Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. W przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego prospekt informacyjny sporządza się dla zadania inwestycyjnego.

Publiczny dostęp

Zgodnie ze wzorem prospektu informacyjnego stanowiącym załącznik do ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. DzU z 2021 r., poz. 1445; dalej: ustawa deweloperska z 2011 r.) w pkt III części ogólnej podawało się m.in. plan zagospodarowania przestrzennego dla sąsiadujących działek (o ile był uchwalony) oraz informacje zawarte w publicznie dostępnych dokumentach dotyczących przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości, w szczególności o budowie lub rozbudowie dróg, budowie linii szynowych oraz przewidzianych korytarzach powietrznych, a także znanych innych inwestycjach komunalnych, w szczególności oczyszczalniach ścieków, spalarniach śmieci, wysypiskach, cmentarzach.

Od 1 lipca 2022 r. obowiązują w całości przepisy ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (DzU z 2021 r., poz. 1177 z późn. zm.; dalej: ustawa deweloperska z 2021 r.), która zastąpiła ustawę deweloperską z 2011 r. Z uwagi na jej przepisy przejściowe do części przedsięwzięć deweloperskich będą miały nadal zastosowanie przepisy ustawy deweloperskiej z 2011 r., w tym te dotyczące prospektu informacyjnego. Z kolei nowo rozpoczynane przedsięwzięcia muszą uwzględniać już zasady wynikające z ustawy deweloperskiej z 2021 r.

We wzorze prospektu informacyjnego, stanowiącym załącznik do ustawy deweloperskiej z 2021 r., znacznie rozszerzono treść ww. punktu prospektu informacyjnego, albowiem podaje się m.in.: informacje dotyczące obiektów istniejących położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia (w szczególności generujących uciążliwości zapachowe, hałasowe, świetlne), w tym co do uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości); ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek lub ich fragmentów, znajdujących się w odległości do 100 m od granicy terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym (o ile był uchwalony); informacje dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym (w szczególności: budowy lub rozbudowy dróg, budowy linii szynowych oraz przewidzianych korytarzy powietrznych, inwestycji komunalnych, takich jak oczyszczalnie ścieków, spalarnie śmieci, wysypiska, cmentarze), zawarte w: miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (które zgodnie z reformą planowania i zagospodarowania przestrzennego zostanie zastąpione przez plan ogólny gminy), decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzjach o środowiskowych uwarunkowaniach, uchwałach o obszarach ograniczonego użytkowania, miejscowych planach odbudowy, mapach zagrożenia powodziowego i mapach ryzyka powodziowego, decyzjach w zakresie rozmieszczenia inwestycji celu publicznego, mogących mieć znaczenie dla terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym.

Obowiązki nałożone ustawą deweloperską z 2021 r. w zakresie sporządzenia prospektu informacyjnego znacznie wzrosły, ale jednocześnie nie przewidziano żadnego rejestru, który zbierałby wszystkie ww. informacje i to jednocześnie z podaniem lokalizacji poszczególnych inwestycji (danych dotyczących działek ewidencyjnych i ich położenia na mapie). Deweloperzy muszą przygotowywać prospekty informacyjne według nowych zasad na podstawie rozproszonych dokumentów i rejestrów np. o wydanych decyzjach o warunkach zabudowy, decyzjach o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego itp., prowadzonych przez różne organy. Często bez szczegółowych oględzin i zbadania terenu sąsiadującego z inwestycją nie jest również możliwe zidentyfikowanie istniejących obiektów położonych w sąsiedztwie inwestycji generujących różne uciążliwości.

Dane o sąsiedztwie

Wzór prospektu informacyjnego zarówno na gruncie ustawy deweloperskiej z 2011 r., jak i ustawy deweloperskiej z 2021 r. wymaga od dewelopera zawarcia informacji o sąsiedztwie inwestycji. Ich zakres różni się jednak znacząco, jeżeli weźmie się pod uwagę wymagania nałożone na dewelopera przez ww. ustawy.

Informacje o sąsiedztwie przewidziane we wzorze prospektu informacyjnego będącego załącznikiem do ustawy deweloperskiej z 2021 r. mają charakter stopniowalny.

W pierwszej kolejności deweloper zobowiązany jest ustalić obiekty istniejące, położone w sąsiedztwie inwestycji i wpływające na warunki życia, przy uwzględnieniu uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości). Ani ustawa deweloperska z 2021 r., ani wzór prospektu informacyjnego nie precyzują, w jaki sposób należy rozumieć pojęcie „sąsiedztwa inwestycji”. W tym względzie można się posiłkować interpretacją pojęcia „działek sąsiadujących” prezentowaną przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: UOKiK) oraz Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: SOKiK) na gruncie ustawy deweloperskiej z 2011 r. W wyroku z 6 października 2021 r., o sygn. akt XVII AmA 2/19 SOKiK, uznał, że pojęcie „działek sąsiadujących” użyte przez ustawodawcę we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy deweloperskiej z 2011 r. nie zawęża się tylko do działek graniczących, czyli posiadających wspólną granicę. Na powyższe wskazuje ugruntowany w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, że działka sąsiednia to nie tylko działka bezpośrednio przylegająca, ale sąsiedztwo należy traktować jako najbliższą okolicę, związaną pewnymi cechami urbanistycznymi. Analogicznie należy ustalać sąsiedztwo inwestycji, o którym mowa we wzorze prospektu do ustawy deweloperskiej z 2021 r.

Uciążliwości

Istotne jest także określenie wpływu obiektów znajdujących się w sąsiedztwie inwestycji na warunki życia. We wzorze prospektu informacyjnego wymieniono jako przykład obiekty generujące uciążliwości zapachowe, hałasowe, świetlne. Zidentyfikowanie tego typu uciążliwości nie jest proste, gdyż ze swej natury mają nierzadko charakter subiektywny. Za takie obiekty uznać można przykładowo oczyszczalnię ścieków, składowisko odpadów komunalnych czy zakład hodowli zwierząt. Jednoznaczne i kategoryczne stwierdzenie uciążliwego charakteru danego obiektu nie zawsze będzie łatwe. Doskonałym przykładem jest plac zabaw. Dla jednych nabywców może się okazać atutem i nie będzie uciążliwy, inni z kolei mogą uznać, że generuje znaczny hałas.

Plan miejscowy do 100 m

Kolejną kategorią informacji podawaną w prospekcie informacyjnym są ustalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla działek lub ich fragmentów, znajdujących się w odległości do 100 m od granicy terenu inwestycji. Nie jest to zupełna nowość, albowiem wzór prospektu informacyjnego do ustawy deweloperskiej z 2011 r. zawierał podobną rubrykę, jednak w ustawie deweloperskiej z 2021 r. zdecydowano się na ww. konkretne zakreślenie obszaru analizowanego. Poszerzono także katalog elementów koniecznych do uwzględnienia o dodatkowe wskaźniki urbanistyczne, takie jak intensywność zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna oraz liczba miejsc do parkowania.

Inwestycje w promieniu 1 km

Najbardziej problematyczna dla deweloperów jest ostatnia kategoria, a mianowicie podanie przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od terenu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, zawartych w aktach i decyzjach wymienionych szczegółowo we wzorze prospektu informacyjnego (m.in. w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzjach o środowiskowych uwarunkowaniach, uchwałach o obszarach ograniczonego użytkowania, decyzjach o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej).

Pozornie wydaje się, że wprowadzenie przez ustawodawcę ww. katalogu zamkniętego aktów i decyzji w miejsce przewidzianych w prospekcie informacyjnym do ustawy deweloperskiej z 2011 r. informacji zawartych w publicznie dostępnych dokumentach dotyczących przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od nieruchomości powinno ułatwić deweloperom prawidłowe uzupełnienie prospektu informacyjnego zgodnie z ustawą deweloperską z 2021 r.

W praktyce nie jest to jednak łatwe zadanie. Pierwsze wyzwanie stanowi wytyczenie obszaru o promieniu 1 km od terenu inwestycji. Nie ma szczegółowych wskazówek, jak to uczynić i czy liczyć tę odległość np. dla całej długości wszystkich boków terenu inwestycji, czy tylko od jego narożników.

Jak zdobyć Informacje?

Możliwość uzyskania informacji o pobliskich inwestycjach zapewniają częściowo ogólnodostępne systemy informacji przestrzennej, zarówno krajowe, jak i lokalne. Niektóre akty, w szczególności te o charakterze ogólnym, są stosunkowo łatwe do odszukania. Do takich aktów zaliczyć można choćby miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego czy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (które zgodnie z reformą planowania i zagospodarowania przestrzennego zostanie zastąpione przez plan ogólny gminy). Trzeba mieć jednak na względzie, że ww. akty planistyczne nie zawierają szczegółowych informacji o inwestycjach, lecz stanowią o możliwych sposobach zagospodarowania terenów. Wydaje się zatem, że prawidłowa informacja kierowana do nabywców powinna obejmować nie tyle konkretne inwestycje, co dopuszczalne na danym terenie funkcje zagospodarowania terenu z uwzględnieniem wynikających z tego potencjalnych uciążliwości.

Sporym wyzwaniem dla deweloperów jest ustalenie poszczególnych decyzji wydanych na ww. obszarze. Można „ręcznie” wertować rejestry lub opublikowane decyzje, co jest niezwykle czasochłonne, lub wystąpić do właściwych organów z wnioskiem o udostępnienie informacji publicznej na podstawie ustawy z 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej (t.j. DzU z 2022 r., poz. 902). Jednak organy często odsyłają deweloperów do prowadzonych rejestrów i dokumentów opublikowanych w Biuletynie Informacji Publicznej, w których czasami trudno szybko odszukać np. decyzje wydane dla konkretnej działki ewidencyjnej. Czasami organy uznają, że informacje żądane przez deweloperów mają charakter przetworzony albo odpowiadają bardzo ogólnikowo na zadane pytania. Nierzadko organy przyznają wprost, że nie gromadzą danych o niektórych rodzajach decyzji w sposób przestrzenny, lecz ewidencjonują je wedle danych dotyczących samych postępowań (np. data wydania decyzji, sygnatura sprawy), nie zaś działek ewidencyjnych nimi objętych. W związku z tym uchylają się od udzielenia jednoznacznej odpowiedzi na pytania sformułowane w ww. wniosku. Można zatem odnieść wrażenie, że tworząc ustawę deweloperską z 2021 r., nie pochylono się nad praktycznym wymiarem pozyskiwania informacji wymaganych zgodnie ze wzorem prospektu informacyjnego oraz nie zweryfikowano, czy organy posiadają odpowiednie rejestry, aby takie informacje móc przekazywać deweloperom, i to w ujęciu przestrzennym bez konieczności znaczącego zaangażowania pracowników.

Odpowiedzialność

W konsekwencji prawidłowe i kompletne uzupełnienie prospektu informacyjnego przez deweloperów może napotykać na spore trudności. W tym kontekście powstaje pytanie – jaki poziom staranności powinni dochować deweloperzy? Trudno na nie jednoznacznie odpowiedzieć. Dochowanie należytej staranności powinno być oceniane w szczególności przez pryzmat zawodowego charakteru działalności prowadzonej przez dewelopera oraz działań, jakie podjął w celu prawidłowego wypełnienia prospektu informacyjnego. Omawiana część prospektu informacyjnego może być przedmiotem sporów nie tylko pomiędzy deweloperem a UOKiK, ale także stanowić zarzewie konfliktów z nabywcami co do odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.

Należy przypomnieć, że na podstawie ustawy deweloperskiej z 2021 r. nabywca ma m.in. prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, jeżeli dane lub informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy albo w sytuacji, gdy prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera danych lub informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego.

Dodatkowo zgodnie z art. 59 ustawy deweloperskiej z 2021 r. kto, będąc odpowiedzialnym za informacje i dane zawarte w prospekcie informacyjnym, podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje lub dane, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo karze pozbawienia wolności do lat dwóch.

Aktualizacja prospektu

Ustawa deweloperska z 2021 r. nakłada na dewelopera obowiązek aktualizacji prospektu informacyjnego, co powoduje, że trzeba ponawiać ww. ustalenia wraz z postępem sprzedaży lokali mieszkalnych albo domów jednorodzinnych.

W przypadku zmiany danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach informację o zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami, w postaci: aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w których są określone aktualne dane i informacje, albo nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w których zmiana jest wskazana w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności przez zamieszczenie stosownych przypisów. Za wyraźną uprzednią zgodą osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, informacja o zmianie prospektu informacyjnego lub jego załączników może zostać doręczona w formie innej niż wskazana powyżej. Deweloper jest obowiązany doręczyć informację o zmianie prospektu informacyjnego w terminie umożliwiającym zapoznanie się z jej treścią przed zawarciem umowy deweloperskiej. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej.

Na tle ww. regulacji powstaje wątpliwość, czy deweloper musi spełniać obowiązek aktualizacji prospektu informacyjnego po zawarciu umowy deweloperskiej. W nauce prawa występuje pogląd, że obowiązek ten ma zastosowanie w sytuacji, gdy potencjalnemu nabywcy został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami, a następnie zaszła zmiana informacji zawartych w tym dokumencie lub w załącznikach do niego. Jednocześnie potencjalny nabywca nie zawarł jeszcze umowy deweloperskiej, zaś okoliczności wskazują na to, że nadal jest zainteresowany podpisaniem umowy. Opisany obowiązek deweloper wykonuje w odniesieniu do tych osób, z którymi pozostaje w trakcie negocjacji dotyczących zawarcia umowy deweloperskiej, zaś wcześniej doręczył im prospekt informacyjny wraz z załącznikami o treści, która uległa zmianie. Natomiast potencjalnym nabywcom, którym deweloper nie doręczył jeszcze prospektu informacyjnego, powinien przekazać wyłącznie jego nową, zaktualizowaną wersję. Obowiązek doręczania aktualnej wersji prospektu informacyjnego wygasa w razie zawarcia przez nabywcę umowy deweloperskiej dotyczącej przedmiotu objętego treścią tego dokumentu. Wynika to z faktu, że ww. regulacje znajdują się w rozdziale 4 ustawy deweloperskiej z 2021 r., zatytułowanym „Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy, której celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego” (B. Gliniecki [w:] „Ustawa deweloperska. Komentarz”, red. K. Osajda, Warszawa 2022, art. 22; zob. także E. Badura, „Ustawa deweloperska. Komentarz”, Warszawa 2023, art. 22; A. Goldiszewicz, „Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz”, Warszawa 2023, art. 22).

Piotr Jarzyński jest prawnikiem w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy

Agnieszka Malik-Faron jest radcą prawnym w Koźmicki & Perdoch Kancelarie Adwokackie