- Opis i rysunek (mapa) określające usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i na sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu, w której dokonano zmiany sposobu użytkowania. Niektóre starostwa wymagają ponadto projektu budowlanego, a nie prostego rysunku wraz z opisem. Robią to z naruszeniem przepisów.
- Zwięzły opis techniczny określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń; dowody uzyskania wymaganych uzgodnień, pozwoleń i opinii (np. konserwatora zabytków).
- Oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W wypadku osoby prawnej może podpisać je pełnomocnik, nie można wtedy zapomnieć o dołączeniu do oświadczenia oryginału lub urzędowo poświadczonego pełnomocnictwa, a także dokumentu potwierdzającego, że pełnomocnictwo zostało udzielone przez osobę uprawnioną do reprezentowania osoby prawnej (w przypadku osoby prawnej wpisanej do Krajowego Rejestru Sądowego – odpis z KRS.
- Zaświadczenie o zgodności z planem miejscowym.
- Ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności; jeżeli przedsiębiorca planuje otworzyć sklep lub biuro, to trzeba pamiętać o opinii rzeczoznawcy ds. BHP oraz sanitarno-higienicznych; jeżeli jest to większe przedsięwzięcie – potrzebna będzie opinia rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych.
- W niektórych przypadkach wymagana będzie decyzja środowiskowa; wystarczy, że działalność będzie przedsięwzięciem, które może znacząco negatywnie oddziaływać na środowisko. Stosowanie jednak tego wymogu w praktyce może nastręczać trudności ze względu na wadliwość przepisu w tej sprawie.
Jakie orzecznictwo administracyjne
- Problematykę zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części oraz procedury związane z legalnym dokonaniem zmiany sposobu użytkowania określa przepis art. 71 ustawy – Prawo budowlane. Z analizy treści tego przepisu wynika, że zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego może się wiązać z wykonaniem robót budowlanych wymagających pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.
W przypadku gdy zmiana sposobu użytkowania obiektu wiąże się z wykonaniem robót budowlanych, nie prowadzi się odrębnych postępowań dotyczących samej zmiany sposobu użytkowania oraz pozwolenia na budowę czy też zgłoszenia robót budowlanych. W takiej sytuacji prowadzi się jedno postępowanie obejmujące obie te przesłanki, tj. zmianę sposobu użytkowania i wymagane roboty budowlane.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 24 lutego 2010 r., sygn. akt II SA/Sz 1386/2009.
- Funkcja użytkowa klatki schodowej, bez względu na to, czy w budynku znajdują się tylko lokale mieszkalne czy tylko lokale użytkowe, czy też zarówno lokale mieszkalne, jak i użytkowe, jest taka sama, mogą się zmieniać jedynie użytkownicy klatki schodowej. Taka jednak okoliczność nie może być traktowana jako „zmiana sposobu użytkowania” w rozumieniu regulacji art. 71 prawa budowlanego.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 czerwca 2011 r., sygn. akt II OSK 957/2010.
- Ocena, czy doszło do samowolnej zmiany sposobu użytkowania, może być dokonana jedynie przy zastosowaniu przepisów obowiązujących w dacie zdarzenia.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 12 listopada 2009 r., sygn. akt II SA/Gl 433/2009
.
- Postępowanie w sprawie zgłoszenia zamiaru inwestycyjnego ujęte zarówno w art. 30, jak i 71 prawa budowlanego (pomimo umieszczenia ich w odrębnych przepisach i rozdziałach prawa budowlanego) cechuje podobieństwo wynikające z charakteru tego aktu. W obu przypadkach zgłoszenie jest oświadczeniem woli inwestora albo o zamiarze wykonania inwestycji (art. 30) lub też oświadczeniem o zamiarze zmiany sposobu użytkowania już istniejącego obiektu budowlanego (art. 71).
W obu przypadkach źródłem realizacji tego zamiaru nie jest więc wola organu wyrażona w postaci stosownego aktu administracyjnego, lecz wola inwestora, któremu ustawodawca udzielił uprawnienia do złożenia takiego zgłoszenia zamiast ubiegania się o wyrażenie zgody w postaci decyzji administracyjnej wydawanej przez właściwy organ.
Uprawnienie do realizacji zamiaru, o którym mowa w art. 30 i 71 prawa budowlanego, wynika z prawa własności oraz prawa swobody budowlanej wyrażonej w art. 4 Prawa budowlanego, a także woli inwestora skonkretyzowanej w zgłoszeniu. Powyższe ujęcie charakteru zgłoszenia niesie ze sobą daleko idące konsekwencje procesowe.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 sierpnia 2010 r., sygn. akt II OSK 1294/2009.
