Dziś kupno mieszkania to decyzja, która zwykle wiąże się z finansowymi zobowiązaniami na 20, 30, a niekiedy nawet więcej lat. Mieszkanie musi spełniać nasze wymagania przynajmniej w kompromisowym wymiarze, tj. być odpowiednio położone, zabezpieczone infrastrukturalnie, komunikacyjnie itd.

Znalezienie odpowiedniego lokalu jest więc trudne, szczególnie jeśli weźmie się pod uwagę ograniczenia finansowe wielu polskich rodzin. Warto więc zdać się na pomoc specjalistów, tj. pośredników w obrocie nieruchomościami.

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez pośredników. Stosowne regulacje znajdziemy w ustawie z 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami. Pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać swój zawód w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej z podmiotem prowadzącym działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Nie musi więc być przedsiębiorcą.

Prowadzenie działalności w  zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe, w przypadku gdy czynności z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami są wykonywane przez licencjonowanych pośredników w  obrocie nieruchomościami. Licencje zawodowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wydaje minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i  mieszkaniowej.

Licencję zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nadaje się osobie fizycznej, która posiada pełną zdolność do czynności prawnych, nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe. Musi ona też mieć wyższe wykształcenie i ukończyć studia podyplomowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

To ostatnie nie obowiązuje osoby, która ukończyła studia wyższe, których program uwzględnia co najmniej minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Koniecznie jest też odbycie praktyki zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Uwaga!

Stwierdzenie, że program studiów wyższych uwzględnia minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, następuje na podstawie zaświadczenia uczelni.

Trochę praktyki

Praktyka zawodowa dla kandydatów na pośredników w obrocie nieruchomościami nie może trwać krócej niż sześć miesięcy, z tym że liczba godzin przeznaczona na realizację programu praktyki nie może być mniejsza niż 200.

W ramach praktyki zawodowej kandydat na pośrednika w obrocie nieruchomościami m.in. uczestniczy w wykonywaniu czynności pośrednictwa w  obrocie nieruchomościami i zapoznaje się ze sposobem korzystania z odpowiednich rejestrów i ewidencji.

Licencja od ministra

Aby otrzymać licencję, należy złożyć wniosek o nadanie licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Podlega on rozpatrzeniu w terminie nie dłuższym niż dwa miesiące od dnia postępowania kwalifikacyjnego. Do wniosku dołącza się dokumenty w formie oryginału, poświadczonej kopii lub poświadczonego tłumaczenia, potwierdzające spełnienie wymogów, o których mowa powyżej.

W razie stwierdzenia konieczności uzupełnienia wniosku organ wzywa wnioskodawcę do  uzupełnienia wniosku w terminie siedmiu dni od dnia otrzymania wezwania. Nieuzupełnienie wniosku w terminie powoduje pozostawienie wniosku bez rozpoznania.

Jeżeli w toku postępowania kwalifikacyjnego na podstawie złożonych dokumentów nie jest możliwe stwierdzenie, czy kandydat spełnia warunki określone w ustawie, przewodniczący zespołu kwalifikacyjnego występuje z wnioskiem do ministra o zwrócenie się do odpowiednich organów, instytucji lub osób o udzielenie informacji niezbędnych dla przeprowadzenia tego postępowania. Nadanie licencji następuje w drodze decyzji. Osoby, które ją otrzymały, podlegają wpisowi do centralnego rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami.

Pośrednik może w ramach pośrednictwa wykonywać czynności osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących i działających pod jego bezpośrednim nadzorem. Ponosi jednak za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.

Uwaga!

Pośrednik może także wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz prowadzić doradztwo w zakresie rynku nieruchomości.

Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Wymaga ona formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o  posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za  szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami lub podmiotu prowadzącego działalność. W praktyce chodzi o sytuację, w której np. osoba sprzedająca mieszkanie i korzystająca z usług pośrednika zobowiązuje się do tego, że nie będzie korzystać z usług żadnego z innych pośredników.

Przez umowę pośrednictwa pośrednik zobowiązuje się do  dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów, o których wspominam w ramce, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za  czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia wynagrodzenia w  umowie przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach. Zazwyczaj wynagrodzenie pośrednika jest procentem sumy transakcji, w zawarciu której brał udział.

Uwaga! Czynności pośrednictwa mogą być wykonywane w stosunku do wszelkich nieruchomości, a także na rzecz wszystkich osób fizycznych i  prawnych oraz jednostek organizacyjnych, które nie posiadają osobowości prawnej.

Ile obowiązków

Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania swoich czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności (np. pośrednik jest zobowiązany do sprawdzania stanu prawnego nieruchomości czy też tożsamości kontrahenta) oraz zasadami etyki zawodowej (ogół norm i ocen przyjętych w danym czasie i danej społeczności w kontekście tego zawodu – ich skatalogowanie i egzekwowanie jest trudne). Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

Ustawodawca kładzie więc szczególny nacisk na uczciwość pośredników. Ma to na celu ochronę ich klientów, obrót nieruchomościami wiąże się bowiem często z oszczędnościami ich całego życia. Standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

Pośrednicy podlegają obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem swoich czynności. Jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone ich działaniem.

Szczegółowy zakres ubezpieczenia obowiązkowego, termin powstania obowiązku ubezpieczenia oraz minimalną sumę gwarancyjną określa rozporządzenie ministra finansów z 12 października 2010 w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Prawo wglądu

Przy wykonywaniu działalności zawodowej w związku z zawartą umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w zakresie objętym tą umową, pośrednik odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w:

• księgach wieczystych;

• katastrze nieruchomości;

• ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

• tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych;

• planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

• rejestrach osób, którym przysługują prawa spółdzielcze oraz prawa odrębnej własności lokalu;

• ewidencji ludności;

• świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku.

Bez dostępu do tych informacji pośrednicy nie mieliby możliwości właściwego wykonywania swojej działalności.

Jakie umowy

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby następujących umów:

• nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

• nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

• najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;

• innych niż wymienione powyżej, które mają za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.

Piotr Rogowiecki, ekspert Pracodawcy RP

Określając wymogi, które muszą spełnić kandydaci na pośredników w obrocie nieruchomościami, ustawodawca postawił sobie za cel przede wszystkim zapewnienie bezpieczeństwa obrotu. Stworzone przesłanki mają więc na celu wyeliminowanie z handlu nieruchomościami osób nieuczciwych.

Jednocześnie postawiono wymogi, które mają gwarantować merytoryczne przygotowania kandydatów na pośredników do pracy. Jest to o tyle zrozumiałe, że w grę wchodzą duże pieniądze, a ewentualne nieprawidłowości w transakcji mogą mieć bardzo dokuczliwe skutki dla klientów pośredników.