Jakie formalności przy salonie usługowym w lokalu mieszkalnym

Problem:

Praktyka działania organów administracji publicznej pokazała jednoznacznie, że stosowanie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wywołuje istotne problemy interpretacyjne. W szczególności dotyczy to terenów nieobjętych postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Brak planu zagospodarowania

Już kwestia jednoznacznego wskazania zamierzeń inwestycyjnych, które wymagają uzyskania decyzji ustalających warunki zabudowy, nie jest oczywista. Na gruncie postępowań sądowo-administracyjnych, wątpliwości interpretacyjne wywołała m.in. kwestia konieczności uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego usytuowanego na terenie nieobjętym postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (np. w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym lub jego części).

Przykład

Właściciel lokalu mieszkalnego usytuowanego w takim obiekcie podejmuje decyzję o prowadzeniu w tym lokalu salonu kosmetycznego, gdzie zamierza zatrudniać jeszcze jedną osobę. Takie zachowanie stanowić będzie zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części w rozumieniu art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy prawo budowlane.

W tym miejscu pojawia się zasadnicze pytanie, czy w omawianym przypadku właściciel przed planowaną zmianą sposobu użytkowania lokalu zobowiązany jest uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, skoro na tym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Odpowiedź na powyższe pytanie jest złożona i zależy od ustalenia, czy powyższa zmiana w użytkowaniu lokalu związana będzie z wykonywaniem robót budowlanych, czy też nie. Powyższe nie wynika wprawdzie wprost z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ale wskazuje na to odesłanie z tego przepisu do art. 50 ust. 2 pkt 2 tej ustawy.

Bez wymogu uzyskania decyzji

Roboty budowlane niewymagające pozwolenia na budowę nie są objęte obowiązkiem uprzedniego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Wprawdzie nie dotyczy to zmiany zagospodarowania terenu, ale odnosi się do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, gdyż brak jest podstaw do wyłączeń w tym zakresie.

Należy w związku z tym przyjąć, że w oparciu o przepis art. 59 ust. 1 i art. 50 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, warunków zabudowy nie ustala się dla robót budowlanych, niepowodujących zmiany sposobu zagospodarowania, a powodujących zmianę sposobu użytkowania obiektu.

Ponieważ norma ta dotyczy robót budowlanych, należy przyjąć, że decyzje o warunkach zabudowy są potrzebne jedynie dla takich zmian sposobu użytkowania obiektu, które są związane z wykonywaniem robót budowlanych (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 marca 2012 r., II OSK 21/11, opub. https://cbois.nsa.gov.pl).

Wykonywanie robót budowlanych

W przywołanym wyżej przykładzie właściciel zamierzający prowadzić działalność gospodarczą (salon kosmetyczny) w lokalu mieszkalnym zobowiązany będzie do uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy w przypadku, gdy ta zmiana sposobu użytkowania będzie związana z wykonaniem robót budowlanych.

Natomiast gdy powyższa zmiana sposobu użytkowania nie wiąże się bezpośrednio z koniecznością wykonania robót budowlanych, to w świetle przywołanej wyżej wykładni, właściciel nie jest zobowiązany do uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy.

W obu jednak przypadkach planowana zmiana sposobu użytkowania obiektu, w rozumieniu art. 71 ust.1 pkt 2 ustawy prawo budowlane, wymagać będzie zgłoszenia właściwemu organowi administracyjnemu, zgodnie z art. 71 ust. 2 tej ustawy.

Przy czym, jeszcze raz należy zastrzec, że powyższe uwagi dotyczące decyzji o warunkach zabudowy odnoszą się wyłącznie do obiektów budowlanych usytuowanych na terenie nieobjętym postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

podstawa prawna:Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. DzU z 2012 r., poz. 647)

podstawa prawna: Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. DzU z 2010 r., nr 243, poz. 1623)