- W ostatnich tygodniach uzyskałem uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Zamierzam otworzyć działalność gospodarczą polegającą na wycenie nieruchomości oraz sporządzaniu operatów szacunkowych i pisemnych opinii i świadczyć usługi na rzecz firm, osób fizycznych, sądów, urzędów gmin i miast oraz komorników sądowych. Nie zamierzam prowadzić żadnej działalności doradczej, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ani żadnych czynności wymienionych w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT.
Przewiduję, że wartość sprzedaży w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w 2017 r. nie przekroczy kwoty 200 000 zł. Czy wykonując usługi rzeczoznawstwa majątkowego polegające na sporządzaniu operatów szacunkowych i pisemnych opinii o wartości nieruchomości, praw rzeczowych i ograniczonych praw rzeczowych, urządzeń trwale związanych z gruntem, bez doradztwa w tym zakresie, mogę korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT? – pyta czytelnik.
Zgodnie z przepisami obowiązującymi od 1 stycznia 2017 r. zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł (wcześniej było to 150 000 zł). Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT).
Jeżeli podatnik rozpoczyna wykonywanie czynności podlegających VAT w trakcie roku, to zwolnienie ma zastosowanie, jeżeli przewidywana przez podatnika wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty 200 000 zł (zob. art. 113 ust. 9 ustawy o VAT).
Jeżeli faktyczna wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 113 ust. 9 ustawy o VAT, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej, przekroczy w trakcie roku podatkowego kwotę limitu, to zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę (art. 113 ust. 10 ustawy o VAT).
Oznacza to, że podatnik rozpoczynający w trakcie 2017 r. wykonywanie czynności opodatkowanych VAT może wybrać zwolnienie podmiotowe, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, tj. od 1 stycznia 2017 r. kwoty 200 000 zł.
Uprawnienie nie dla wszystkich
Stosownie do art. 113 ust. 13 ustawy o VAT, zwolnienia podmiotowego nie stosuje się do podatników:
1) dokonujących dostaw:
a) towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy o VAT,
b) towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:
– energii elektrycznej (PKWiU 35.11.10.0),
– wyrobów tytoniowych,
– samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,
c) budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b ustawy o VAT,
d) terenów budowlanych,
e) nowych środków tran- sportu;
2) świadczących usługi:
a) prawnicze,
b) w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,
c) jubilerskie;
3) nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że czytelnik nie zamierza prowadzić żadnej działalności doradczej, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ani żadnych czynności wymienionych w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT. Należy jednak rozważyć, czy usługi rzeczoznawstwa majątkowego nie są usługami doradczymi, o których mowa w art. 113 ust. 13 pkt 2 lit. b ustawy o VAT.
Ze zwolnienia podmiotowego nie korzystają podatnicy świadczący usługi w zakresie doradztwa. Wyjątkiem są tu usługi doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego, który nie ma żadnego znaczenia dla czytelnika.
Zaglądamy do słownika
Ani ustawa o VAT, ani przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia doradztwa. Wobec braku w ustawie definicji doradztwa należy posiłkowo odwołać się do wykładni językowej. W potocznym rozumieniu termin „doradztwo" obejmuje różne usługi doradcze, tj.: podatkowe, prawne, finansowe, itd.
Zgodnie ze znaczeniem słownikowym (http://sjp.pwn.pl):
- »doradztwo« oznacza «udzielanie fachowych porad»
- »doradca« oznacza m.in. «ten, kto udziela porad»
- »doradzić – doradzać« oznacza «udzielić porady, wskazać sposób postępowania w jakiejś sprawie».
Doradztwo jest zatem udzieleniem fachowych zaleceń, porad, np. ekonomicznych czy finansowych. Użyty w ustawie o podatku od towarów i usług termin „usługi w zakresie doradztwa" należy rozumieć w związku z tym szeroko. Z przytoczonych definicji nie wynika, aby działania rzeczoznawcy majątkowego miały charakter usług doradczych.
Potwierdza stan faktyczny
Rzeczoznawca majątkowy w zakresie standardowych usług nie zajmuje się doradzaniem, ale potwierdza istniejący stan faktyczny, na podstawie którego robi wycenę w postaci operatu szacunkowego bądź opinii o wartości. Oznacza to, że czytelnik, prowadząc działalność gospodarczą ograniczającą się tylko do wykonywania usług operatów szacunkowych i pisemnych opinii o wartości nieruchomości, praw rzeczowych i ograniczonych praw rzeczowych, urządzeń trwale z gruntem związanych (bez doradztwa), której wartość sprzedaży w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w 2017 r. nie przekroczy kwoty 200 000 zł, może korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT.
Podsumowując, czytelnik będzie mógł korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT, do momentu, gdy wartość sprzedaży nie przekroczy w roku podatkowym 200 000 zł (lub kwoty proporcjonalnej do okresu prowadzenia działalności w pierwszym roku) lub gdy czytelnik nie zacznie wykonywać czynności wskazanych w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT.
Zaprezentowane stanowisko podzielają organy podatkowe, np. Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji z 26 października 2016 r. (IPPP2/ 4512-644/16-4/AM).
Autor jest doradcą podatkowym
Nie wszystkie transakcje trzeba sumować
Do wartości sprzedaży będącej granicą zwolnienia z VAT, stosownie do art. 113 ust. 2 ustawy o VAT nie wlicza się:
1) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz sprzedaży wysyłkowej z terytorium kraju oraz sprzedaży wysyłkowej na terytorium kraju;
2) odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy o VAT, z wyjątkiem:
a) transakcji związanych z nieruchomościami,
b) usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41 ustawy o VAT,
c) usług ubezpieczeniowych
– jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;
3) odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.
Czym zajmuje się rzeczoznawca majątkowy
Rzeczoznawstwo majątkowe zostało uregulowane w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2016, poz. 2147). Jest ono działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w jej przepisach.
Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości (art. 174 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Rzeczoznawca majątkowy określa wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością (art. 174 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:
1) rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;
2) efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;
3) skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;
4) oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;
5) bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;
6) określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;
7) wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;
8) wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.
Z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych rzeczoznawca nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „rzeczoznawca majątkowy". Tytuł zawodowy „rzeczoznawca majątkowy" podlega ochronie prawnej (art. 174 ust. 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami).
