Generalna zasada prawa budowlanego jest taka, że z budynku lub innego obiektu budowlanego korzysta się zgodnie z jego przeznaczeniem. Nie wszystko jednak da się w przepisach przewidzieć.
Zdarza się, że właściciel domu chce np. zaadaptować jego parter i świadczyć usługi naprawy lodówek albo w budynku gospodarczym prowadzić sklep spożywczy czy hurtownię farmaceutyczną. W takich przypadkach konieczne może się okazać doprowadzenie do zmiany sposobu użytkowania.
Usługi w domu
Kwestię tę reguluje art. 71 prawa budowlanego. Mówi on, że zmiana sposobu użytkowania polega na „podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub w jego części działalności zmieniającej warunki”:
- bezpieczeństwa pożarowego,
- bezpieczeństwa powodziowego,
- pracy,
- zdrowotne,
- higieniczno-sanitarne,
- ochrony środowiska bądź
- wielkość lub układu obciążeń.
Przepis nie do końca jest jasny. Należy go interpretować w ten sposób, że jeżeli przedsiębiorca planuje podjąć działalność, która nie ma wpływu na wymienione w przepisie warunki, to nie trzeba załatwiać formalności budowlanych. Gdyby zaś było inaczej, wówczas nie może zapomnieć o zgłoszeniu swojego zamiaru staroście.
Trudno jednak jest zwykle przedsiębiorcy, który nie jest inżynierem budowlanym, samemu ocenić, czy dochodzi do naruszenia tych warunków czy też nie. Dlatego warto zasię pytać o to eksperta posiadającego uprawnienia budowlane bez ograniczeń albo rzeczoznawcy budowlanego. Gdy ich odpowiedź okaże się pozytywna, trzeba wówczas zlecić wykonanie ekspertyzy niezbędnej do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu.
Uwaga!
Zmiana sposobu użytkowania może dotyczyć zarówno całości budynku, jak i jego części. Osoba, która się na nią zdecydowała, zgłasza to staroście i składa wymagane dokumenty.
Warto pamiętać, że formalności należy dopełnić przed zmianą sposobu użytkowania danego obiektu, a nie później. Jest to ważne. Jeżeli zrobi się to później, zgłoszenie jest nieskuteczne. Dochodzi wówczas do samowoli budowlanej takiej samej jak w przypadku zmiany sposobu użytkowania dokonanej bez załatwienia formalności urzędowych.
Ponadto art. 71 ust. 7 prawa budowlanego mówi, że dokonanie zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania po faktycznej zmianie sposobu użytkowania „nie wywołuje skutków prawnych”.
Należy przez to rozumieć, że pomimo dokonania zgłoszenia, w przypadku udowodnienia przez powiatowy nadzór budowlany, że nastąpiło to po faktycznej zmianie, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego będzie prowadził postępowanie w sprawie nielegalnej zmiany sposobu użytkowania.
Przedsiębiorca składa wniosek wraz z dokumentami do starostwa >patrz ramka. Następnie musi odczekać 30 dni. Jeżeli w tym czasie starosta nie wniesie sprzeciwu, można rozpoczynać działalność (na rozpoczęcie działalności na podstawie skutecznego zgłoszenia są trzy lata od momentu doręczenia zgłoszenia staroście).
Wniosek o zaświadczenie
Gdy przedsiębiorcy zależy na czasie, może złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia, że starosta przyjął zgłoszenie i nie wniesie sprzeciwu. Na jego wydanie ma siedem dni. Po otrzymaniu zaświadczenia można rozpocząć działalność lub ewentualne prace adaptacyjne w budynku.
Uwaga!
Starosta może uznać, że zmiana sposobu użytkowania wymaga przeprowadzenia robót budowlanych, na które potrzebne jest pozwolenie. Wówczas ma prawo wnieść sprzeciw i nałożyć na przedsiębiorcę obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę.
Legalizacja naruszenia prawa
W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (art. 71a prawa budowlanego z 1994 r.):
- wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego (lub jego części);
- nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów; są to na ogół takie same dokumenty, jakie są wymagane przy zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania.
Po upływie terminu określonego w postanowieniu lub na wniosek zobowiązanego powiatowy inspektor nadzoru budowlanego sprawdza kompletność dokumentów i ich zgodność z przepisami.
Jeżeli nadzór dojdzie do wniosku, że wszystkie nałożone na inwestora obowiązki zostały zrealizowane, a zmiana sposobu użytkowania nie narusza przepisów, wydaje postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej. Wylicza się ją na podstawie wzoru z prawa budowlanego. Osoba, której zależy na legalizacji, musi ją zapłacić.
Uwaga!
Niewykonanie w terminie obowiązku przedłożenia dokumentów albo dalsze użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części pomimo jego wstrzymania skutkuje nakazem przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
Nie zawsze jednak zmiana sposobu użytkowania wymagała tylko zgłoszenia, jeszcze całkiem niedawno, bo do 31 maja 2004 r., trzeba było uzyskiwać pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania.
Z przepisów przejściowych tej nowelizacji zaś wynika, że do samowolnej zmiany sposobu użytkowania dokonanej przed tą datą stosuje się inne (poprzednio obowiązujące) zasady legalizacji – odpowiednie stosowanie art. 51 prawa budowlanego z 1994 r.
Legalizując więc na jego podstawie, nadzór bada zgodność dokonanej zmiany z przepisami, w tym o zagospodarowaniu przestrzennym, a następnie nakazuje wykonanie czynności doprowadzającej do zgodności z przepisami.
Jakie dokumenty
- Opis i rysunek (mapa) określające usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i na sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu, w której dokonano zmiany sposobu użytkowania. Niektóre starostwa wymagają ponadto projektu budowlanego, a nie prostego rysunku wraz z opisem. Robią to z naruszeniem przepisów.
- Zwięzły opis techniczny określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń; dowody uzyskania wymaganych uzgodnień, pozwoleń i opinii (np. konserwatora zabytków).
- Oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W wypadku osoby prawnej może podpisać je pełnomocnik, nie można wtedy zapomnieć o dołączeniu do oświadczenia oryginału lub urzędowo poświadczonego pełnomocnictwa, a także dokumentu potwierdzającego, że pełnomocnictwo zostało udzielone przez osobę uprawnioną do reprezentowania osoby prawnej (w przypadku osoby prawnej wpisanej do Krajowego Rejestru Sądowego – odpis z KRS.
- Zaświadczenie o zgodności z planem miejscowym.
- Ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności; jeżeli przedsiębiorca planuje otworzyć sklep lub biuro, to trzeba pamiętać o opinii rzeczoznawcy ds. BHP oraz sanitarno-higienicznych; jeżeli jest to większe przedsięwzięcie – potrzebna będzie opinia rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych.
- W niektórych przypadkach wymagana będzie decyzja środowiskowa; wystarczy, że działalność będzie przedsięwzięciem, które może znacząco negatywnie oddziaływać na środowisko. Stosowanie jednak tego wymogu w praktyce może nastręczać trudności ze względu na wadliwość przepisu w tej sprawie.
Jakie orzecznictwo administracyjne
- Problematykę zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części oraz procedury związane z legalnym dokonaniem zmiany sposobu użytkowania określa przepis art. 71 ustawy – Prawo budowlane. Z analizy treści tego przepisu wynika, że zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego może się wiązać z wykonaniem robót budowlanych wymagających pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.
W przypadku gdy zmiana sposobu użytkowania obiektu wiąże się z wykonaniem robót budowlanych, nie prowadzi się odrębnych postępowań dotyczących samej zmiany sposobu użytkowania oraz pozwolenia na budowę czy też zgłoszenia robót budowlanych. W takiej sytuacji prowadzi się jedno postępowanie obejmujące obie te przesłanki, tj. zmianę sposobu użytkowania i wymagane roboty budowlane.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 24 lutego 2010 r., sygn. akt II SA/Sz 1386/2009.
- Funkcja użytkowa klatki schodowej, bez względu na to, czy w budynku znajdują się tylko lokale mieszkalne czy tylko lokale użytkowe, czy też zarówno lokale mieszkalne, jak i użytkowe, jest taka sama, mogą się zmieniać jedynie użytkownicy klatki schodowej. Taka jednak okoliczność nie może być traktowana jako „zmiana sposobu użytkowania” w rozumieniu regulacji art. 71 prawa budowlanego.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 czerwca 2011 r., sygn. akt II OSK 957/2010.
- Ocena, czy doszło do samowolnej zmiany sposobu użytkowania, może być dokonana jedynie przy zastosowaniu przepisów obowiązujących w dacie zdarzenia.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 12 listopada 2009 r., sygn. akt II SA/Gl 433/2009
.
- Postępowanie w sprawie zgłoszenia zamiaru inwestycyjnego ujęte zarówno w art. 30, jak i 71 prawa budowlanego (pomimo umieszczenia ich w odrębnych przepisach i rozdziałach prawa budowlanego) cechuje podobieństwo wynikające z charakteru tego aktu. W obu przypadkach zgłoszenie jest oświadczeniem woli inwestora albo o zamiarze wykonania inwestycji (art. 30) lub też oświadczeniem o zamiarze zmiany sposobu użytkowania już istniejącego obiektu budowlanego (art. 71).
W obu przypadkach źródłem realizacji tego zamiaru nie jest więc wola organu wyrażona w postaci stosownego aktu administracyjnego, lecz wola inwestora, któremu ustawodawca udzielił uprawnienia do złożenia takiego zgłoszenia zamiast ubiegania się o wyrażenie zgody w postaci decyzji administracyjnej wydawanej przez właściwy organ.
Uprawnienie do realizacji zamiaru, o którym mowa w art. 30 i 71 prawa budowlanego, wynika z prawa własności oraz prawa swobody budowlanej wyrażonej w art. 4 Prawa budowlanego, a także woli inwestora skonkretyzowanej w zgłoszeniu. Powyższe ujęcie charakteru zgłoszenia niesie ze sobą daleko idące konsekwencje procesowe.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 sierpnia 2010 r., sygn. akt II OSK 1294/2009.