Rz: Jak powinna być skonstruowana umowa najmu lokalu użytkowego?
Tomasz Ośko:
Powinna spełniać wymagania określone w art. 659 kodeksu cywilnego. Należy więc określić strony zawierające umowę oraz przedmiot najmu, czyli w tym wypadku lokal lub jego część, oraz wysokość czynszu. Okres, na jaki zawieramy umowę najmu, może być oznaczony lub nieoznaczony. Kwestia ta jest szczególnie istotna, jeżeli w umowie najmu nie uregulujemy terminów jej wypowiedzenia.
Jeżeli umowa została zawarta na czas nieoznaczony, każda ze stron może skorzystać z ustawowych terminów wypowiedzenia. Na przykład, jeśli czynsz jest płatny miesięcznie – możemy złożyć wypowiedzenie najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeżeli jednak wskazaliśmy, że zawieramy umowę np. na trzy lata, to możemy ją wcześniej rozwiązać jedynie w przypadkach wskazanych w jej treści.
Na co w szczególności należy zwrócić uwagę, zanim cokolwiek podpiszemy?
Przezorny wynajmujący powinien uregulować w umowie również sposób i częstotliwość waloryzacji umówionego czynszu. W praktyce często strony umów najmu uzależniają wysokość czynszu od wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanego przez prezesa GUS.
Umowa może również przewidywać obowiązek zapłaty kaucji przez najemcę, która będzie zabezpieczała ewentualne roszczenia właściciela lokalu. Kaucja polega na przekazaniu wynajmującemu przez najemcę określonej kwoty pieniężnej lub dokonanie przez najemcę wpłaty na wskazany przez wynajmującego rachunek bankowy. Wysokość kaucji stanowi zazwyczaj wielokrotność czynszu najmu. Weksle, akt notarialny, w którym najemca poddaje się egzekucji co do zapłaty i opuszczenia lokalu, bądź pełnomocnictwo do rachunku bankowego lub gwarancja bankowa – to zabezpieczenia, które również można zastosować.
A co z kosztami mediów?
W celu uniknięcia nieporozumień warto również wprost określić, kto będzie ponosił koszty eksploatacji lokalu oraz koszty związane z zużyciem wody, energii elektrycznej, gazu czy wywozem nieczystości.
Ponadto, gdy wynajmowany lokal ma być remontowany, umowa powinna wskazywać zarówno szczegółowy zakres prac oraz koszty ich przeprowadzenia, jak i stronę, którą wydatki te obciążają. Najemca może również dążyć do zastrzeżenia w umowie obowiązku zwrotu przez wynajmującego nakładów ulepszających stan lokalu dokonanych przez najemcę. Istotne może się również okazać zastrzeżenie kary umownej na wypadek rozwiązania umowy z przyczyn leżących po stronie wynajmującego. Najemca powinien też zadbać, aby umowa najmu gwarantowała mu prawo zainstalowania na przykład szyldu.
Przy wynajmowaniu lokali użytkowych należy również możliwie szeroko ująć kwestie sposobu korzystania z lokalu przez najemcę, tak aby na przykład zmiana profilu działalności lub godzin otwarcia sklepu mieszczącego się w lokalu nie powodowały konfliktów między stronami.
Czy umowy zawierają klauzule niedozwolone?
Często spotykanymi niedozwolonymi postanowieniami są takie, które nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy (art. 385
3
pkt 16 k.c.) lub też „przewidują utratę prawa żądania zwrotu świadczenia konsumenta spełnionego wcześniej niż świadczenie kontrahenta, gdy strony wypowiadają, rozwiązują lub odstępują od umowy” (art. 385
3
pkt 13 k.c.). Innymi słowy zdarza się, że niektórzy, konstruując umowy, wprowadzają na przykład dodatkowe obowiązki najemcy, np. znalezienie kolejnego najemcy lub represje finansowe, aby wcześniejsze rozwiązanie najmu było dla najemcy niekorzystne.
