Umowę dzierżawy reguluje kodeks cywilny. Właściciel oddaje na czas oznaczony lub nieoznaczony nieruchomość do używania wraz z prawem pobierania pożytków. W zamian dzierżawca zobowiązuje się płacić mu czynsz (art. 693 k.c.).

Na przykład przedsiębiorca wydzierżawia grunt od miasta, buduje centrum szkoleniowe. Budynek jest jego własnością i czerpie z niego pożytki, następnie po upływie czasu dzierżawy grunt razem z budynkiem wraca do miasta.

Dzierżawę traktuje się jako odmianę umowy najmu, na co wskazuje przepis art. 694 k.c. Dlatego stosuje się do niej odpowiednio przepisy o najmie. Podstawowa różnica między jedną a drugą umową dotyczy pobierania pożytków.

Najemca nie ma do tego prawa, a dzierżawca – tak. Pożytki mogą być dwojakiego rodzaju: naturalne (np. płody rolne) i cywilne (np. czynsz).

Wielu przedsiębiorców woli zawierać umowę dzierżawy, a nie najmu. Chodzi o okres, na jaki można to zrobić. – Dzierżawa na czas określony może trwać nawet 30 lat, dopiero po upływie tego czasu uważa się ją za zawartą na czas nieokreślony. Natomiast umowę najmu na czas oznaczony można zawrzeć na najwyżej dziesięć lat – mówi Rafał Dębowski, wspólnik w Kancelarii Leśnodorski i Wspólnicy. Tymczasem wiele inwestycji jest opłacalnych dopiero po 20, 30 latach.

– Nie wystarczy jednak nadać danej umowie nazwy: „umowa dzierżawy”, liczy się także cel jej zawarcia oraz sposób realizacji – wyjaśnia Rafał Dębowski. Jest to ważne, bo w razie sporu sąd będzie badał przede wszystkim, jaki charakter miała dana umowa. Jeżeli więc przedsiębiorca wydzierżawił daną nieruchomość, żeby tylko składować na niej swoje produkty, nie ma z niej żadnych pożytków, to nie będzie to umowa dzierżawy. Natomiast gdy ten sam przedsiębiorca poddzierżawi część tej nieruchomości i otrzyma za to czynsz (pożytki), wtedy będzie to już dzierżawa.

Dzierżawa może dotyczyć nie tyko nieruchomości, ale i całego przedsiębiorstwa, czyli nieruchomości, urządzeń itd. Umowa dzierżawy, tak jak umowa najmu, może być zawarta w dowolnej formie. Lepiej to jednak zrobić na piśmie. W razie bowiem sporu będzie ona dowodem w sprawie. Poza tym, jeżeli jest ona zawarta na czas dłuższy niż rok i nie została spisana, to uważa się ją za umowę na czas nieoznaczony.

Czynsz za dzierżawę może być określony zarówno w pieniądzach, jak i w świadczeniach innego rodzaju, np. dzierżawca zobowiązuje się oddać wydzierżawiającemu oznaczoną część pożytków. Dzierżawca może być w umowie zobowiązany do ponoszenia świadczeń dodatkowych, np. opłacania podatków i innych kosztów związanych z posiadaniem przedmiotu dzierżawy, oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia (art. 702 i 708 k.c.). – Dzierżawca w przeciwieństwie do najemcy jest ponadto płatnikiem podatku od nieruchomości – dodaje Dębowski.

Dzierżawcy przysługuje prawo żądania obniżenia czynszu, gdy jego przychody zmniejszyły się z przyczyn od niego niezależnych. Na przykład zostały obniżone urzędowe ceny skupu żywca lub zboża. Obniżenie czynszu powinno być proporcjonalne do wysokości strat.

Terminy płatności czynszu dzierżawnego mogą być ustalone w dowolny sposób, np. jednorazowo lub periodycznie, z dołu lub z góry, w okresach miesięcznych, kwartalnych, półrocznych, rocznych. Jeżeli w umowie nie ustalono, to czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu (art. 699 k.c.). Przy dzierżawie nieruchomości rolnej czynsz zwyczajowy to czynsz coroczny po zebraniu pożytków (plonów).

Wydzierżawiający może rozwiązać umowę (bez wypowiedzenia), gdy dzierżawca zwleka z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a jeżeli czynsz jest płatny rocznie – ponad trzy miesiące. Musi dać mu jednak szansę w postaci dodatkowego trzymiesięcznego terminu na zapłatę czynszu (art. 703 k.c.).

Strony mają pełną dowolność w kształtowaniu okresu i terminu wypowiedzenia umowy dzierżawy. Jednakże jeśli przedmiotem umowy jest dzierżawa gruntu rolnego (gdy umowa nie stanowi inaczej), można ją wypowiedzieć na rok naprzód, z terminem na koniec roku dzierżawnego.

Jeżeli jednak przedmiotem umowy nie jest grunt rolny, okres wypowiedzenia wynosi sześć miesięcy, z terminem na koniec roku dzierżawnego (art. 704 k.c.).

Ponadto, jeżeli dzierżawa została zawarta na czas dłuższy niż 30 lat, po upływie tego terminu uznaje się ją za umowę zawartą na czas nieokreślony. Jeśli natomiast przedmiotem dzierżawy jest nieruchomość rolna, a umowa została zawarta na czas dłuższy niż trzy lata lub faktycznie trwała przez co najmniej dziesięć lat, dzierżawcy przysługuje z mocy ustawy prawo pierwokupu tej nieruchomości (art. 695 § 2 k.c.).

Dzierżawca nie może bez zgody wydzierżawiającego poddzierżawić nieruchomości nawet do bezpłatnego używania. Jeżeli nie zastosuje się do tego zakazu, to wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Wydzierżawiający ma również ustawowe prawo zastawu do rzeczy ruchomych, w tym do rzeczy służących do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeżeli znajdują się one w obrębie przedmiotu dzierżawy (art. 701 k.c.).

Po zakończeniu dzierżawy obowiązkiem dzierżawcy jest zwrócenie wydzierżawiającemu przedmiotu dzierżawy, który musi się znajdować w stanie zgodnym z zasadami prawidłowej gospodarki.

Patrz wzór umowy przygotowany przez Kancelarię Leśnodorski i Wspólnicy