Z tego tekstu dowiesz się:
- Ile kosztują mieszkania – nowe i używane
- Jaka jest oferta mieszkań
- Jakie są perspektywy dla rynku mieszkań
Rynek nowych mieszkań ożył. W lutym w siedmiu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 3,5 tys. mieszkań – wynika ze wstępnego monitoringu Otodom. To o 30 proc. więcej niż w styczniu.
O wzroście aktywności w lutym – zarówno klientów indywidualnych, jak i inwestorów – mówi Dariusz Książak, prezes firmy doradczej Emmerson Evaluation. – W tej pierwszej grupie na zakupy decydowały się osoby, których zdolność kredytowa pozwalała na wybór mieszkań zgodnych z ich preferencjami, a nie jedynie dostosowanych do ograniczonego budżetu wynikającego z mniejszej zdolności kredytowej – wyjaśnia. – Są też klienci, którzy przestali czekać na wsparcie rządu, zwłaszcza w świetle zapowiedzi programu nieuwzględniającego rynku pierwotnego i nakładającego znaczne ograniczenia i na kupujących, i na sprzedających.
Ceny nowych mieszkań stanęły. Deweloperzy bardziej ostrożni
Inwestorów, jak mówi Dariusz Książak, przyciąga duża oferta mieszkań i stabilizacja cen. – Wiele osób decyduje się na zakupy, obawiając się, że w przyszłości ceny mogą znów wzrosnąć – zaznacza prezes Emmerson Evaluation.
Z analiz BIG Data RynekPierwotny.pl wynika, że w lutym deweloperzy w Warszawie oferowali ponad 16,1 tys. mieszkań, w Krakowie – 10,5 tys., w Łodzi – ponad 10,1 tys., we Wrocławiu – niespełna 9,1 tys., w Trójmieście – 7,7 tys., a w Poznaniu – niemal 7,6 tys.
Serwis analizuje średnie ceny nowych mieszkań. W ciągu miesiąca (styczeń/luty br.) zmieniły się kosmetycznie – mniej niż o 1 proc. w górę lub w dół. W Łodzi pozostały na poziomie ze stycznia. Wyjątkiem jest Trójmiasto, gdzie nowe mieszkania w ciągu miesiąca zdrożały średnio o 2,7 proc.
Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, tłumaczy, że w atrakcyjnym turystycznie Trójmieście powstaje dużo drogich mieszkań. – W ciągu ostatnich 12 miesięcy z niespełna 900 do niemal 1,8 tys. zł wzrosła w ofercie deweloperów liczba mieszkań z ujawnioną ceną ponad 20 tys. zł za metr – wskazuje ekspert.
O „zamrożonych cennikach” mówią analitycy portalu Tabelaofert.pl. Ponad 90 proc. mieszkań oferowanych przez deweloperów w lutym w największych miastach nie zmieniło cen.
Czytaj więcej
W lutym ponad 90 proc. mieszkań oferowanych przez deweloperów w największych miastach nie zmienił...
Analizując zmiany rok do roku, wciąż widać zwyżki. RynekPierwotny.pl podaje, że przeciętne ceny nowych lokali w Warszawie od lutego ub.r. do lutego br. wzrosły o 3,4 proc., do ponad 17,7 tys. zł, w Krakowie – o 2,7 proc., do 16,5 tys. zł za mkw., we Wrocławiu – o 10,9 proc., do niemal 14,8 tys. zł, w Trójmieście – o 9,5 proc., do ponad 16,3 tys. zł, a w Łodzi o 4 proc., do niespełna 11,5 tys. zł za mkw.
Rynek pierwotny – zgodnie z założeniami programu dopłat „Klucz do mieszkania” – ma być wykluczony ze wsparcia. Jakie strategie obiorą deweloperzy?
Zdaniem Dariusza Książaka – biorąc pod uwagę obecną ofertę – będą „bardziej zachowawczy” w rozpoczynaniu budów. – Będą dokładniej analizować opłacalność nowych inwestycji. W konsekwencji oferta mieszkań na rynku pierwotnym będzie powoli spadać – przewiduje prezes.
Jak dodaje, deweloperzy skoncentrują się na inwestycjach dostosowanych do bieżących potrzeb rynku, odpowiadających wymaganiom nabywców. – Wysokie stopy procentowe zwiększają koszty kredytów i wpływają na zdolność kredytową klientów, co ogranicza ich możliwość sfinansowania zakupu mieszkania – zaznacza.
Czytaj więcej
W lutym wzrost sprzedaży nowych mieszkań wobec stycznia wyniósł 30 proc. W szerszym kontekście sy...
Rynek wtórny. Sprzedający w rozkroku
O dużej ofercie mieszkań, także na rynku wtórym, mówią analitycy GetHome.pl. – Sprzedający nie mają więc argumentów za podwyżkami cen – zaznacza Marek Wielgo. Podaje, powołując się na dane przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar, że w Warszawie liczba unikatowych ofert sprzedaży lokali z drugiej ręki zwiększyła się od początku roku z 17,9 tys. do 21,1 tys. (o 18 proc.).
Z danych Adradar wynika, że w Krakowie liczba mieszkań na rynku wtórnym tylko w lutym wzrosła o 10 proc. (do 11,2 tys. lokali), o 9 proc. – w Łodzi (6,2 tys.), o 5 proc. – w Poznaniu (4,4 tys.), o 4 proc. – w Katowicach (2,5 tys.) i o 2 proc. we Wrocławiu (11,3 tys.). Lokali ubyło tylko w Trójmieście – o 3 proc. (do 9,4 tys.). Wciąż jest ich jednak o 7 proc. więcej niż pod koniec ubiegłego roku.
W portalu Nieruchomosci-online.pl liczba ogłoszeń mieszkań w lutym 2025 r. była większa niż w styczniu o 2 proc. Rok do roku (luty ub.r./luty br.) oferta mieszkań wzrosła o 25 proc.
– W lutym liczba kontaktów, jakie poszukujący mieszkań z rynku wtórnego nawiązali z ogłoszeniodawcami za pośrednictwem naszego portalu (telefon, formularz, prośba o kontakt), była o 14 proc. mniejsza niż w styczniu – mówi Rafał Bieńkowski z serwisu Nieruchomosci-online.pl. – Taki spadek zainteresowania jest dość charakterystyczny dla początku roku. W styczniu aktywność poszukujących jest większa, luty jest zwykle słabszy i teraz też tak było. Jeśli chodzi o zestawienie rok do roku, w lutym zanotowaliśmy o 7 proc. mniej kontaktów z ogłoszeniodawcami niż w lutym 2024 r.
Zdaniem Marcina Drogomireckiego, eksperta Grupy Morizon-Gratka, luty na rynku mieszkań upływał pod znakiem wciąż umiarkowanej aktywności klientów i postępującego wzrostu oferty. – Dysproporcji między podażą i popytem towarzyszyły korekty cen ofertowych. Właściciele mieszkań, którzy od dłuższego czasu szukają klientów, coraz częściej decydują się na obniżenie ceny. Korekty czasem są nieznaczne – rzędu 5 czy 10 tys. zł, ale zdarzają się i całkiem konkretne, wynoszące nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych – wskazuje Drogomirecki.
Z badań Grupy Morizon-Gratka wynika, że wśród klientów poszukujących mieszkań w największych miastach zauważalną przewagę mają chętni na większe i droższe lokale – co najmniej trzypokojowe, o średnim i wyższym standardzie. – Mniejszym zainteresowaniem cieszą się lokale jedno- i dwupokojowe, które w czasach mieszkaniowej gorączki były najbardziej poszukiwane (również przez inwestorów) i najbardziej zdrożały – zauważa Marcin Drogomirecki. – W miastach średnich i małych największą grupę klientów (40–55 proc.) stanowią poszukujący lokali dwupokojowych.
Maciej Górka z gdańskiego biura Metrohouse ocenia, że w porównaniu ze styczniem ruch na rynku w lutym był nieco większy. – Klienci skupiają się głównie na dwu- i trzypokojowych mieszkaniach. Osoby z mniejszym budżetem wybierają też lokalizacje na obrzeżach, które rozwijają się bardzo intensywnie i są jednocześnie dobrze skomunikowane z Trójmiastem – mówi. – I potencjalni kupujący, i sprzedający są na etapie wyczekiwania na dalsze informacje związane z nowym programem dopłat. Jest grupa klientów, którzy wiążą spore nadzieje z możliwościami dopłat, co blokuje teraz ich decyzje.
Robert Wojtczak, pośrednik z biura Metrohouse na warszawskich Bielanach, dopowiada, że spore nadzieje z programem dopłat wiążą sprzedający mieszkania. – Wierzą, że po jego wprowadzeniu będą mogli uzyskać oczekiwaną cenę. Pozostaje kwestia limitu za metr lokalu – zaznacza.
W stolicy limit cen w zapowiadanym przez resort rozwoju programie miałby wynosić 11 tys. zł za mkw. mieszkania. Limity mogłyby jednak ustalać także gminy. – Klienci, którzy muszą sprzedać mieszkanie już teraz, powinni się liczyć z koniecznością obniżki ceny ofertowej – zaznacza Robert Wojtczak. – W transakcjach, które przeprowadzamy, różnica między ceną ofertową a transakcyjną sięga często kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Niewielkie wahania średnich cen
Dane Nieruchomosci-online.pl wskazują, że w lutym średnie ceny mieszkań z rynku wtórnego były stabilne. – Spośród 18 analizowanych miast wojewódzkich w 14 odnotowaliśmy bardzo niewielkie wahania, o mniej niż 1 proc. miesiąc do miesiąca – wskazuje Rafał Bieńkowski.
W Krakowie średnia cena ofertowa mkw. mieszkań z drugiej ręki w lutym pozostała na poziomie ze stycznia (ponad 17,1 tys. zł za mkw.). W Lublinie mieszkania używane były wyceniane średnio na niemal 10,4 tys. zł za mkw., w Bydgoszczy – na ponad 8,2 tys. zł za mkw., w Gdańsku – na ponad 15,9 tys. zł za mkw., w Poznaniu – na ponad 11,7 tys. zł, w Warszawie – na ponad 18,6 tys. zł za mkw., a we Wrocławiu – na 13,9 tys. zł.
Jak mówi Rafał Bieńkowski, w lutym tylko trzy stolice regionów zanotowały wzrost średniej ceny ofertowej mieszkań. To Katowice (o 2,3 proc., czyli o 220 zł, do 9,9 tys. zł za mkw.), Zielona Góra (o 1,7 proc., o 150 zł, do ponad 8,9 tys. zł za mkw.) i Łódź (o 1,6 proc., wzrost o 140 zł, także ponad 8,9 tys. zł). – Jest też tylko jedno miasto, o którym można powiedzieć, że średnia cena ofertowa mieszkań była niższa. To Rzeszów, choć zmiana nie była duża (-1,3-proc. spadek miesiąc do miesiąca, o 140 zł, do ponad 10,9 tys. zł za mkw.).
– W lutym mieliśmy więc kontynuację sytuacji, którą obserwowaliśmy już w styczniu i pod koniec 2024 r. Oczekiwania właścicieli mieszkań co do ceny wyjściowej w ogłoszeniach od kilku miesięcy raczej nie rosną – komentuje Bieńkowski.
Zaznacza, że w większości analizowanych miast jest drożej niż przed rokiem. Porównując luty 2025 r. z lutym 2024 r., wzrosty – w zależności od miasta – wynoszą maksymalnie 11,8 proc. O tyle zdrożały mieszkania z drugiej ręki w Zielonej Górze. – Najczęściej jest to 4–6 proc. Są tylko trzy miasta, w których średnia cena ofertowa jest na bardzo zbliżonym poziomie do tego sprzed roku – to Warszawa, Kraków i Olsztyn – mówi Rafał Bieńkowski.
Faza względnej stabilizacji
Według Dariusza Książaka w pierwszej połowie roku popyt na rynku pierwotnym pozostanie pod presją wysokich stóp procentowych, co ograniczy dynamiczny wzrost sprzedaży. – W drugiej połowie roku, jeśli sytuacja na rynku kredytów hipotecznych się poprawi, popyt na mieszkania może się ożywić – prognozuje prezes Emmerson Evaluation. Uważa on, że w 2025 r. rynek pierwotny wejdzie najprawdopodobniej w fazę względnej stabilizacji, sytuacja będzie jednak zróżnicowana w zależności od regionu. – W niektórych miastach można się spodziewać umiarkowanego wzrostu cen. Przykładami mogą być Kraków czy Warszawa, gdzie podaż w ostatnim roku wzrosła, ale analizując historycznie, do rekordowych poziomów (w Warszawie z lat 2016–2018, w Krakowie z 2016) sporo jej brakuje – zaznacza Dariusz Książak. – Na rynkach z rekordową podażą (np. Łódź) można oczekiwać zauważalnych spadków.
Czytaj więcej
Kilkunastu największych deweloperów na rozbudowę banków ziemi może przeznaczać kilka miliardów zł...
Prezes Emmerson Evaluation zaznacza, że ceny na poszczególnych rynkach są bezpośrednio powiązane ze strukturą oferty – m.in. udziałem droższych inwestycji (ze względu na lokalizację, projekt, wykonanie). – W kolejnych miesiącach rynek pierwotny pozostanie pod wpływem wysokich kosztów finansowania, a zmiany w popycie i podaży będą zależeć od dalszego rozwoju sytuacji kredytowej i wprowadzenia nowych programów rządowych – podsumowuje.
Klimat wyczekiwania
Marcin Drogomirecki uważa, że najbliższe miesiące raczej nie przyniosą istotnych zmian na rynku. – Nic nie zapowiada ożywienia popytu, nic też nie przemawia za tym, żeby ceny miały zacząć rosnąć – mówi. – Zwłaszcza że stagnację i spadki stawek widać też na rynku najmu, który – szczególnie w dużych miastach – staje się znaczącą konkurencją dla rynku sprzedaży. Czynsz jest często dużo niższy niż rata kredytu hipotecznego.
A Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, podsumowuje, że rynek mieszkań zwykle aktywizuje się wraz z pierwszymi promieniami wiosennego słońca. – Pytanie, czy ten rok będzie podobny. Jeśli przełom marca i kwietnia nie przyniesie nowej fali zainteresowania zakupami i bardziej aktywnego poszukiwania mieszkań, to może się okazać, że stagnacja zagości na rynku na dłużej – mówi Jańczuk. – Kolejne doniesienia o programie dopłat znów przyniosły „klimat wyczekiwania”, zwłaszcza tej grupy klientów, którzy znajdują się w tzw. luce czynszowej, a więc obecna zdolność kredytowa uniemożliwia im zakup mieszkania na klasyczny kredyt. Sprzedający mieszkania na rynku wtórnym nie mogą czekać w nieskończoność. Czas ekspozycji wielu ofert znacząco się wydłuża, co powoduje, że presja na korekty cen może się zwiększać.
