Pozornie wydaje się to łatwe – obliczenie powierzchni to zwykła czynność matematyczna, którą, biorąc pod uwagę poziom dzisiejszych urządzeń mierniczych, można wykonać bez większych problemów. Musimy jednak wziąć pod uwagę to, na podstawie jakiej normy należy dokonać pomiaru. Najczęściej stosowaną normą jest norma PN-ISO 9836. Powyższa kwestia skomplikowała się jednak w związku wprowadzeniem w zeszłym roku nowego rozporządzenia określającego formę i zakres projektu budowlanego.

Nowe rozporządzenie każe stosować aktualną normę ISO, która nie daje już możliwości wliczenia do powierzchni lokalu powierzchni pod ściankami działowymi. Tutaj powstaje pytanie – którą normę stosować do obliczenia powierzchni użytkowej lokali wybudowanych na podstawie „starych" projektów budowlanych?

Norma PN-ISO 9836

Dotychczas stosowano w budownictwie normę PN-ISO 9836: 1997. W dużym skrócie można powiedzieć, że ta norma budowlana określa zasady pomiaru powierzchni użytkowej całego budynku, poszczególnych kondygnacji oraz jednostkowych lokali. Norma zawiera wytyczne, mówiące w jaki sposób należy dokonywać pomiaru, w szczególności, które powierzchnie brać pod uwagę przy pomiarze.

Norma PN-ISO 9836: 1997 była wprost wskazana w „starym" rozporządzeniu dotyczącym formy projektu budowlanego. W związku z uchyleniem tego rozporządzenia z dniem 19 września 2020 roku doszło jednak do zasadniczej zmiany. Nowe rozporządzenie wskazuje, że do obliczenia powierzchni użytkowej lokali należy stosować normę PN-ISO 9836 – bez podania dokładnego roku jej powstania. W rozporządzeniu doprecyzowano ponadto, że stosuje się najnowszą normę opublikowaną w języku polskim. Konkluzja płynąca z powyższego unormowania jest taka, że obecnie powinna być stosowana najbardziej aktualna norma, czyli PN-ISO 9836: 2015. Główną różnicą pomiędzy normą z 1997 roku a najnowszą normą z 2015 roku jest sposób ujęcia liczenia powierzchni pod ściankami działowymi.

Pod ścianką też na sprzedaż

„Stara" norma pozwalała na wliczanie do powierzchni użytkowej także powierzchni pod ściankami działowymi. Wynika to wprost z jej treści. Zgodnie z aktualną normą nie jest to już możliwe. Czy to ma znaczenie praktyczne? Oczywiście ma. Norma PN-ISO 9836: 1997 pozwalała na zwiększanie powierzchni sprzedażowej. Pozornie wydaje się, że była ona korzystna wyłącznie dla dewelopera, który mógł zarobić więcej na inwestycji. Miało to jednak również duże znaczenie praktyczne dla nabywców. Ścianka działowa to taka część, którą można w zasadzie dowolnie usunąć – zwiększając tym samym powierzchnię użytkową całego lokalu. Tutaj jednak tkwi problem. W przypadku, gdy powierzchnia pod ściankami działowymi nie jest liczona do powierzchni sprzedażowej (użytkowej), w konsekwencji nie jest uwzględniana w łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku. Nie wpływa ona więc na wysokość udziału w nieruchomości wspólnej. Usunięcie ścianki działowej zwiększa powierzchnię lokalu – automatycznie zwiększając w ten sposób łączną powierzchnię użytkową wszystkich lokali w budynku. Idąc dalej – każde usunięcie ścianki działowej wpływa na zmianę udziału w nieruchomości wspólnej wszystkich właścicieli lokali w budynku. Oznacza to, że każde usunięcie ścianki działowej w jednym lokalu, teoretycznie musiałoby wiązać się z aktualizacją wpisów w księgach wieczystych prowadzonych dla wszystkich lokali w budynku.

Co ze „starymi" projektami

Od 19 września 2020 roku właściwą do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie jest norma PN-ISO 9836:2015 jako norma najnowsza. Większość aktualnych przedsięwzięć deweloperskich jest jednak realizowana na podstawie projektów sporządzonych w oparciu o normę z 1997 roku. Deweloperzy mają zatem uzasadnione wątpliwości co do tego, którą normę powinni stosować podczas pomiaru powierzchni budynku na etapie uzyskiwania zaświadczeń o samodzielności lokali – „starą" normę, według której sporządzony został projekt, czy też nową normę, której stosowanie nakazuje rozporządzenie. Zastosowanie innej normy niż ta, która przyjęta została w projekcie budowlanym, może prowadzić do istotnych rozbieżności pomiędzy powierzchnią projektowaną a wybudowaną. Mimo realizacji budowy zgodnie z projektem może się okazać, że powierzchnia budynku ostatecznie jest mniejsza od planowanej. Problem ten być może będzie przedmiotem orzecznictwa sądów administracyjnych, dzięki czemu powinna wypracować się jednolita praktyka w tym zakresie. Sporo argumentów przemawia jednak za tym, aby na potrzeby pomiarów budynków wybudowanych na podstawie „starych" projektów posługiwać się normą z 1997 roku.

Krótkiego wyjaśnienia wymaga charakter Polskich Norm. Zgodnie z ustawą o normalizacji Polskie Normy mają charakter dobrowolny, ale mogą być powoływane w przepisach prawnych po ich opublikowaniu w języku polskim. Stanowisko Polskiej Komisji Normalizacyjnej potwierdza, że powołanie się na Polską Normę w przepisie prawnym nie zmienia jej dobrowolnego statusu, chyba że ustawodawca świadomie chce ten status zmienić, co jest możliwe tylko przez wyraźne wskazanie w postanowieniach innej ustawy. Zasadniczo rozporządzenie w sprawie formy projektu budowlanego z 2020 roku nakazuje stosowanie najnowszej normy PN-ISO 9836. Ten „nakaz" wynika z rozporządzenia, a zatem aktu niższego rzędu niż ustawa. Nie można więc uznać, że doszło do zmiany charakteru normy i że jej zastosowanie jest obowiązkowe.

To ustawa o własności lokali określa zasady uzyskiwania zaświadczeń o samodzielności lokali. Na podstawie art. 2 ust. 1a uwl zaświadczenie o samodzielności lokalu jest wydawane m.in. zgodnie z pozwoleniem na budowę. Skoro ustanowienie odrębnej własności lokalu następuje w zgodzie z pozwoleniem na budowę, którego częścią jest projekt budowlany, to przy wyodrębnianiu lokalu zastosowanie powinna mieć także norma użyta w tym projekcie. W innym wypadku powierzchnia użytkowa lokalu (np. obliczona na podstawie nowej normy) byłaby niezgodna z projektem budowlanym, co z kolei stoi w sprzeczności z art. 2 ust. 1a uwl.

W omawianym obszarze nie bez znaczenia pozostają również postanowienia umowy deweloperskiej. Umowa deweloperska powinna zawierać wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jest to element obligatoryjny umowy, ale stronom pozostawiono pewną swobodę w zakresie określenia sposobu pomiaru powierzchni. Stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne. Zasadniczo więc nie ma przeciwskazań, aby w umowie deweloperskiej postanowić, że powierzchnia lokalu zostanie ustalona na podstawie normy PN-ISO 9836:1997, w oparciu o którą sporządzony został projekt budowlany. Zastosowanie w takim przypadku „starej" normy jest to tym bardziej uzasadnione, że przedmiot umowy deweloperskiej musi być zgodny z projektem budowlanym, w tym w zakresie zastosowanej normy.

Milena Gapska aplikant radcowski, Sobczyńscy i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni sp. p.

Dziś trudno przewidzieć czy urzędy wydające zaświadczenia o samodzielności lokali będą akceptować pomiary powierzchni użytkowej lokali dokonane w oparciu o „starą" normę, podczas gdy obowiązującą jest norma z 2015 roku. Nowa norma obowiązuje zbyt krótko, aby wykształciła się praktyka jej stosowania wśród organów administracyjnych. Mając jednak na uwadze zasadność wykorzystania metody pomiarów tożsamej z przyjętą w projekcie budowlanym (czyli zachowanie zgodności wydzielenia samodzielnego lokalu z pozwoleniem na budowę) oraz dobrowolny charakter stosowania Polskich Norm, zastosowanie normy z 1997 r. co do zasady nie powinno stanowić przeszkody dla uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu.