Jak podaje portal Tabelaofert.pl, w ofercie deweloperów w Warszawie w III kwartale było ponad 14,5 tys. mieszkań, z czego 10,3 proc. to lokale gotowe. We Wrocławiu wśród niespełna 9,4 tys. oferowanych lokali ukończonych było 10,1 proc., a w Trójmieście – na niemal 6,9 tys. mieszkań gotowe stanowiły 17,3 proc. W Krakowie deweloperzy mieli w III kwartale 8,4 tys. mieszkań, z czego ukończone to 13,4 proc., w Poznaniu było ponad 8 tys. lokali (11,6 proc. gotowych), w Łodzi – ponad 8,5 tys. (11 proc. gotowych).
Mieszkania, których budowa została zakończona kilka lat temu, stanową niewielki odsetek oferty dużych miast. Najstarsze nowe ukończone lokale w Warszawie czekają na klientów od lat 2016–2017, we Wrocławiu – od lat 2017 i 2018. W trójmiejskiej ofercie są ostatnie mieszkania z 2016 r., są też lokale oddane w 2020 r. W Krakowie i Łodzi najstarsze pochodzą z 2019 r., a w Poznaniu – z 2020 r. Dla porównania – najbardziej odległe terminy oddawania mieszkań deweloperskich w miastach to 2027 rok.
W Warszawie lokale, które mają być oddane w tym roku to 1,5 proc. oferty, we Wrocławiu – 5,3 proc., w Trójmieście – 1,8 proc., w Krakowie – 3,6 proc., w Łodzi – 3,4 proc. W Poznaniu na mieszkania trzeba czekać najdłużej do 2026 r. – Mieszkania z takim terminem ukończenia odpowiadają w stolicy Wielkopolski za ponad 40 proc. oferty – podaje Tabelaofert.
Czytaj więcej
Na 50-metrowe mieszkanie w Bytomiu trzeba by odłożyć ponad 34 wypłaty, w Warszawie – ponad 146.
Przebieranie w ofercie deweloperskiej
Z kolei z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że pod koniec października br. w ofercie firm deweloperskich w całej Polsce było ponad 105,2 tys. mieszkań i ponad 4,3 tys. domów. Ponad 22,3 tys. lokali (21 proc.) i ok. 1,6 tys. domów (37 proc.) było do kupienia od ręki – miały status oddanych do użytku.
– Oznacza to, że w budowie jest ok. 82,9 tys. mieszkań i ok. 2,7 tys. domów znajdujących się w sprzedaży – szacuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – W analogicznym okresie rok temu gotowych było niemal 22,8 tys. mieszkań (28 proc. ówczesnej oferty, w której było 81,9 tys. lokali) i niespełna 2 tys. domów (48 proc. z oferty liczącej niespełna 4,2 tys. domów). W ciągu ostatnich 12 miesięcy wzrosła więc oferta zarówno mieszkań, jak i domów, ale w obu przypadkach skurczyła liczba i udział gotowych nieruchomości.
We wszystkich metropoliach końcówka ubiegłego roku przyniosła wzrost zarówno liczby, jak i udziału gotowych mieszkań w ofercie deweloperów. - Może to trochę dziwić, bo był to okres intensywnej sprzedaży mieszkań („Bezpieczny kredyt 2 proc.”). Z drugiej strony deweloperzy zaczęli ich wprowadzać na rynek coraz więcej. Kupujący wolą zaś kupować mieszkania na wczesnym etapie budowy – podkreśla Wielgo. – Na początku budowy można przebierać w ofertach. Istotne może być też i to, że deweloper zgodzi się na nieodpłatne zmiany w układzie ścian czy instalacji wewnętrznych.
Jednak w tym roku, jak zauważa ekspert portalu RynekPierwotny.pl, w większości największych miast ubyło mieszkań do kupienia od ręki. - Wyjątkami są Trójmiasto i Łódź – tam gotowych mieszkań było pod koniec października więcej niż w końcówce ubiegłego roku. Może to wynikać z faktu, że wiele z nich oddano do użytkowania całkiem niedawno i nie znaleźli się jeszcze chętni – wyjaśnia Marek Wielgo.
A Robert Chojnacki, założyciel REDNET Propert Group i portalu Tabelaofert, ocenia, że największym zainteresowaniem nabywców cieszą się mieszkania, których budowa trwa, ale jest już na pewnym etapie zaawansowania. – Oferta mieszkań na takich osiedlach jest jeszcze szeroka, większość układów jest dostępna – tłumaczy. – Na ukończonych osiedlach wybór mieszkań jest już najczęściej ograniczony.
Czytaj więcej
Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, można dziś wynegocjować 5 – 10 proc. rabatu – wynika z analiz portalu Nieruchomosci-online.pl.
Ile trzeba zapłacić za metr gotowego nowego mieszkania?
Prezes REDNET Propert Group wskazuje, że średnie ceny mkw. mieszkań w już zakończonych inwestycjach mogą być niższe niż mieszkań w budowie. – Na gotowych osiedlach dostępne są z reguły większe lokale, których cena jednostkowa jest z reguły niższa. Gotowe mieszkania, które wciąż pozostają w ofercie, mogą mieć też nieatrakcyjny układ – zauważa Chojnacki. – Poza tym ukończone inwestycje były planowane i realizowane zgodnie ze starszymi warunkami technicznymi, dzięki czemu koszt budowy był niższy niż nowo powstających budynków – podkreśla.
Z kolei Marek Wielgo zauważa, że wśród gotowych i niesprzedanych mieszkań najpewniej wiele jest takich, które zniechęcają potencjalnych nabywców wysoką ceną. Np. w Trójmieście średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym przekroczyła w październiku pułap 15,5 tys. zł za metr kwadratowy. W tym czasie oferowane przez deweloperów gotowe lokale kosztowały przeciętnie aż ok. 18,1 tys. zł za metr – podaje. - Dużo wyższą od średniej cenę metra kwadratowego gotowych mieszkań od wszystkich będących w ofercie deweloperów odnotowaliśmy również w Warszawie (ponad 18,1 tys. zł/ mkw.), Krakowie (ok. 17 tys. zł/m kw.), Wrocławiu (ponad 15,4 tys. zł/ m kw.) i Poznaniu (ok. 13,6 tys. zł/ mkw.).
Natomiast przeciętnie niższe od średniej dla całej oferty są ceny gotowych lokali w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (niespełna 9,7 tys. zł/ m kw.) oraz w Łodzi (ok. 10,3 tys. zł/ mkw.).
Szybka przeprowadzka do nowego mieszkania
Dom Development, jak podaje Marek Szmidt, dyrektor działu sprzedaży w tej firmie, pod koniec września miał w budowie niemal 8,7 tys. mieszkań. To rekord. Większość lokali znalazła już nabywców. – W ofercie pozostawało ok. 3,1 tys. mieszkań, z czego gotowe były jedynie 43 lokale – mówi Marek Szmidt. – Nasza oferta cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem, dlatego w momencie zakończenia budowy mamy niewiele niesprzedanych lokali.
Gotowe mieszkania w dzisiejszej ofercie Dom Development to świeża tegoroczna produkcja – zostały ukończone w październiku albo listopadzie. Lokale są do kupienia np. w Warszawie na Osiedlu przy Alejach w Ursusie (ok. 60 mkw., od 13,4 tys. zł/mkw.) i w Apartamentach Literacka na granicy Bielan i Żoliborza (36–73 mkw., od 18,7 tys. zł/mkw.). We Wrocławiu ukończone lokale są na osiedlu Braniborska 80 (60 do 75 mkw., od ok. 13 tys. zł/mkw.) i na osiedlu Komedy na Jagodnie (83 mkw., od 9,8 tys. zł/mkw.). Gotowe mieszkania Dom Development można też kupić w Krakowie.
– Oferta gotowych mieszkań jest u nas bardzo ograniczona, to ostatnie, najczęściej największe lokale na danym osiedlu – mówi Marek Szmidt. – Często są oferowane w atrakcyjnych cenach. Dla większości klientów liczy się możliwość wyboru, dlatego zdecydowanie chętniej decydują się na lokale w budowie, często w jej początkowej fazie. Najbardziej odległe terminy oddawania mieszkań na naszych osiedlach to koniec 2026 i początek 2027 roku.
Z kolei Ewa Rathe-Głowacka ze spółki Victoria Dom mówi o zróżnicowanych preferencjach klientów, na które ma wpływ m.in. ich sytuacja finansowa. – Mieszkania na etapie budowy mają zwykle niższe ceny. Dodatkowym atutem jest możliwość wprowadzenia zmian lokatorskich, jak układ ścian czy rozmieszczenie instalacji, a więc dostosowanie wnętrz do indywidualnych potrzeb – wskazuje. – Gotowe lokale są droższe, bo dostępne od ręki. Są idealne dla osób, które muszą się szybko przeprowadzić, albo kupują lokal inwestycyjnie, na wynajem.
Czytaj więcej
Deweloper zorganizuje przeprowadzkę, pomoże w wykończeniu wnętrz, przyjmie stare mieszkanie w rozliczeniu, poczeka na zapłatę. Firmy dwoją się i troją, by przyciągnąć klientów.
Victoria Dom oferuje 650 mieszkań, z czego 70 to lokale gotowe. W budowie i w przygotowaniu firma ma łącznie 10 tys. lokali. Ukończone mieszkania oferuje na warszawskich osiedlach – Miasteczko Nova Sfera, Miasteczko Nova Ochota, Olchowy Park, Osiedle Krzewna. Powierzchnie: od 39 do 131 mkw. Ceny wahają się od 582,6 tys. zł do ponad 1,6 mln zł. Wszystkie lokale zostały ukończone w 2024 r. Najbardziej odległy termin oddania mieszkań budowanych przez Victorię Dom to IV kwartał 2025 r. Wtedy będzie gotowe Miasteczko Julianów k.Piaseczna.
Także Matexi Polska ma bardzo mało gotowych mieszkań. Spośród 635 lokali w ofercie, w budynkach oddanych do użytku jest ich 30. Znajdziemy je na warszawskich osiedlach – np. Sokratesa, Na Bielany!. Pozwolenie na ich użytkowanie deweloper dostał w tym roku.
W październiku firma rozpoczęła sprzedaż mieszkań z I etapu osiedla Splot Wola przy ul. Sowińskiego w Warszawie. – Klucze do 103 mieszkań, które powstaną w tym etapie, planujemy przekazywać mieszkańcom w IV kwartale 2026 roku – mówi Katarzyna Mirota, członkini zarządu Matexi Polska.
Kolejne inwestycje deweloperów
Także Matexi większość lokali sprzedaje na etapie budowy. – Termin przekazywania kluczy jest oczywiście częstym tematem w rozmowach z klientami. Dla niektórych jest to bardzo ważna kwestia – mówi Katarzyna Mirota. – Zależy to od indywidualnej sytuacji klienta, preferencji. Kupno mieszkania na początku budowy oznacza, że klient musi dłużej poczekać na lokal, ale ma dostęp do pełnej oferty, może wybrać mieszkanie bardziej dopasowane do siebie – podkreśla Katarzyna Mirota. Dodaje, że ceny mieszkań rosną zwykle wraz z postępem robót. – Zdarza się jednak, że gdy jakieś mieszkanie długo stoi po zakończonej budowie, to można je kupić w okazyjnej cenie, bo deweloper chce zamknąć inwestycję – zauważa przedstawicielka Matexi Polska.
Czytaj więcej
Najem na doby nakręca ceny i stawki wynajmu mieszkań? To błędna teza, niemniej ta część rynku wymaga uregulowania.
Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży w Bouygues Immobilier Polska, potwierdza, że pewna grupa klientów poszukuje wyłącznie mieszkania gotowego, które można obejrzeć i szybko się do niego wprowadzić. – Ale są też osoby, którym odpowiada dłuższy termin odbioru – np. ze względu na finansowanie czy możliwość wprowadzenia zmian lokatorskich. O gotowe mieszkania jest trudniej, bo wyprzedają się jeszcze przed zakończeniem budowy – przyznaje.
Firma Bouygues Immobilier zakończyła niedawno kilka inwestycji – wszystkie mieszkania już sprzedała. W ofercie ma dziś 250 lokali na etapie budowy. Najszybciej do odbioru będzie część mieszkań na osiedlach Lune de Malta w Poznaniu (początek 2025 r.) i Lumea 3 w Warszawie (II kwartał 2025 r.). W listopadzie do sprzedaży trafiła nowa inwestycja na warszawskim Bemowie – Viva Cite. Jej zakończenie deweloper zapowiada na III kwartał 2027 r. – Z racji niedawnej premiery to dziś najodleglejszy termin. Jednak już wkrótce wprowadzimy na rynek niemal 1000 kolejnych lokali – zapowiada dyr. Grabowski.
