30 czerwca 2021 r. w Dzienniku Ustaw została opublikowana Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Nowa Ustawa Deweloperska). Ustawa wejdzie w życie co do zasady po upływie 12 miesięcy od jej opublikowania, 1 lipca 2022 r.

Czytaj także:

Rząd chce powołać deweloperski fundusz gwarancyjny

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Celem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG) jest wzmocnienie ochrony praw nabywców mieszkań na rynku pierwotnym, gdyż w ocenie autora projektu Nowej Ustawy Deweloperskiej, Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, ochrona ta nie była wystarczająca, zwłaszcza w przypadku upadłości dewelopera lub banku, prowadzącego powiernicze mieszkaniowe rachunki bankowe (MRP). Nowa Ustawa Deweloperska wprowadza nowy katalog środków ochrony praw nabywców mieszkań, którymi będą DFG oraz odpowiednio wybrany przez dewelopera otwarty lub zamknięty MRP. Usunięto z tego katalogu, w zasadzie nie stosowane w praktyce gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe.

DFG stanowić będzie wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Składki na DFG będą odprowadzane przez deweloperów od każdej z wpłat nabywców na MRP.

Wysokość składek

Ustawa określa maksymalną wysokość składek na DFG, tj. odpowiednio:

- 1 proc. w przypadku otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych (OMR),

- 0,1 proc. w przypadku zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych (ZMR).

Ostateczna wysokość składki na DFG określona zostanie w rozporządzeniu ministra właściwego ds. budownictwa. Biorąc pod uwagę, że proces budowy jest znacznie rozłożony w czasie, Nowa Ustawa Deweloperska przewiduje stosowanie stawek obowiązujących w dniu rozpoczęcia sprzedaży a ewentualna późniejsza ich zmiana w toku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego nie będzie miała wpływu na wysokość stawki stosowanej dla danego przedsięwzięcia.

Podstawą wyliczenia wysokości składki przez dewelopera będzie wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na MRP. Deweloper zobowiązany będzie do wyliczenia składki na DFG i przelania jej do banku prowadzącego MRP w terminie 7 dni od wpłaty nabywcy na MRP, który to bank następnie przekazuje środki do DFG.

Składka na DFG ma mieć charakter bezzwrotny co znaczy, że w przypadku gdy nabywca bądź deweloper odstąpią od umowy a kolejny nabywca tego samego mieszkania będzie wpłacał środki na MRP na nabycie tego samego mieszkania na podstawie nowej umowy deweloperskiej, wcześniej wpłacona składka nie zostanie zwrócona ani zaliczona na należną wpłatę na DFG a deweloper od wpływów z nowej umowy (tego samego mieszkania) ponownie odprowadzi odpowiednią składkę na DFG.

Ewidencja DFG

W związku z powołaniem DFG, utworzono Ewidencję DFG, która będzie gromadzić liczne informacje na temat dewelopera, nieruchomości, przedsięwzięcia deweloperskiego czy nabywcy. UFG będzie miał dostęp do zbioru danych PESEL oraz ksiąg wieczystych. Dane zgromadzone w ewidencji DFG, mają na celu umożliwienie weryfikacji prawidłowości wysokości odprowadzanych przez deweloperów składek na DFG. Co też istotne na deweloperów zostanie nałożony obowiązek niezwłocznego przekazywania do ewidencji DFG wskazanych w ustawie danych, lecz nie później niż w terminie 7 dni od dnia zaistnienia zdarzenia uzasadniającego zgłoszenie danych.

WAŻNE!

Nowa Ustawa Deweloperska, przewiduje, że w przypadku gdy deweloper nie wykona w terminie obowiązku przekazania do ewidencji DFG danych i informacji, wskazanych w ustawie, UFG poinformuje o tym bank, prowadzący dla danego przedsięwzięcia MRP, który wstrzyma wypłatę na rzecz dewelopera środków z MRP do czasu przekazania danych do Ewidencji DFG.

Deweloperzy muszą liczyć się również z tym, że zgodnie z Nową Ustawą Deweloperską, bank prowadzący MRP, przed dokonaniem wypłaty z tego rachunku na rzecz dewelopera, będzie zobowiązany zweryfikować czy nie zalega on z wpłatami na rzecz DFG. W razie stwierdzenia zaległości, Bank zobowiązany będzie do wstrzymania wypłaty z MRP.

Celem DFG jest zabezpieczenie środków wpłacanych przez nabywców mieszkań na MRP. Dzięki wprowadzeniu DFG, środki te będą zasadniczo w 100 proc. zabezpieczone, gdyż środki zgromadzone w DFG będą wypłacane nabywcom mieszkań przede wszystkim w przypadku:

- upadłości dewelopera,

- upadłości banku – jeśli gwarancje z BFG (do 100 tys. euro) nie wystarczą, aby pokryć środki zgromadzone na otwartym lub zamkniętym MRP,

- odstąpienia nabywcy od umowy, w sytuacjach wskazanych w ustawie, np. nie przeniesienia przez dewelopera na klienta własności lokalu w terminie określonym w umowie deweloperskiej, braku zgody wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie własności mieszkania, a także nieusunięcia przez dewelopera wady istotnej, którą uznał w protokole odbioru albo potwierdzenie takiej wady przez rzeczoznawcę budowla nego – w przypadkach gdy należnych środków nie zwróci nabywcy deweloper.

Mając na względzie powyższe, wprowadzenie DFG wiąże się z licznymi obowiązkami po stronie deweloperów, jak i nowymi obciążeniami finansowymi jakie będą oni musieli ponosić, w tym przede wszystkim kosztami odprowadzanych składek na DFG. DFG zwiększy ochronę praw nabywców mieszkań, zwłaszcza w przypadku upadłości dewelopera czy banku, prowadzącego MRP, niemniej, przewidywać należy, że za tę lepszą ochronę, nabywcy mieszkań będą musieli zapłacić wyższymi cenami mieszkań, bowiem deweloperzy wszelkimi dodatkowymi kosztami związanymi z DFG zapewne obciążać będą nabywców, podwyższając ceny mieszkań.

Kolejny odcinek z cyklu opublikujemy 6 sierpnia.

Monika Wystrychowska-Zawiślak radca prawny, senior associate Kancelaria Ożóg Tomczykowski

podstawa prawna: Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (DzU z 2021, poz. 1177)