Od ponad dwóch lat deweloper osiedla na warszawskiej Woli, zwanego potocznie warszawskim Hongkongiem, stara się uzyskać zaświadczenia o samodzielności wybudowanych lokali. W kompleksie budynków, oprócz mieszkań i przestrzeni rekreacyjnej, znajdują się również powierzchnie biurowe i usługowo-handlowe oraz lokale usługowe o funkcji hotelowej. To właśnie o lokale znajdujące się w części hotelowej toczy się spór z prezydentem m.st. Warszawy.

Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawy już czterokrotnie odmówiło deweloperowi wydania zaświadczeń o samodzielności lokali. Organ argumentuje, że zarówno z projektu budowlanego, jak i pozwolenia na użytkowanie wynika, iż w budynku przewidziano część hotelową, która stanowi całość funkcjonalną. Nie wskazano jednak, że projektowane są niezależne lokale usługowe o funkcji hotelowej, tzw. aparthotel, a według organu brak wyraźnego wskazania na ich samodzielność w dokumentacji budowlanej, uniemożliwia wydanie zaświadczenia.

Co oznacza samodzielność lokalu?

Zaświadczenie o samodzielności lokalu potwierdza, że dany lokal spełnia wszystkie wymagania techniczne i prawne, aby być uznanym za odrębną własność. Ma to szczególne znaczenie dla przyszłych nabywców lokali mieszkalnych i usługowych, ponieważ umożliwia założenie księgi wieczystej, co daje właścicielowi pełną swobodę dysponowania lokalem. Oznacza to nie tylko możliwość sprzedaży czy wynajmu, ale także możliwość obciążenia go hipoteką jako zabezpieczenie kredytu. Jakie warunki powinien zatem spełniać lokal, aby mógł być uznany za samodzielny?

Kluczowa będzie w tym przypadku sama definicja lokalu. Ta najbardziej ogólna, mająca zastosowanie do lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, znajduje się w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: u.w.l.). Zgodnie z jej art. 2 ust. 2 samodzielny lokal mieszkalny to wydzielona przestrzeń w budynku, składająca się z jednej lub kilku izb oddzielonych trwałymi ścianami. Taki lokal jest przeznaczony do stałego zamieszkania i obejmuje także pomieszczenia pomocnicze, służące do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Z kolei w art. 2 ust. 1a tej samej ustawy odnaleźć możemy dodatkowe wymogi, tj. zgodność z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, pozwoleniem na budowę lub skutecznie dokonanym zgłoszeniem, a także z pozwoleniem na użytkowanie lub skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

To właśnie te dodatkowe wymogi są kluczowe w sprawie lokali hotelowych na warszawskiej Woli.

Sprawa warszawskiego Hongkongu

Kwestią sporną w omawianej sprawie stał się status prawny lokalu. Jak już wcześniej wspomnieliśmy, a co podkreślił w swojej decyzji także prezydent m.st. Warszawy, „zaprojektowanie i oddanie do użytkowania części hotelowej o kategorii XIV, posiadającej 170 jednostek hotelowych oraz analiza projektu budowlanego wskazują, że jest to całość funkcjonalna, wydzielona z budynku, a poszczególne jednostki hotelowe nie są samodzielnymi lokalami”. Mimo że lokale zostały wydzielone technicznie trwałymi ścianami i spełniały przesłankę z art. 2 ust. 2 u.w.l., ustanowienie odrębnej własności lokali niemieszkalnych byłoby sprzeczne z pozwoleniem na budowę oraz pozwoleniem na użytkowanie. W związku z tym, w ocenie organu, wydanie zaświadczeń było niemożliwe.

Nad tą sprawą pochylił się WSA w Warszawie w wyroku z 28 czerwca 2024 r., sygn. VII SA/Wa 2617/23, który uchylił postanowienie prezydenta m.st. Warszawy o odmowie wydania zaświadczeń o samodzielności lokali, przyznając tym samym rację deweloperowi. Według WSA organ, odmawiając wydania zaświadczenia, skupił się jedynie na funkcji hotelu jako miejsca świadczenia usług hotelarskich. W wyniku tego błędnie stwierdził, że „jednostki hotelowe” wymienione w projekcie budowlanym nie mogą funkcjonować jako samodzielne lokale w ramach hotelu.

Według organu samodzielność lokalu zależy głównie od jego przeznaczenia, a to determinuje odmienne warunki i normy techniczne. Wydając zaświadczenie o samodzielności lokalu użytkowego, należy brać pod uwagę przepisy budowlane oraz inne regulacje odnoszące się do lokali pełniących określoną funkcję. Rozważania sprowadzają się więc do tego, że aby lokal mógł być uznany za samodzielny, musi spełniać odpowiednie wymagania budowlano-techniczne. Nie oznacza to jednak, że samodzielność lokalu musi być warunkowana pozytywną weryfikacją procesu budowlanego, w wyniku którego powstał lokal objęty wnioskiem. Nie budzi też wątpliwości, że stwierdzenie samodzielności lokalu nie jest uzależnione od zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Z art. 2 ust. 2 u.w.l. oraz następnych wprost wynika, że funkcja lokalu nie musi być zgodna z przeznaczeniem nieruchomości, bowiem wystarczy potwierdzenie, że lokal spełnia wymagania dotyczące samodzielności. Jest to zarazem jedyna wymagana przesłanka, która pozwala na przekształcenie lokalu w odrębną własność.

Ponadto WSA w Warszawie zwrócił również uwagę, że w obowiązujących przepisach nie istnieje definicja lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. W związku z czym należy posiłkować się przepisem § 3 rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: rozporządzenie). Określa ono, że lokalem samodzielnym innym niż lokal mieszkalny jest lokal użytkowy, zdefiniowany jako „pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędącymi mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym”. Dodatkowo WSA w Krakowie w wyroku z 30 lipca 2021 r. o sygn. II SA/Kr 580/21 wskazał, iż w rozumieniu cytowanego rozporządzenia za lokal samodzielny może być uznany zarówno lokal użytkowy, jak i lokal o innym przeznaczeniu, na przykład gospodarczym.

Tym samym sąd uznał, że lokal o innym przeznaczeniu jest pojęciem szerszym niż pojęcie lokalu użytkowego i może pełnić funkcję innej, wydzielonej trwałymi ścianami przestrzeni w obrębie budynku, która nie spełnia funkcji mieszkalnej, ale jednocześnie nie wyklucza możliwości objęcia tym pojęciem lokali przeznaczonych do działalności usługowej, handlowej czy hotelarskiej. Prawidłowe stosowanie przepisu art. 2 ust. 2 u.w.l. pozwala zatem na odejście od jego literalnego brzmienia celem wydania zgodnego z prawem rozstrzygnięcia w szczególnych okolicznościach. Czy zatem właściciele budynków hotelowych mogą skutecznie wnioskować o samodzielność lokali?

Samodzielne lokale także dla hoteli

Ustawa o własności lokali nie wprowadza zakazu wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali w budynkach hotelowych, co znajduje potwierdzenie w aktualnym orzecznictwie sądów administracyjnych. Samodzielne lokale mogą mieć różne funkcje, w tym mieszkalne, usługowe, handlowe, biurowe, przemysłowe oraz hotelowe, pod warunkiem że spełniają odpowiednie wymagania budowlano-techniczne, a wydanie zaświadczenia o samodzielności nie zmienia ich przeznaczenia ani sposobu użytkowania. Oznacza to, że lokal użytkowy, który uzyskał zaświadczenie o samodzielności, nie stanie się automatycznie lokalem mieszkalnym, nawet jeśli jego przeznaczenie różni się od przewidzianego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z orzecznictwem organy administracyjne nie powinny odmawiać wydawania zaświadczenia, koncentrując się wyłącznie na funkcji budynku jako hotelu. Podkreślono, że określenie lokalu jako „jednostka hotelowa” nie ma znaczenia prawnego i nie może przesądzać o braku samodzielności lokalu. Ponadto, na co zwraca się uwagę w orzecznictwie, nie ma przepisu, który zakazywałby prowadzenia działalności hotelarskiej w obiekcie składającym się z co najmniej dziesięciu samodzielnych lokali mieszkalnych.

W orzeczeniach sądów administracyjnych podkreśla się również, że wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu nie wpływa na stosunki własnościowe ani na możliwość dalszego obrotu cywilnoprawnego wyodrębnionych lokali. Obawy, że wydanie zaświadczenia doprowadzi do zmiany przeznaczenia budynku, są nieuzasadnione, ponieważ zaświadczenie umożliwia jedynie ustanowienie odrębnej własności lokali, nie zmieniając ich przeznaczenia ani sposobu użytkowania.

Dla wielu osób wyrok WSA z 28 czerwca 2024 r. dotyczący tzw. warszawskiego Hongkongu jest długo wyczekiwanym światełkiem w tunelu. Rozstrzygnięcie to daje nadzieję na uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, które w praktyce potwierdza nabyte prawa do nieruchomości oraz umożliwia pełne korzystanie z przysługujących właścicielowi uprawnień. Wyrok ten wprowadza porządek prawny w sytuacjach, w których wcześniej istniały liczne wątpliwości i utrudnienia administracyjne.

Nowe światło w sprawie rzuca jednak niedawna nowelizacja warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, która komplikuje możliwość uzyskiwania zaświadczeń o samodzielności lokali także dla budynków hotelowych.

Warunki techniczne po nowelizacji

Nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych weszła w życie w sierpniu ubiegłego roku i wprowadziła szereg zmian, takich jak określenie odległości budynku od granicy działki, placów zabaw czy terenów zielonych. Ustanowiła nowe wymogi dla budynków wielorodzinnych oraz przeciwdziałających „betonozie”. Jedną z najważniejszych zmian, pod kątem analizowanej sprawy, jest określenie minimalnej powierzchni lokali użytkowych, która nie może być mniejsza niż 25 mkw. Jak czytamy w uzasadnieniu do projektu, „powyższa regulacja ma przeciwdziałać sytuacji, gdzie wyodrębnione lokale użytkowe są użytkowane jako lokale mieszkalne”. Nowe przepisy mają na celu eliminowanie negatywnych zjawisk w branży deweloperskiej, które często prowadzą do budowy osiedli nieprzyjaznych mieszkańcom i środowisku.

Powyższe zmiany stanowią odpowiedź na powszechne ostatnio zjawisko mikrokawalerek, które choć sprzedawane jako lokale inwestycyjne, w praktyce były użytkowane jako lokale mieszkalne. Niektóre ze spornych lokali na warszawskim Hongkongu mają powierzchnię mniejszą niż 25 mkw. Czy zatem nowy wymóg powierzchniowy będzie przeszkodą do uzyskania zaświadczeń o samodzielności lokali w omawianej sprawie?

Nowe wyzwania dla deweloperów

Z uwagi na zawarte w nowo dodanym artykule wyłączenie, wymaganie, o którym mowa w art. 56a ust. 1 rozporządzenia, nie dotyczy lokali znajdujących się w budynkach, dla których przed 1 sierpnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 30 ust. 5aa ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Podsumowanie

Spór o zaświadczenia potwierdzające samodzielność lokali w warszawskim Hongkongu uwidacznia nie tylko skomplikowanie przepisów budowlanych, ale także problemy wynikające z ich interpretacji, zwłaszcza w odniesieniu do nowoczesnych budynków wielofunkcyjnych. Mimo że technicznie wydzielone lokale spełniają przesłanki samodzielności, takie jak odrębność konstrukcyjna, to brak wskazania w projekcie architektoniczno-budowlanym, iż projektuje się niezależne lokale, skutkuje odmowami wydawania zaświadczeń, co ogranicza prawa właścicieli do zarządzania swoimi nieruchomościami.

Dodatkowym wyzwaniem są nowe przepisy techniczno-budowlane, które zaostrzają wymagania, m.in. wprowadzając minimalną powierzchnię lokali użytkowych. Choć inwestycja na warszawskiej Woli została wyłączona z tych wymagań ze względu na datę uzyskania pozwolenia na budowę, zmiany te mogą znacząco wpłynąć na przyszłe projekty deweloperskie i sposób ich realizacji. Orzeczenia sądów w ostatnich latach przynoszą nadzieję deweloperom i inwestorom, ale długotrwałe postępowania administracyjne i prawne wciąż utrudniają wprowadzenie takich lokali na rynek.

Czas pokaże, jak skończy się sprawa warszawskiego Hongkongu, jednak już dziś uwidacznia ona, jak ważne jest wyważenie interesów deweloperów, inwestorów i organów administracyjnych.

Dominik Rafałko, radca prawny, partner w praktyce nieruchomości i budownictwa CMS

Aleksandra Sadownik, aplikant adwokacki w praktyce nieruchomości i budownictwa CMS