Z tego teksu dowiesz się:
- Jakie biura wynajmują się najlepiej?
- Ile kosztuje wynajem biur?
- Jakie trendy zdominują rynek biurowy w 2025 roku?
- Czy wynajem biur będzie droższy?
Z biurowej oferty zniknęło w listopadzie 371 modułów o łącznej powierzchni 96 tys. mkw. To więcej niż w październiku o cztery moduły (1 proc.). Wynajęte w listopadzie moduły objęły jednak mniejszą łączną powierzchnię o 69 tys. mkw. (41,7 proc.) – wynika z analiz REDD.
– Niezmiennie najwięcej transakcji najmu dotyczyło niewielkich biur – o powierzchni do 250 mkw. Odpowiadały one za 67 proc. wynajętych modułów (biorąc pod uwagę ich liczbę). Większe powierzchnie – 250–500-metrowe., stanowiły 16 proc., a te ponad 500-metrowe: 17 proc. – podaje Krzysztof Foks, ekspert REDD. – Jeśli chodzi klasę budynków, to ponad 50 proc. modułów wynajęto w biurowcach klasy A.
Wydłużył się czas, w jakim biura „stoją” w ofercie. Średnia wartość wskaźnika REDD Index (pokazuje, ile dni biura czekają na najemców) w listopadzie wydłużył się do 453,4 dnia – to o 3 proc. więcej niż w październiku. Powierzchnie do 500 mkw. czekały na najemców średnio 423,8 dnia, te 5001 –tys. mkw. 713 dni, a te ponad 1 tys. mkw. 464,4 dnia.
Potrzebne zielone biurowce nie tylko w centrum
Agnieszka Giermakowska, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa, lider ds. ESG w firmie doradczej Newmark Polska, zaznacza, że ostatni kwartał roku na rynku biur to zazwyczaj okres wzmożonej pracy – najemców, deweloperów, właścicieli nieruchomości i doradców.
– W IV kwartale finalizowanych jest najwięcej transakcji, choć zdarzają się przesunięcia procesów na kolejny kwartał – zaznacza Agnieszka Giermakowska. Jak dodaje, w ostatnich kilku miesiącach biurami intensywniej interesowały się firmy, którym umowa kończy się za dwa–trzy lata. – Potencjalnie będą potrzebowały dużych metraży: powyżej 10 tys. mkw. Przeprowadzają dogłębną analizę rynku i wszystkich możliwych rozwiązań, które ze względu na niewielką aktywność deweloperów (skoncentrowaną dziś głównie na centralnych lokalizacjach) są dość ograniczone poza centrum. Może to być sygnał dla firm deweloperskich, że potrzebne będą nowoczesne zielone biurowce nie tylko w centrum.
Według ekspertki Newmark Polska magnesem przyciągającym najemców są powierzchnie biurowe oferujące nowoczesne rozwiązania technologiczne i z zakresu ESG. W cenie są też elastyczne warunki najmu i atrakcyjne warunki finansowe.
Czytaj więcej
Trwa optymalizacja wykorzystywanej przez najemców powierzchni i krystalizują się proporcje pracy z domu i biura. Deweloperzy biorą się bardziej za przerabianie starych budynków niż nowe projekty.
Z kolei Bartosz Oleksak, dyrektor w dziale powierzchni biurowych firmy doradczej Axi Immo, ocenia, że koniec 2024 r. na rynku najmu biur był raczej spokojny. – Po okresie optymalizacji firmy najchętniej poszukują umeblowanych biur o powierzchni do 300 mkw. w strategicznych centralnych lokalizacjach, blisko stacji metra czy innych środków komunikacji miejskiej – wskazuje. – W przypadku krótszych, np. rocznych umów oprócz tradycyjnego najmu część klientów rozważy też inne rozwiązania, jak podnajem powierzchni lub wejście do biura serwisowanego czy coworku – podkreśla Oleksak.
Ostatnie 12 miesięcy to zresztą, jak zauważa ekspert Axi Immo, rozwój formatu coworkingów. – Stały się integralną częścią nowoczesnych biurowców, odpowiadając na potrzeby dynamicznie zmieniającego się rynku – wyjaśnia dyrektor Axi Immo.
I wskazuje ciekawe jego zdaniem transakcje zamknięte w ostatnich miesiącach 2024 r. To na przykład konsolidacja firmy Reckitt Benckiser na ok. 8 tys. mkw. w warszawskim budynku Vibe. – Transakcja ta zakończyła proces komercjalizacji biurowca Ghelamco – zauważa. Kolejna ciekawa transakcja to przedłużenie umowy najmu 2,2 tys. mkw. powierzchni przez dwóch najemców w kompleksie Buma Square w Krakowie.
Stabilny wzrost czynszów za biura
Na głównych rynkach biurowych REDD odnotował stabilny wzrost czynszu za wynajem biur. – Średnia wyjściowa stawka najmu w biurowcach z dostępną powierzchnią wyniosła pod koniec listopada 13,93 euro za mkw. – wskazuje Krzysztof Foks. – To o 0,08 euro więcej niż w październiku. W porównaniu z początkiem 2024 r. odnotowaliśmy 3,5-proc. zwyżkę (0,48 euro za mkw. więcej).
Najwyższe stawki obowiązują w Warszawie. Jak podaje REDD, przeciętny czynsz za biuro w stolicy w listopadzie to 15,70 euro za mkw. Najtaniej jest w Łodzi: 10,18 euro za mkw. biura.
Wzrosły także opłaty eksploatacyjne za biura – i w ciągu miesiąca, i od początku 2024 r. Z analiz REDD wynika, że pod koniec listopada średnia opłata eksploatacyjna na głównych rynkach biurowych wyniosła 22,69 zł za mkw. To wzrost w porównaniu z końcem października o 0,19 zł i o 1,31 zł za mkw. w porównaniu z końcem 2023 r. (6,1-proc. zwyżka).
Bartosz Oleksak ocenia, że czynsze za biura są stabilne. – Najemcy zwracają coraz większą uwagę na koszty eksploatacyjne, wyceny fit-outu oraz opłaty za media. W przypadku renegocjacji umów najmu właściciele biurowców są skłonni rozważyć dodatkowe korzyści dla najemcy, takie jak ulgi czynszowe, szczególnie wtedy, gdy firmy nie wymagają kosztownych adaptacji przestrzeni – mówi.
Czytaj więcej
Budynki naruszają tkankę planety. Każdy wybudowany obiekt to tysiące kilogramów CO2, które lecą do atmosfery. Dlatego musimy być pewni, co i czy budować. Transparentność pomaga liderom nieruchomości podejmować lepsze decyzje – mówi Tomasz Ogrodzki, prezes REDD.
Przeprowadzki do lepiej skomunikowanej dzielnicy
Z analiz Newmark Polska wynika, że średnioroczny popyt w ostatnich dziesięciu latach na dziewięciu głównych rynkach biurowych w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź, Katowice, Szczecin, Lublin) pochłaniał ok. 1,4–1,5 mln mkw. biur.
– W 2025 r. przewidujemy podobny wynik – mówi Agnieszka Giermakowska. – Oczywiście przy założeniu, że nie przydarzą się nam żadne niespodziewane zdarzenia („black swans”). W 2025 r. możemy się spodziewać dalszego utrzymania trendu optymalizacji zajmowanej powierzchni biurowej przez najemców – zaznacza.
Ważniejsza od redukcji zajmowanej powierzchni będzie poprawa efektywności energetycznej czy komfortu pracowników.
Kontynuacji trendu stabilizacji popytu w 2025 r. spodziewa się Bartosz Oleksak. – Korzystne scenariusze geopolityczne, takie jak zakończenie konfliktu w Ukrainie, mogą się przyczynić do wzmocnienia pozycji Polski jako centrum operacyjnego firm zaangażowanych w odbudowę kraju – przewiduje ekspert Axi Immo.
Dyrektor zauważa, że po okresie przejściowym dominującym modelem pracy jest nadal model hybrydowy. – Spodziewamy się jednak, że od 2025 r. firmy coraz częściej będą oczekiwały od pracowników częstszej obecności w biurach. Wydaje się, że atrakcyjnym rozwiązaniem może się okazać relokacja do lepiej skomunikowanej dzielnicy lub strefy biurowej oferującej bogaty wachlarz usług towarzyszących – przywiduje Bartosz Oleksak. – Firmy mogą wykorzystywać ten argument jako istotny benefit dla pracowników – ocenia.
Dodaje, że na obecnym etapie wielu klientów analizuje sytuację w swoich branżach, przygotowując się operacyjnie na kolejne 12 miesięcy – mówi Bartosz Oleksak. – Decyzja o wynajęciu biura to zazwyczaj złożony kilkuetapowy proces, którego dynamika zależy od sposobu działania danej firmy m.in. w kontekście przyjętego budżetu i planowania finansowania, kwestii operacyjnych czy daty zakończenia obowiązującego kontraktu. W przypadku wejścia do nowego budynku, zajęcia innego piętra czy odświeżenia powierzchni, pierwszy kwartał roku rezerwuje się m.in. na aranżację przejmowanej powierzchni, czyli fit-out.
Prognozy. Wynajem biur może być droższy
Newmark Polska podaje, że na dziewięciu głównych rynkach biurowych w Polsce powstaje niespełna 450 tys. mkw. biur, z czego ponad 55 proc. przypada na Warszawę. – Rok 2025 będzie okresem umiarkowanej aktywności deweloperów, szczególnie w miastach regionalnych, ze względu na sporą dostępność wolnej powierzchni w istniejących tam biurowcach (ponad 1,1 mln mkw. niewynajętych biur) – tłumaczy Agnieszka Giermakowska.
Jak dodaje, rozpoczęcia nowych inwestycji biurowych można się spodziewać raczej w drugiej połowie 2025 roku. – Będą to głównie obiekty w centrach miast, w dobrze skomunikowanych miejscach lub takie, które zostaną objęte umową przednajmu na przynajmniej 30–50 proc. powierzchni – mówi Giermakowska.
Bartosz Oleksak dodaje, że (biorąc pod uwagę powstające obiekty) w Warszawie deweloperzy do 2026 r. roku planują wybudowanie lub zmodernizowanie m.in. takich budynków, jak The Bridge (47 tys. mkw., Ghelamco), Upper One (35,9 tys. mkw., Strabag), V Tower (32,7 tys. mkw., Cornerstone), Office House (27,8 tys. mkw., Echo Investment & Afi Europe), Studio A (26,6 tys. mkw., Skanska) i Skyliner II (24 tys. mkw., Karimpol).
Pytany o nowe inwestycje biurowe Krzysztof Foks ocenia, że wzrost ich skali będzie zależał od popytu i współczynnika pustostanów na danym rynku. – W tym roku na rynek ma trafić więcej biurowej powierzchni niż w 2024 r., jednak w dalszym ciągu będzie to znacznie mniej niż w ubiegłych rekordowych latach – zaznacza ekspert REDD. – Zainteresowanie nowymi budynkami i tempo ich komercjalizacji dadzą sygnał deweloperom, jak wygląda zapotrzebowanie na biurowce na lokalnych rynkach biurowych.
Zdaniem Agnieszki Giermakowskiej ze względu na umiarkowaną aktywność deweloperów w 2025 r. można się spodziewać utrzymania znaczącego udziału renegocjacji umów najmu w transakcjach biurowych – szczególnie w Warszawie. Dotyczy to także firm wynajmujących powierzchnie większe niż 5 tys. mkw.
Co z kosztami najmu? Krzysztof Foks w 2025 r. spodziewa się dalszego stabilnego wzrostu czynszów i opłat eksploatacyjnych. – Jeśli nie nastąpią nieprzewidziane czynniki zewnętrzne, powinniśmy ponownie zaobserwować wzrost o kilka procent – przewiduje ekspert REDD.
