Prowadzenie działalności deweloperskiej w ostatnich latach nie należy do najłatwiejszych. To, że popyt na nieruchomości spada nie jest zaskoczeniem. Niektórzy deweloperzy w czasach kryzysu radzą sobie lepiej, inni gorzej, ale wszyscy wyczekują poprawy koniunktury. Czy trzeba czekać biernie? Czy deweloperzy mogą podjąć działania, które odwrócą niekorzystne trendy?
Dane statystyczne
21 lutego 2023 r. Główny Urząd Statystyczny opublikował dane sygnalne dotyczące stanu budownictwa mieszkaniowego, z których wynika, że spadła liczba mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. Spadki są duże, bo wynoszą odpowiednio 32,5 proc. oraz 19,9 proc. w porównaniu ze styczniem 2022 r. Polski Związek Firm Deweloperskich twierdzi, że tak źle nie było od 2016 r.
Czytaj więcej
Program od marca zaczął działać pod nazwą „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”. Został zmodyfikowany ta...
Czynników jest z pewnością wiele, a kryzys w branży budowlanej był zapowiadany już na początku pandemii Covid-19 w 2020 r. Na obecną sytuację mają wpływ zarówno aspekty dotyczącej podaży, jak i popytu. Wszechobecna praca zdalna wymuszona pandemią zapoczątkowała nowy trend na rynkach najmu, a tym samym popyt na nieruchomości biurowe zaczął spadać. Ponadto, kryzys ekonomiczny, wysokie koszty kredytowania i niepewność na rynku pracy spowodowały z jednej strony wstrzymanie się nabywców od podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości w niepewnych czasach, z drugiej zaś strony zdolność kredytową tych, którzy mimo sytuacji rynkowej chcieli kupić własne „M” uległa znacznemu obniżeniu.
Zdolność kredytowa
Niewielu nabywców stać na zakup nieruchomości ze środków własnych, dlatego kredyty hipoteczne „cieszą się” popularnością. Oczywistym jest jednak, że nie każdy może otrzymać kredyt. Banki uprzednio dokonują oceny zdolności kredytowej, która często wypada nieadekwatnie do rzeczywistej sytuacji majątkowej. Paradoksalnie większą szansę na kredyt mają osoby z niższym miesięcznym wynagrodzeniem, ale zatrudnione na umowie o pracę na czas nieokreślony niż osoby na samozatrudnieniu lub świadczące usługi w oparciu o umowy cywilnoprawne. Co więcej, wielu przedsiębiorców prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą wpadła „w pułapkę” przy wyborze formy opodatkowania. Okazuje się bowiem, że wybór ten ma istotne znaczenie przy ustalaniu zdolności kredytowej. W najtrudniejszej sytuacji są przedsiębiorcy, którzy wybrali ryczałt ewidencjonowany, ponieważ w tym przypadku nie ma możliwości rozliczenia kosztów, a przychód jest praktycznie równy z dochodem. Banki muszą więc dokonać abstrakcyjnego oszacowania jak ustalić dochód, który przyjmą do obliczenia zdolności kredytowej, a jak się łatwo spodziewać instytucje finansowe będą podchodzić do tego raczej ostrożnie. W skrajnych przypadkach może się nawet okazać, że programista IT, którego stać by było na spłatę miesięcznej raty w wysokości 5 tysięcy złotych nie będzie miał zdolności kredytowej dlatego, że wybrał taką, a nie inną formę opodatkowania, albo jego zdolność kredytowa spadnie o tyle, że większe mieszkania będą poza jego zasięgiem.
Wkład własny
Kolejnym istotnym czynnikiem warunkującym przyznanie kredytu hipotecznego jest tzw. wkład własny, czyli środki potencjalnego nabywcy, które zostaną przeznaczone na poczet ceny nieruchomości. Zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego (Rekomendacja S na 2022 r.) minimalny wkład własny powinien wynosić aż 20 proc. wartości nieruchomości (czyli przy zakupie nieruchomości o wartości 500 tysięcy złotych wkład własny to 100.000,00 zł). Jest więc to spory budżet, który nie tak łatwo zgromadzić np. statystycznej rodzinie. Paradoksalnie, nawet jeżeli bank pozytywnie oceni zdolność kredytową, brak środków na wkład własny uniemożliwi przyznanie kredytu, a tym samym zakup nieruchomości.
Błędne koło..
Obecnie mamy do czynienia z trudną sytuacją, ponieważ z jednej strony spada popyt na zakup nieruchomości spowodowany brakiem zdolności kredytowej lub brakiem środków na poczet wkładu własnego, z drugiej strony deweloperzy hamują podaż mieszkań, ponieważ z prognoz wynika, że na budowę domów czy mieszkań deweloper musiałby wyłożyć więcej środków z „własnej kieszeni”, co jest ryzykowne, więc wielu deweloperów woli przeczekać trudne czasy. Sytuacja jest więc niekorzystna dla wszystkich, a nadto może mieć skutki dla całej gospodarki, ponieważ spowolnienie procesów budowlanych wywoła falę zwolnień wśród pracowników z tej branży, co tylko spotęguje kryzys gospodarczy.
Jednocześnie warto podkreślić, że nadal sytuacja finansowa wielu deweloperów nie jest zła i dysponują oni pewną pulą środków, którą mogliby zainwestować w pewien kreatywny sposób, który być może pomógłby odmienić sytuację. O czym mowa? O pożyczkach deweloperskich wykorzystywanych jako narzędzie walki z kryzysem.
… i jak z niego wyjść?
Dotychczas deweloperzy zasadniczo nie musieli się martwić finansowaniem inwestycji, ponieważ albo budowali ze środków własnych (w tym od nabywców) albo pozyskiwali finansowanie zewnętrzne. Obecnie, koszty takiego finansowania znacznie wzrosły, a z uwagi na coraz to mniejszą liczbę nabywców przerzucenie takiego kosztu na nabywców nie rozwiąże problemu. Finansowanie budowy ze środków własnych również stało się bardziej ryzykowne, ponieważ im mniej nabywców tym mniejsza pula środków na dalszą budowę, a zyski z poprzednich inwestycji przynajmniej częściowo pochłonęła inflacja. Wzrost wynagrodzeń na rynku usług oraz cen towarów sprawiły, że oszacowanie kosztu inwestycji coraz bardziej przypomina wróżenie. Obawy o to, czy uda się dokończyć przedsięwzięcie budowlane, wizja restrukturyzacji, a nawet upadłości stały się codziennością w branży budowlanej i niejednemu spędzają sen z powiek.
Wydaje się zatem oczywiste, że deweloperzy powinni być otwarci na rozwiązania, które zwiększą popyt wśród potencjalnych klientów, zwłaszcza gdy jest to korzystne dla wszystkich- nabywców, deweloperów i banków. Gdyby deweloper udzielił swoim nabywcom pożyczek na wkład własny, banki udzieliłyby im kredytu hipotecznego. Statystyczna rodzina nie musiałaby latami odkładać środków, żeby uzbierać na wkład własny, a każdy miałby to czego chce: deweloperzy – klientów i środki na dalszą budowę, klienci-wymarzone własne „M”, banki – kredytobiorców. Gospodarka też by na tym zyskała. Co więcej, na udzielaniu pożyczek można przecież zarobić, zatem na pewno warto tę opcję dobrze rozważyć.
Jak to zrobić?
W polskim systemie prawa pożyczanie pieniędzy może się odbywać na kilka sposobów, przy czym nie wszystkie są dostępne dla deweloperów. Kredytów co do zasady mogą udzielać wyłącznie banki i SKOKi, więc ten sposób będzie niedostępny dla innych podmiotów.
Kolejną możliwością jest udzielanie kredytu konsumenckiego, ale tutaj trzeba pamiętać o kilku istotnych kwestiach takich jak:
- kredytu konsumenckiego może udzielić tylko „instytucja pożyczkowa” zarejestrowania w KNF (oraz banki i SKOKi);
- instytucją pożyczkową może być spółka akcyjna lub spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, (która posiada radę nadzorczą) z minimalnym kapitałem zakładowym o wartości 1 mln zł (pokryty wkładem pieniężnym ze środków własnych; wykluczone jest pozyskanie środków z kredytu, pożyczek itp.);
- wykonywanie działalności w zakresie udzielania kredytów konsumenckich można podjąć po uzyskaniu wpisu do rejestru instytucji pożyczkowych. KNF dokonuje wpisu do rejestru w terminie 14 dni od otrzymania wniosku. Opłata od wniosku wynosi 600 zł;
- członkiem zarządu, rady nadzorczej lub prokurentem może być tylko osoba niekarana;
- kwota kredytu konsumenckiego może być nie większa niż 255 550 zł albo równowartość tej kwoty w walucie innej niż waluta polska. Przy przyjęciu, że kwota ta ma odzwierciedlać 20 proc. wartości nieruchomości i służyć pokryciu wkładu własnego oznacza to, że wartość nieruchomości nie może być większa niż 1.277.750 zł;
- środki przeznaczane na udzielanie kredytów konsumenckich nie mogą pochodzić z działalności polegającej na gromadzeniu środków pieniężnych innych osób, w tym z emisji obligacji lub innych instrumentów dłużnych oraz ze źródeł nieudokumentowanych (zakaz tworzenia piramid finansowych). Nie powinno to stanowić problemu dla deweloperów, ponieważ środki, które deweloper zarobi na sprzedaży nieruchomości stanowią jego środki własne. Środki przeznaczane na kredyty konsumenckie mogą pochodzić z kredytu zaciągniętego przez dewelopera na ten cel;
- działalność instytucji pożyczkowych w zakresie udzielania kredytu konsumenckiego podlega nadzorowi sprawowanemu przez Komisję Nadzoru Finansowego oraz w pewnym zakresie przez UOKiK;
- umowa o kredyt konsumencki musi spełniać wymogi określone w ustawie o kredycie konsumenckim, a instytucję pożyczkową obciążają liczne obowiązki informacyjne;
- instytucje pożyczkowe są zgodnie z ustawą o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu instytucjami obowiązanymi, a tym samym muszą spełniać liczne obowiązki.
Wydaje się więc, że udzielanie kredytów konsumenckich przez deweloperów może się okazać zbyt skomplikowane, zwłaszcza, dla tych, którzy chcieliby dopiero spróbować czy to rozwiązanie się sprawdzi, a nie od razu zaczynać nowy rodzaj działalności i to na nieznanych wodach.
Jeśli nie kredyt konsumencki to co?
Umowa kredytu i kredytu konsumenckiego to nie jedyne możliwości. Kodeks cywilny (KC) przewiduje umowę pożyczki. Co warto o niej wiedzieć?
- Katalog podmiotów, które mogą udzielać pożyczek nie jest ograniczony, więc przy tym wariancie nie trzeba się w ogóle martwić formą prawną, czy wysokością kapitału;
- Umowa pożyczki określona w art. 720 KC może być zawarta w obrocie powszechnym, konsumenckim, jak i dwustronnie profesjonalnym (tak m.in. W. Pyzioł, w: SPP, t. 8, 2011, s. 330 i n.);
- Kodeks cywilny nie przewiduje też żadnych ograniczeń co do wysokości kwoty pożyczki;
- Umowa powinna być zawarta w formie pisemnej, ale ustawa nie narzuca żadnych obligatoryjnych elementów co do treści;
- Istnieje możliwość żądania odsetek oraz pozaodstekowych kosztów na zasadach określonych w kodeksie cywilnym (marża, prowizja i opłaty zw. z przygotowaniem, obsługą, opłaty z tytułu odroczenia, koszty usług dodatkowych – np. ubezpieczeń). Kodeks cywilny przewiduje nawet wzór matematyczny dla obliczenia maksymalnej wysokości kosztów odsetkowych (dot. pożyczek dla konsumentów).
- Umowa pożyczki może być zawarta na czas określony lub nieokreślony;
- Strony mają swobodę w zakresie doboru zabezpieczeń spłaty pożyczki (przy czym kodeks cywilny wskazuje górną granicę zabezpieczeń – ale nie dot. to hipoteki lub zastawu rejestrowego);
- Umowa pożyczki może mieć charakter odpłatny lub nieodpłatny;
Umowa pożyczki jest więc dużo przystępniejsza niż kredyt konsumencki i nie wymaga żadnych przekształceń, zgłoszeń do rejestrów ani ponoszenia opłat. W uproszczeniu można powiedzieć, że pożyczka mogłaby być dostępna od ręki, bo wystarczy przygotować odpowiednią umowę.
O czym warto pamiętać?
W pewnych przypadkach umowa pożyczki może zostać uznana za kredyt konsumencki (art. 3 ust. 2 pkt1) ustawy o kredycie konsumenckim). Jak więc nie wpaść z deszczu pod rynnę? Trzeba pamiętać o tym, że:
- Z umową kredytu konsumenckiego mamy do czynienia, gdy kredytodawca w zakresie swojej działalności udziela lub daje przyrzeczenie udzielenia konsumentowi pożyczki. Co to oznacza? Po pierwsze należy dokonać indywidualnej oceny czy udzielanie pożyczek następuje w zakresie działalności dewelopera (w przeważającej większości w przypadku deweloperów odpowiedź będzie twierdząca). Po wtóre, kredytem konsumenckim nie będą pożyczki udzielane na rzecz innych osób niż konsumenci, więc jeżeli nabywca dokonywałby zakupu nieruchomości w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, to ryzyko uznania umowy pożyczki za kredyt konsumencki znacznie spada.
- Ustawy o kredycie konsumenckim nie stosuje się do umów, w których konsument nie jest zobowiązany do zapłaty oprocentowania oraz innych kosztów związanych z udzieleniem lub spłatą kredytu konsumenckiego (art. 4 ust 1 pkt 1) ustawy o kredycie konsumenckim). Co to oznacza? Gdyby deweloper udzielił bezkosztowej pożyczki (bez oprocentowania, bez odsetek) to umowa taka nie zostałaby uznana za umowę kredytu konsumenckiego. W takim przypadku deweloper nie zarobiłby na pożyczce, ale przecież nie taki jest cel dewelopera. Celem jest zwiększenie popytu, aktywowanie puli nabywców, którzy nie mają środków na wkład własny lub zdolności kredytowej i ostatecznie sprzedaż mieszkań. Deweloper mógłby zastanowić się czy w tym przypadku okoliczność udzielenia pożyczki nie przekłada się np. na większe ryzyko związane z transakcją i nie rzutuje na cenę nieruchomości, która i tak ostatecznie jest wynikiem negocjacji z nabywcą. Skutek byłby taki, że deweloper nie zarabia stricte na pożyczaniu pieniędzy, a na sprzedaży mieszkań.
Czy są inne możliwości, które mimo wszystko pozwolą na zarabianie deweloperom na udzielaniu pożyczek?
Pożyczki społecznościowe
Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2020/1503 z dnia 7 października 2020 r. w sprawie europejskich dostawców usług finansowania społecznościowego dla przedsięwzięć gospodarczych oraz zmieniające rozporządzenie (UE) 2017/1129 i dyrektywę (UE) 2019/1937 otworzyło możliwość udzielania tzw. pożyczek społecznościowych. Jak to działa? Rozporządzenie przewiduje istnienie platform finansowania społecznego, a które w pewien sposób łączą inwestorów (pożyczkodawców) oraz właścicieli projektów (pożyczkobiorców). Takie platformy internetowe prowadzą dostawcy usług finansowania społecznościowego, na których spoczywa większość obowiązków związanych z legalnym utworzeniem i funkcjonowaniem, to one podlegają kontroli i to one dbają o weryfikację pożyczkobiorców.
Pożyczką w rozumieniu rozporządzenia jest umowa, na podstawie której inwestor udostępnia właścicielowi projektu uzgodnioną kwotę na ustalony okres czasu i na podstawie której właściciel projektu przyjmuje bezwarunkowy obowiązek spłaty tej kwoty inwestorowi, wraz z narosłymi odsetkami, zgodnie z harmonogramem płatności ratalnej. Warunki udzielanej pożyczki są ustalane indywidualnie, a inwestor sam może zdecydować w jakie projekty chce inwestować. Rozporządzenie nie przewiduje też wytycznych co do tego, jakie projekty mogą być finansowane w ten sposób, więc należy przyjąć, że sfinansowanie środków na poczet wkładu własnego przez potencjalnego nabywcę należy uznać za dopuszczalne.
WAŻNE!
Deweloper mógłby nawiązać współpracę z jedną z platform internetowych, a następnie informować swoich klientów, o tym, że istnieje możliwość pozyskania finansowania środków na poczet wkładu własnego. Dostawca usług finansowania odciążyłby obie strony i zadbał o bezpieczeństwo transakcji.
Zdaniem autorki
Hanna Żuchowska-Stacha radca prawny Senior Associate SMM Legal
Koncepcję udzielenia pożyczek przez deweloperów należy uznać za dosyć niekonwencjonalną. Z drugiej strony, w obliczu kryzysu warto rozważyć różne opcje. Oczywiście jak każde nowe przedsięwzięcie wymaga przeprowadzenia odpowiednich analiz i poczynienia pewnych nakładów. Każdy deweloper musi sobie odpowiedzieć na pytanie czy może sobie pozwolić na to, by nie podejmować działań, które „obudzą” popyt i pozwolą zwiększyć sprzedaż.
