Budowa niezgodna z przepisami Prawa budowlanego, normami techniczno-budowlanymi lub miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy jest tzw. samowolą budowlaną. Przepisy prawa budowlanego nie zawierają precyzyjnej definicji samowoli budowlanej. Przyjmuje się jednak, że samowolą budowlaną jest budowa obiektu budowlanego bez pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia.

Samowolą będzie więc nie tylko wybudowanie domu bez pozwolenia na budowę, ale już samo przystąpienie do robót budowlanych bez pozwolenia lub bez zgłoszenia. W praktyce do samowoli budowlanych dochodzi często już w trakcie użytkowania wybudowanego obiektu. Właściciele decydują się na jego nadbudowę lub rozbudowę (dobudowanie ganku, tarasu lub nawet piętra), nie występując o pozwolenie na budowę. Działania takie są niedopuszczalne i są traktowane jak samowola budowlana. Popełnienie samowoli budowlanej możliwe jest także w stosunku do budynków, na które nie jest potrzebne pozwolenie na budowę, ale konieczne jest zgłoszenie.

365 tyle obiektów budowlanych zalegalizował nadzór w 2012 r.

W każdym przypadku decyzję o tym, czy nastąpiło przekroczenie przepisów prawa budowlanego i czy wybudowany obiekt stanowi samowolę budowlaną, podejmuje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.

Prawo budowlane przewiduje zasadę, że jeżeli inwestor dopuści się samowoli budowlanej, to inspektor nadzoru budowlanego powinien nakazać rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, który jest w budowie albo został już wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę. Ta reguła nie jest jednak bezwzględna i przepisy ustawy przewidują wyjątki od tej zasady. Wcześniej jednak musi być przeprowadzone postępowanie legalizacyjne.

Zgodnie z art. 48 ust. 2 prawa budowlanego z możliwości zalegalizowania samowoli budowlanej można skorzystać jedynie w sytuacji, gdy określona budowa: jest zgodna z przepisami o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także nie narusza przepisów – w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

Dodatkowo za legalizację samowoli inwestor musi uiścić tzw. opłatę legalizacyjną, która np. w odniesieniu do domów jednorodzinnych wynosi 50 tys. zł, a w przypadku domów wielorodzinnych, hoteli lub obiektów przemysłowych – 200 tys. zł.

Podstawa prawna:

ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. DzU z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.)