Użytkownicy wieczyści nieruchomości niemieszkalnych do 31 sierpnia br. mieli możliwość złożenia wniosku o wykup nieruchomości na podstawie przepisów epizodycznych działu VIa ustawy o gospodarce nieruchomościami. Procedura wykupu została opisana w zaledwie kilku artykułach, które zostały umieszczone w różnych miejscach w ustawie. Poniżej odpowiedzi na pytania związane z wykupem gruntu.

Użytkownik wieczysty złożył wniosek o wykup zabudowanego gruntu. Czy to oznacza, że właściciel gruntu (Skarb Państwa, gmina) będzie zobowiązany do jego sprzedaży?

Po złożeniu przez użytkownika wieczystego wniosku o wykup nieruchomości, odpowiedni organ, będzie badał czy nie występują przesłanki uniemożliwiające wykup nieruchomości oraz czy posiada wszystkie potrzebne informacje do rozpatrzenia wniosku. Przepisy nie określają, jakie informacje powinny być zawarte we wniosku o wykup nieruchomości. Jeżeli do wniosku nie został załączony wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego lub dokument, na podstawie którego nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, organ wezwie użytkownika wieczystego do dostarczenia brakujących dokumentów.

Ponadto, organ może wezwać wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez:

- określenie sposobu zagospodarowania i wykorzystywania nieruchomości oraz rodzaju prowadzonej działalności gospodarczej,

- złożenie oświadczenia o zobowiązaniu się do pokrycia wszelkich kosztów związanych z zawarciem umowy sprzedaży, w tym kosztów sądowych i kosztów dwóch wypisów aktu notarialnego przeznaczonych dla właściciela nieruchomości.

Jeżeli podmiotem chcącym wykupić nieruchomość jest przedsiębiorca, organ może poprosić również o wskazanie, czy zbycie nieruchomości ma nastąpić z zastosowaniem przepisów o pomocy publicznej, określonej jako pomoc de minimis. W przypadku zamiaru skorzystania z takiej pomocy, wraz z wnioskiem o udzielenie pomocy należy załączyć wszystkie zaświadczenia o uzyskanej pomocy de minimis w ciągu trzech lat od dnia złożenia wniosku o wykup nieruchomości.

Po uzupełnieniu brakujących informacji, właściciel nieruchomości dokona weryfikacji zebranych dokumentów i podejmie decyzję w przedmiocie zakwalifikowania nieruchomości do zbycia. Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku, organ zleci wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości lub przyjmie wartość nieruchomości, która była podstawą ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, a następnie przedstawi użytkownikowi wieczystemu warunki jej zbycia.

Jeżeli okaże się, że nieruchomość spełnia przesłanki, które uniemożliwiają jej wykup (np. została oddana w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 r. lub jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste), organ poinformuje użytkownika wieczystego o braku możliwości sprzedaży nieruchomości na podstawie przepisów art. 198g ustawy o  gospodarce nieruchomościami.

Czy w przypadku odmowy sprzedaży nieruchomości, użytkownik wieczysty będzie mógł się odwołać?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje możliwości odwołania się od odmowy sprzedaży gruntu. Jednak użytkownik wieczysty, któremu pomimo spełnienia wszystkich przesłanek do jej wykupu, odmówiono sprzedaży nieruchomości, może skorzystać z gwarancji sądowej ochrony swoich praw i wystąpić z powództwem o ustalenie istnienia stosunku prawnego lub prawa (z art. 189 kodeksu postępowania cywilnego).

Kto będzie zobowiązany do pokrycia kosztów wyceny nieruchomości?

Przepisy nie określają, kto będzie zobowiązany do pokrycia kosztów takiej wyceny – czy będzie to użytkownik wieczysty czy właściciel nieruchomości.

Czy możliwe będzie rozłożenie płatności ceny na raty?

Możliwość rozłożenia płatności na raty jest zależna od tego, kto jest właścicielem nieruchomości. Jeżeli właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa, przepisy przewidują możliwość rozłożenia ceny nieruchomości na raty. W takiej sytuacji cena nieruchomości zostaje ustalona jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

PRZYKŁAD

Na podstawie wyceny nieruchomości, wartość nieruchomości została ustalona na 10 000 000 zł, a stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 3 proc. Cenę nieruchomości należy obliczyć w następujący sposób:

25 x (0,03 x 10 000 000) = 7 500 000

Jeżeli właścicielem nieruchomości jest jednostka samorządu terytorialnego, należy zapoznać się z odpowiednią uchwałą rady bądź sejmiku, która powinna była zostać podjęta najpóźniej do 31 grudnia 2023 roku. Ustawodawca zobowiązał organ do określenia w takiej uchwale szczegółów warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych. Jeżeli jednostka samorządu terytorialnego nie przewidziała w takiej uchwale możliwości rozłożenia ceny na raty, to niestety użytkownik wieczysty nie będzie mógł skorzystać z takiego rozwiązania.

PRZYKŁAD

Rada m.st. Warszawy nie przewidziała możliwości rozłożenia na raty ceny nieruchomości należących do m.st. Warszawy (Uchwała Nr XCI/2988/2023 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z 7 grudnia 2023 roku. w sprawie określenia szczegółowych warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych w odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność m.st. Warszawy).

Jeżeli odpowiednia jednostka terytorialna, będąca właścicielem nieruchomości, nie podjęła takiej uchwały do 31 grudnia 2023 roku, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży (art. 198i ust. 2 w zw. z art. 198h ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Niestety, przepisy są niejasne, a ich lektura nie pozwala na jednoznacznie stwierdzenie, czy w takiej sytuacji będzie można rozłożyć cenę na raty. Możliwe, że właściciel nieruchomości zastosuje art. 70 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który pozwala na rozłożenie ceny na raty w przypadku sprzedaży nieruchomości należącej do jednostki samorządu terytorialnego na rzecz jej użytkownika wieczystego w drodze bezprzetargowej. Jest to przepis, który będzie obowiązywał również po 31 sierpnia br.

Jeżeli cena nieruchomości może zostać rozłożona na raty, to na jakich warunkach?

Jeżeli nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej i użytkownik wieczysty będzie korzystał z pomocy de minimis, cena pozostała do zapłaty po odliczeniu przysługującego przedsiębiorcy limitu pomocy de minimis, będzie mogła zostać rozłożona na raty roczne płatne przez okres nie dłuższy niż 20 lat. Pierwsza rata będzie wnoszona dopiero od roku następującego po roku nabycia nieruchomości gruntowej.

Jeżeli nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, ale użytkownik wieczysty nie będzie korzystał z pomocy de minimis, cena nieruchomości będzie mogła zostać rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie.

Jeżeli nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, bez względu na to, czy użytkownik wieczysty będzie korzystał z pomocy de minimis, rozłożona na raty niespłacona część ceny podlega oprocentowaniu według stopy referencyjnej ustalonej zgodnie z komunikatem Komisji w sprawie zmiany ustalania stóp referencyjnych i dyskontowych (Dz. Urz. UE C 14 z 19.01.2008, str. 6).

Jeżeli nieruchomość nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, cena nieruchomości będzie mogła zostać rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie. Rozłożona na raty niespłacona część ceny podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski (NBP).

Co istotne, w przypadku rozłożenia płatności na raty, wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nowego właściciela nieruchomości podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki na prawie własności nieruchomości.

Czy wniesione dotychczas opłaty z tytułu użytkowania wieczystego będą zaliczone na poczet ceny?

Nie, wniesione do tej pory opłaty nie zostaną zaliczone na poczet ceny nieruchomości.

Jak będą przebiegały negocjacje umowy i w jakim terminie powinna zostać zawarta umowa sprzedaży nieruchomości?

Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku o wykup nieruchomości oraz sporządzeniu wyceny nieruchomości, organ przedstawi użytkownikowi wieczystemu warunki zbycia nieruchomości. Na tym etapie ciężko jest określić, czy użytkownik wieczysty będzie miał możliwość negocjacji postanowień umowy. Najważniejsze kwestie takie jak sposób ustalenia ceny czy oprocentowanie niespłaconej części ceny przy rozłożeniu ceny na raty są już uregulowane przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami lub uchwałą odpowiedniego organu.

Niestety, przepisy nie określają w jakim terminie powinna zostać zawarta umowa sprzedaży nieruchomości.

Czy informacja o planowanym zbyciu nieruchomości zostanie opublikowana w wykazie nieruchomości przeznaczonych do zbycia uregulowanym w art. 35 ustawy o gospodarce nieruchomościami?

Tak, po zaakceptowaniu przez użytkownika wieczystego warunków zbycia nieruchomości, informacje takie, jak oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej, powierzchnia nieruchomości, opis nieruchomości, cena nieruchomości, termin do złożenia wniosku przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo nabycia nieruchomości (na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomości), zostaną wywieszone na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a także na jego stronach internetowych. W odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa, informacje o nieruchomości zostaną opublikowane na stronie odpowiedniego wojewody w Biuletynie Informacji Publicznej, a także w prasie lokalnej o zasięgu obejmującym co najmniej powiat, na terenie którego położona jest nieruchomość.

Czy użytkownik wieczysty będzie musiał ponieść dodatkowe koszty oprócz ceny nieruchomości?

Tak, poza zapłatą ceny nieruchomości, użytkownik wieczysty będzie zobowiązany do poniesienia kosztów zawarcia umowy sprzedaży, wypisu aktów notarialnych, a także opłaty od wniosku o wpis w księdze wieczystej nieruchomości w związku z ujawnieniem nowego właściciela nieruchomości. Niewykluczone również, że wnioskodawca zostanie zobowiązany do pokrycia kosztów sporządzenia wyceny nieruchomości.

Zdaniem autorki

Pamela Szwedko-Walawska - Adwokat, Associate, kancelaria prawna Octo Legal

Przepisy działu Via ustawy o gospodarce nieruchomościami, które obowiązywały do 31 sierpnia br. były kolejnym krokiem ku zniesieniu instytucji użytkowania wieczystego. Przepisy te wprowadziły przysługujące przez 12 miesięcy roszczenie użytkowników wieczystych nieruchomości o sprzedaż nieruchomości na ich rzecz. Jeżeli użytkownik wieczysty złożył wniosek o wykup nieruchomości, powinien cierpliwe czekać na jego rozpatrzenie. Jeśli decyzja będzie pozytywna, właściciel nieruchomości zleci wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości lub przyjmie wartość nieruchomości, która była podstawą ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Następnie, organ przedstawi użytkownikowi wieczystemu warunki zbycia nieruchomości. W przypadku zaakceptowania warunków, zostanie sporządzony i podany do publicznej wiadomości wykaz o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia, który zostanie wywieszony na okres 21 dni. Po wskazanym terminie zostanie wyznaczony termin zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Pomimo, że proces wykupu nieruchomości może zająć bardzo dużo czasu, a sposób ustalenia ceny nieruchomości mógłby zostać uznany za niekorzystny, wykup pozwoli na swobodne dysponowanie nieruchomością. Jej nowy właściciel przestanie być związany celem ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, a przede wszystkim nie będzie już zobowiązany do wnoszenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego.