Najistotniejsze postanowienia nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 24 maja 2013 r. wejdą w życie 1 lipca 2014 r. (dalej nowelizacja). Nowe przepisy umożliwią m.in. samodzielne drukowanie odpisów mających moc dokumentów wydawanych przez sąd czy wyszukiwanie ksiąg wieczystych po zadanych kryteriach przez enumeratywnie wymienione podmioty. Będzie to miało istotne znaczenie dla przedsiębiorców. Nowelizacja miała wejść w życie 1 grudnia 2013 r., jednak nie było możliwe stosowanie w praktyce jej przepisów, gdyż system informatyczny nie został na czas zmodernizowany.
Publiczny rejestr
Przypomnijmy, że księga wieczysta jest obligatoryjnym, publicznym rejestrem, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Prowadzi się je dla nieruchomości gruntowych, budynkowych i lokalowych. W związku z domniemaniem, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym oraz rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, są one centralną instytucją obrotu nieruchomościami.
Przede wszystkim jawność
Księgi wieczyste są jawne. Oznacza to, że każdy ma prawo przeglądania ksiąg wieczystych ?i otrzymywania ich odpisów. Konsekwencją jawności jest bezskuteczność powoływania się na nieznajomość wpisów do księgi wieczystej. W związku z tym kluczową funkcjonalnością ksiąg wieczystych jest łatwość i szybkość ich przeglądania.
Kiedyś były papierowe
Pierwotnie – przed dokonaniem migracji, tj. czynności służących przeniesieniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym – księgi wieczyste były prowadzone w formie papierowej. Powodowało to problemy praktyczne >patrz ramka.
Nowa koncepcja
Koncepcja nowej księgi wieczystej (NKW) opiera się generalnie na zastosowaniu technik informatycznych do zakładania ?i prowadzenia ksiąg wieczystych, wydawania odpisów w formie wydruków oraz na zapewnieniu łatwego i bezpośredniego wglądu do nich.
Jednym z założeń NKW jest przenoszenie treści ksiąg wieczystych prowadzonych w dotychczasowej papierowej postaci do systemu informatycznego (tzw. migracja ksiąg wieczystych). Według Ministerstwa Sprawiedliwości, ?w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych jest nieco ponad ?18 mln ksiąg wieczystych, na ok. 20 mln istniejących. Migracja brakujących ok. 10 proc. powinna się zakończyć w ciągu kilku miesięcy.
Zmigrowane księgi wieczyste można obecnie przeglądać i drukować za pośrednictwem portalu http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html przygotowanego przez MS (oraz, co jest absolutnie nierekomendowane, za pośrednictwem innych portali będących różnorakimi prywatnymi inicjatywami).
Wydruki ksiąg wieczystych ze strony MS nie posiadają jednak mocy dokumentów wydawanych przez sąd. Tym samym, jest to rozwiązanie inne niż przy wydrukach z Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego zawierającej informacje o przedsiębiorcach, które na mocy ?art. 4aa ustawy z 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym mają (od 1 stycznia 2012 r.) moc dokumentu urzędowego. Nowelizacja ma zrównać klasyfikację obu rodzajów wydruków.
Co się zmieni
Główne zmiany wprowadzone nowelizacją to:
- ?możliwość samodzielnego wydrukowania odpisów ksiąg wieczystych, wyciągów z ksiąg wieczystych oraz zaświadczeń ?o zamknięciu ksiąg wieczystych za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Wydruki tych dokumentów mają mieć moc dokumentów wydawanych przez sąd,
- ?możliwość wyszukiwania ksiąg wieczystych po zadanych kryteriach w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych przez sądy, prokuraturę, organy kontroli skarbowej, organy celne, administracyjne organy egzekucyjne, organy podatkowe, komorników sądowych,policję, Najwyższą Izbę Kontroli, Straż Graniczną, Agencję Bezpieczeństwa Wewnętrznego, agencje wywiadu, Centralne Biuro Antykorupcyjne, Służbę Kontrwywiadu Wojskowego, Służbę Wywiadu Wojskowego, Zakład Ubezpieczeń Społecznych, Prokuratorię Generalną Skarbu Państwa oraz notariuszy,
- ?możliwość otrzymania (oprócz odpisu zwykłego lub zupełnego) wyciągu z księgi wieczystej. Taki wyciąg obejmowałby informacje ze wskazanych działów księgi wieczystej.
Kamil ?Lewandowski, associate w K&L Gates
Rozwiązania wskazane w omówionej obok nowelizacji niewątpliwie będą dobrze przyjęte przez uczestników obrotu nieruchomościami ?i obniżą koszty transakcyjne dostępu do ksiąg wieczystych.
Nadanie wydrukom internetowym mocy dokumentów wydawanych przez sąd jest korzystne w oczywisty sposób dla wszystkich, którzy będą musieli – przy jakiejkolwiek okazji (np. ubiegania się o kredyt) – okazać odpis księgi wieczystej. Dzięki nowelizacji nie będzie wymagana obecność w sądzie wieczystoksięgowym w celu uzyskania ww. odpisu, jako że odpis będzie można samodzielnie wydrukować i taki wydruk będzie miał moc dokumentu urzędowego.
Możliwość wyszukiwania ksiąg wieczystych po zadanych kryteriach ?w naturalny sposób usprawni np. poszukiwanie majątku wierzycieli. Komornicy sądowi będą mogli w prosty sposób dojść po nazwisku, numerze PESEL czy firmie spółki do spisu posiadanych przez danego wierzyciela nieruchomości. Zresztą, program pilotażowy był już prowadzony w 2012 r. i oferowane możliwości cieszyły się dużą popularnością.
Z kolei czas pokaże, czy wyciągi z poszczególnych działów księgi wieczystej staną się popularne, czy będą używane tylko sporadycznie. W uzasadnieniu wskazuje się, że nie zawsze potrzebny jest odpis całej księgi wieczystej do wykazania swojego prawa (np. prawa własności do nieruchomości) i w związku z tym wyciąg będzie stanowił tańszą opcję aniżeli odpis.
Zmiana dotycząca nadania wydrukom internetowym mocy dokumentów wydawanych przez sąd oraz wprowadzenie wyciągów ?z poszczególnych działów księgi wieczystej są niekontrowersyjne. ?Z kolei zmiana obejmująca możliwość wyszukiwania ksiąg wieczystych po zadanych kryteriach wymaga głębszej analizy. Nowa funkcjonalność sprawi, że wskazane podmioty będą miały techniczną możliwość przeszukiwania rejestru ksiąg wieczystych po słowach kluczowych, takich jak nazwisko czy firma spółki. Co prawda MS zapewnia, że wyszukiwania będą rejestrowane i że będą one mogły mieć miejsce tylko w związku z uzasadnionym zapotrzebowaniem, jednak istnieje ryzyko, że tak uporządkowana i powiązana baza danych zostanie całościowo skopiowana. W takiej sytuacji będzie ona stanowić niezwykle cenne źródło informacji o majątku i danych adresowych poszczególnych właścicieli.
W Europie w tym zakresie stosowane są różne modele. W niektórych jurysdykcjach, by uzyskać dane z ksiąg wieczystych, należy wykazać interes prawny (Niemcy). Z kolei w innych kompleksowe przeglądanie takich ksiąg, również po nazwiskach, jest możliwe (Irlandia).
Jakie trudności pojawiały się do czasu migracji
Po pierwsze, papierowe księgi wieczyste mogły być sprawdzone tylko ?w konkretnym wydziale wieczystoksięgowym prowadzącym daną księgę wieczystą. Po drugie, na odpis takiej księgi wieczystej trzeba było czekać. ?W zależności od liczby wniosków i wielkości danego sądu trwało to od jednego dnia do nawet dwóch tygodni. Wymuszało to posługiwanie się ?przy transakcjach starszymi odpisami aniżeli z dnia transakcji.
Co więcej, odpisy papierowych ksiąg wieczystych były odpisami zwykłymi, ?a więc według ostatniego stanu wpisów. Przy księgach elektronicznych możliwe jest uzyskanie odpisu zupełnego ukazującego całą historię nieruchomości. ?Na koniec, odpisy takich ksiąg wieczystych wydawane były na żądanie zainteresowanych lub na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego. Odpis taki mogła więc uzyskać tylko oznaczona osoba, a nie osoba, która np. dopiero planuje zakup konkretnej nieruchomości.
Forma papierowych ksiąg wieczystych musiała ewoluować, by dostosować się do intensywności i skali obrotu nieruchomościami. Prace nad nową, elektroniczną księgą wieczystą zostały zapoczątkowane już w 1995 r. ?w Ministerstwie Sprawiedliwości w ramach projektu Nowa Księga Wieczysta.
