wcześniej jednak wydzierżawiający musi dać mu szansę i wyznaczyć dodatkowy trzymiesięczny termin na zapłatę czynszu. Dopiero wtedy może skutecznie zerwać umowę.

Po zakończeniu dzierżawy obowiązkiem dzierżawcy jest zwrócenie przedmiotu umowy. Gdy zostanie ona rozwiązana przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca jest wówczas obowiązany do zapłacenia czynszu w takim stosunku, w jakim pożytki, które pobrał w tym roku (lub mógł pobrać), pozostają do pożytków całego roku dzierżawnego. Natomiast jeśli dzierżawca oddaje grunt rolny z zasiewami, może on żądać zwrotu poczynionych nakładów na te zasiewy, tylko gdy przed rozpoczęciem dzierżawy otrzymał pole bez zasiewów. (art. 706 k. c.).

Uwaga! Zakończenie stosunku dzierżawy nie powoduje rozwiązania z mocy prawa stosunku poddzierżawy. Wynika to z wyroku Sądu Najwyższego z 20 lipca 2006 r., V CSK 200/2006.

Pożytki – co to takiego

Mogą być dwojakiego rodzaju: naturalne i cywilne (art. 53 i 54 k.c.):

- pożytki naturalne z rzeczy, czyli płody (owoce, przychówek zwierząt hodowlanych) oraz inne odłączone od rzeczy części składowe (np. piasek pobrany z nieruchomości), o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy,

- pożytki cywilne jako dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego (np. czynsz),

- pożytki prawa w postaci dochodów, które prawo to przynosi zgodnie ze swym

społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, ?np. odsetki.

Z wokandy

- Ten, kto wydzierżawia nieruchomość wspólną, nie zawsze musi mieć zgodę wszystkich współwłaścicieli. Nie zawsze bowiem będzie to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną.

Wyrok Sądu Najwyższego z 4 października 2006 r., II CSK 218/2006.

- Jeżeli strony umowy dzierżawy ustaliły, że czynsz dzierżawny będzie płatny z góry, to w przypadku skutecznego wypowiedzenia umowy przez wydzierżawiającego dzierżawca może dochodzić czynszu, który nie znajduje pokrycia w okresie korzystania ?z przedmiotu dzierżawy na podstawie art. 677 k.c. w zw. z art. 694 k.c., jako „czynszu nadpłaconego", nie zaś na podstawie przepisów o nienależnym świadczeniu. Szczególny termin przedawnienia roszczeń o zwrot nadpłaconego czynszu przewidziany przez art. 677 k.c. wyłącza stosowanie do tych roszczeń terminów ogólnych ustanowionych w art. 118 i 442 k.c.

Wyrok Sądu Najwyższego z 8 kwietnia 2011 r., II CSK 434/2010.

- Prawo dzierżawy nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym może być wpisane w dziale III księgi wieczystej, jeżeli do zawarcia umowy dzierżawy tej nieruchomości lub jej części doszło po spełnieniu przesłanek określonych w art. 936 zd. 3 w zw. z art. 935 § 3 k.p.c.

Uchwała Sądu Najwyższego z 16 września 2010 r., III CZP 50/2010.