Nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe to nie tylko obiekty użytkowe tworzące przestrzeń wokół nas, to również aktywa. W trakcie panelu Real Estate Impactor poruszyliśmy kilka najgorętszych wątków związanych z tym właśnie aspektem.
Czytaj więcej
Redakcja po raz dziewiąty wyróżniła projekty i przedsięwzięcia, które najlepiej wpisały się w ide...
Inwestorzy nie śpią
Od lat słyszymy utyskiwania, że udział rodzimego kapitału w wartości inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce jest śladowy. Coś się jednak zmieniło. W 2024 r. udział wyniósł około 10 proc., a nominalnie to 450–500 mln euro (1,9–2,1 mld zł). Według szacunków Avison Young w I kwartale br. aż 17 proc., a nominalnie to około 120 mln euro (500 mln zł). Polscy inwestorzy odpowiadali za jedną trzecią transakcji. Kto i co kupuje?
– Tak jak wiele jest rodzajów nieruchomości, tak wielu jest różnych inwestorów. Każdy sektor ma swoich fanów. To też budynki najwyższej klasy, ale dominują raczej obiekty, które wymagają pracy. To np. puste budynki, które trzeba ponownie wynająć, albo nieruchomości do przebudowy, zmiany funkcji – powiedział Artur Czuba, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego w Avison Young.
Poza takimi łowcami okazji nabywcami są przedsiębiorcy, którzy wraz z rozwojem i dojrzewaniem rynku decydują się sprzedać swoje biznesy i ulokować część pieniędzy w nieruchomości przynoszące stabilny dochód – największe zainteresowanie budzą obiekty handlowe. Pewnym zaskoczeniem może być duża liczba transakcji zakupu hoteli w różnym standardzie. – Tu zdarzają się okazyjne zakupy od komorników, ale też „diamentów”, którymi można się pochwalić wśród zamożnych znajomych – powiedział Czuba. Zwrócił uwagę, że rodzimy kapitał kupujący nieruchomości to także np. instytucje państwowe, jak prokuratura czy Muzeum Narodowe.
Średnia wartość transakcji nie powie nam prawdy, bo z jednej strony jest dużo transakcji małych, sięgających kilku milionów euro, a z drugiej sporo większych, nawet powyżej 20 mln euro.
Wygląda więc na to, że polski kapitał wykorzystuje moment, kiedy rynek inwestycyjny odbija za sprawą obniżek stóp w eurozonie, a do gry nie wróciły jeszcze duże fundusze z mniejszym apetytem na ryzyko. Czy wraz ze stabilizacją rynku rodzimemu kapitałowi znów grozi marginalizacja? Zdaniem Artura Czuby rodzimy kapitał dalej będzie mocno aktywny w segmencie trudniejszych nieruchomości. Przewagą będzie elastyczność i szybkość podejmowania decyzji względem inwestorów instytucjonalnych.
Czytaj więcej
Które budynki zdobyły tytuł ikony Real Estate Impactor w poprzednich latach? Jak potoczyły się ic...
REIT-y z głową
Inwestują zatem ci, których stać na zakup nieruchomości komercyjnej bezpośrednio. Wprowadzenie odpowiednich instrumentów otworzyłoby dostęp do rynku większej liczbie Polaków i doprowadziłoby do tego, że rodzimy kapitał mógłby inwestować w znacznie większe budynki. W Polsce trwają próby wprowadzenia ustawy o REIT-ach, ale np. Czesi mają świetnie działające fundusze inwestycyjne, które inwestują również w zagraniczne nieruchomości.
– Moim zdaniem REIT-y są bezpieczniejszą i lepszą formą niż fundusze. REIT-y są notowane na giełdzie, podlegają nadzorowi i obowiązkom informacyjnym, wypłacają dywidendy. W każdej chwili można wyjść z inwestycji, sprzedając akcje na giełdzie. W funduszach czeskich nie ma dywidendy, trzeba zamrozić pieniądze na określony czas i zwrot otrzymuje się na koniec. Jednostkami uczestnictwa się nie handluje – powiedziała Dorota Wysokińska-Kuzdra, senior partner w Colliers, dział corporate finance & living services CEE.
Niemniej Czechom należy przyklasnąć za takie wyedukowanie rynku, że pieniądze nie tylko płyną do funduszy, ale jest ich tyle, że są inwestowane za granicą. Także RPA okazała się ciasnym rynkiem dla rodzimego kapitału. Giełda w Johannesburgu to swoista mekka REIT-ów, tamtejsi inwestorzy nie obawiają się powierzać środków spółkom lokującym w nieruchomościach położonych daleko, np. w Europie Środkowo-Wschodniej. W Johannesburgu notowana jest spółka NEPI Rockcastle, która REIT-em nie jest, ale mogłaby się przekształcić.
– REIT jako pewien mechanizm do inwestowania jest bardzo skuteczny, bo pomaga w akumulacji kapitału, w rozwoju, w inwestowaniu. Oczywiście diabeł tkwi w szczegółach, nie widzieliśmy jeszcze projektu polskiej ustawy. Polski rząd i polski rynek kapitałowy powinni przygotować ramy zachęcające, by kumulować kapitał. A na koniec dnia ludzie będą inwestować, jeżeli zobaczą, że ten instrument jest bezpieczny i generuje stopę zwrotu lepszą niż inne formy inwestycji – powiedział Tomasz Górski, zarządzający aktywami w Polsce i na Węgrzech w NEPI Rockcastle.
Problem mieszkaniowy
Jakiś czas temu ikona portalu X, ministra funduszy Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz powiedziała, że o ile REIT-y komercyjne można rozważyć, to mieszkaniowe nie powinny powstać. Powołała się na pracę badaczek z Wielkiej Brytanii z 2021 r., konkludującą: REIT-y znacząco wpływają na wzrost cen mieszkań na świecie.
Badaniom przyjrzał się prof. SGH Adam Czerniak.
– Dwie badaczki w 2021 r. analizowały, jak wyceny giełdowych firm zajmujących się inwestowaniem w nieruchomości – bo to nie tylko REIT-y – wpływają na ceny mieszkań. Wyszło, że wzrost cen akcji przekłada się na wzrost cen mieszkań. Tu pojawiło się pytanie, czy zależność nie jest przypadkiem odwrotna, czy to wzrost cen mieszkań nie przekłada się na wzrost wycen spółek. W pracy z 2021 r. tego nie wyjaśniono. W 2025 r. te same badaczki przeprowadziły analizę na próbie około 50 miast na świecie, gdzie REIT-y funkcjonują, i zadały sobie bardzo duży trud wysupłania danych o napływie nowego kapitału do tych rejonów. Zestawiły te dane z cenami mieszkań i stawkami najmu. Wnioski są bardzo ciekawe: 1 mld dol. ulokowany w REIT-ach w danym kraju podnosi ceny mieszkań o około 1 proc., ale z drugiej strony wpływa na obniżenie stawek najmu – ceteris paribus – o 2 proc. Wpływ REIT-ów na ceny mieszkań jest słabszy niż na ceny najmu. Podpisuję się zatem pod tezą, że REIT-y przynoszą większą stabilizację cen najmu przy praktycznie niezauważalnym wpływie na ceny nieruchomości – powiedział Czerniak.
Jeśli chodzi o inwestowanie w mieszkania, to po głowie dostaje się nie tylko graczom instytucjonalnym. Nie brakuje głosów, że należałoby ukrócić inwestowanie osób fizycznych, przyjmując jakąś formę podatku od nadmiarowych mieszkań, hurtowych zakupów, utrzymywania pustostanów itp.
– Możemy oczywiście odbyć filozoficzną dyskusję, ale w Polsce nieruchomości są dobrem rodzinnym, elementem budowy majątku przekazywanego z pokolenia na pokolenie. Odseparowanie elementu majątkowego od użytkowego praktycznie jest niemożliwe i wywołałoby bardzo duży opór społeczny – powiedział Czerniak. – Jestem jednak zwolennikiem wprowadzania podatku od wartości nieruchomości, bo w tej chwili nasz system fiskalny premiuje inwestowanie w mieszkania względem innych klas aktywów, jak obligacje czy akcje, czy nawet depozyty. Powinno się zmniejszyć tę nierównowagę między opodatkowaniem inwestycji w mieszkania a w inne klasy aktywów – zaznaczył.
Real Estate Impactor, czyli nagrody od redakcji Rzeczpospolita Nieruchomości.
