Dla prowadzenia działalności gospodarczej kluczowe znaczenie ma charakter prawny firmowej nieruchomości. Kupując ją, przedsiębiorca powinien zweryfikować jej stan faktyczny i prawny. W praktyce mogą pojawić się problemy związane z przeznaczeniem nieruchomości na cele nierolnicze.
Warto wiedzieć, na czym polega procedura odrolnienia. Otóż pierwszym etapem jest zmiana przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze lub nieleśne. Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III wymaga uprzedniej zgody ministra rolnictwa oraz uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Inne rodzaje gruntów rolnych takiej zgody nie wymagają, a ich przeznaczenie może być zmieniane nie tylko w planie miejscowym, ale również – w wypadku jego braku – decyzją ?o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zasad tych nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położone w granicach miast, wobec których nie ma dodatkowych wymogów i których przeznaczenie można zmienić w zwykłym trybie.
Na tym nie koniec. Jeżeli grunt rolny (poza miastem) będzie miał zmienione przeznaczenie, to musi jeszcze decyzją starosty zostać wyłączony z produkcji rolnej. Dopiero wtedy może być użytkowany na cele inne niż rolnicze. Z wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej wiążą się opłaty: należność i zazwyczaj w ciągu 10 lat od wyłączenia opłaty roczne.
Tak więc nabywca powinien wiedzieć, co kupuje. Niestety są różne definicje pojęcia „nieruchomość rolna" i „grunt rolny". Dlatego też zapewnienie sprzedawcy w akcie notarialnym, że zbywana nieruchomość nie jest rolna, to za mało. Zgodnie z art. 461 kodeksu cywilnego nieruchomością rolną (gruntem rolnym) jest nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie ?w zakresie produkcji roślinnej ?i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Zgodnie z art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nieruchomością rolną jest nieruchomość rolna w rozumieniu k.c. z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych ?w planach zagospodarowania na cele inne niż rolne (czyli zgodnie z tym rozumieniem, nieruchomościami rolnymi nie są nieruchomości po zmianie przeznaczenia, ale przed wyłączeniem z produkcji). Może więc się zdarzyć, że jeżeli w umowie będzie zapis, że nieruchomość nie jest rolna w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, to wymagać jeszcze będzie wyłączenia z produkcji i poniesienia związanych z tym opłat. Taki sam skutek może się pojawić, gdy ?w umowie będzie zapis, że nieruchomość jest przeznaczona ?w planie na cele inne niż rolnicze.
Sprzedawca powinien poinformować nabywcę, czy nieruchomość wymaga wyłączenia ?z produkcji rolnej oraz czy są uiszczane opłaty związane ?z wyłączeniem. Jeżeli wbrew deklaracjom sprzedawcy okaże się, że grunt wymaga wyłączenia z produkcji rolnej, można skorzystać z uprawnień z tytułu rękojmi. Jeżeli będzie to uzasadnione okolicznościami, można rozważyć odstąpienie od umowy lub żądać obniżenia ceny. W grę wchodzą też roszczenia odszkodowawcze.
Maciej J. Nowak, ?radca prawny
