Kiedy konieczne jest dokonanie korekty projektu budowlanego

- Czy jest możliwe prowadzenie prac budowlanych w sposób niezgodny z zatwierdzonym projektem budowlanym?

Komentuje Konrad Zubrzycki:

Prawo budowlane wymaga, aby zamierzenie budowlane było realizowane na podstawie zatwierdzonego projektu budowlanego, spełniającego wymagania ustawowe.

Zdarza się jednak, że w toku realizacji inwestycji niezbędne jest dokonanie modyfikacji w projekcie budowlanym, które dostosują inwestycje do aktualnych potrzeb inwestora. Kwestia ta została uregulowana przez art. 36 a ust. 1 Prawa budowlanego, zgodnie z którym istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Z drugiej strony zgodnie z art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Jak w takim razie należy rozumieć istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego?

Prawo budowlane w żadnej ze swych norm nie zdefiniowało pojęcia istotnego lub nieistotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego. To czy w konkretnym przypadku odstąpienie od projektu zostanie uznane za istotne, zależy od okoliczności sprawy oraz m.in. od charakteru inwestycji. Kwestia oceny istotności odstąpienia została pozostawiona do rozstrzygnięcie projektanta oraz właściwego organu w ramach uznania administracyjnego, który w konkretnej sprawie dokonuje skonkretyzowania tego pojęcia.

Trzeba pamiętać, że urząd jest związany regulacją art. 36a ust 5 Prawa budowlanego, który wylicza przypadki, w zakresie których nie mamy do czynienia z nieistotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę.

Czym więc jest nieistotne odstąpienie od projektu?

W myśl przepisów, nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Jest tak, gdy nie dotyczy ono zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.

Jak wygląda procedura zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę?

Postępowanie dotyczące zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę jest prowadzone analogicznie do postępowania o wydanie pozwolenia na budowę na zasadach ogólnych. Niemniej postępowanie to będzie ograniczone do zakresu samych modyfikacji, co powoduje, że czynności przewidziane w art. 32–35 Prawa budowlanego winny zostać powtórzone jedynie w stosunku do samych odstępstw.

Czy odstąpienie od projektu budowlanego wymaga konsultacji z projektantem?

Zarówno nieistotne, jak i istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego wymaga dokonania stosownej adnotacji w dokumentach projektowych. Adnotacja ta jest dokonywana przez projektanta, który jednocześnie kwalifikuje charakter odstąpienia. Przesądza to o konieczności konsultowania z projektantem na gruncie przepisów Prawa budowlanego każdej zmiany w projekcie budowlanym – zarówno istotnej, jak i nieistotnej.

Zatem projektant przez cały proces budowlany – od momentu wydania w oparciu o projekt budowlany decyzji o pozwoleniu na budowę, aż do momentu zawiadomienia o zakończeniu budowy, kontroluje wszystkie odstępstwa inwestora od projektu budowlanego. Projektant realizuje czynności w ramach pełnienia nadzoru autorskiego, na żądania inwestora lub właściwego organu.

Kto powinien na polskich budowach realizować nadzór autorski?

Nadzór autorski powinien być sprawowany przez projektanta będącego autorem projektu budowlanego, w oparciu o który realizowana jest inwestycja. Powierzenie sprawowania nadzoru autorskiego projektantowi nie będącemu autorem projektu budowlanego, choć jest dopuszczalne, powinno mieć miejsce wyjątkowo. Możliwość taka została przewidziana przez art. 44 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego.

Jakie są skutki naruszenia procedury, którą omawiamy?

Prowadzenie inwestycji z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego bez uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę jest traktowane jako samowola budowlana.

Zgodnie z art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę właściwy organ nakłada w drodze decyzji, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz – w razie potrzeby – wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem.

W razie wydania takiej decyzji, właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej, na podstawie art. 36a ust.2 Prawa budowlanego, uchyla decyzję o pozwoleniu na budowę.