Kiedy sprzedaż firmowej nieruchomości stanowi przychód z działalności

Tak uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 17 września 2014 r. (I SA/Po 290/14).

Stan faktyczny

W sprawie chodziło o podatkowe konsekwencje sprzedaży działek zabudowanych budynkiem biurowo-socjalno-warsztatowym z łącznikiem i budynkiem garażowym, a także przyłączem sieci infrastruktury technicznej. Nieruchomość została nabyta w latach 2005 i 2006. Potem podatnik ponosił jeszcze wydatki na jej ulepszenie. We wniosku o interpretację wyjaśnił, że od 2007 r. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Jest czynnym podatnikiem VAT. Nieruchomość jest wynajmowana spółce, ale nie jest zaliczona do środków trwałych. Nie były też rozliczane od niej żadne odpisy amortyzacyjne.

Z wniosku wynikało, że właściciel rozważa sprzedaż nieruchomości spółce, która ją wynajmuje. Przy czym może to nastąpić poprzez sprzedaż po 1/2 udziału w odstępach czasu wynoszących nawet do sześciu lat. Sprzedaż może również nastąpić na rzecz innej firmy. Przedsiębiorca podkreślił, że wynajem nieruchomości, która ma być przedmiotem sprzedaży, prowadzony jest ?w ramach działalności gospodarczej.

Podatnik chciał się upewnić czy sprzedając nieruchomość, osiągnie przychód podlegający opodatkowaniu PIT.

Fiskus odpowiedział, że tak. Jego zdaniem kwoty uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, którą wykorzystywano w działalności gospodarczej, to przychód z działalności. W konsekwencji podlega on opodatkowaniu na zasadach stosowanych w ramach prowadzonej przez przedsiębiorcę działalności.

Rozstrzygnięcie

Sąd w Poznaniu nie podzielił tego stanowiska. Uwzględniając skargę podatnika, odwołał się przede wszystkim do uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 lutego 2014 r. (II FPS 8/13). Wyrażono w niej pogląd, że odpłatne zbycie nieruchomości (ich części oraz udziału w nich) wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, które nie były ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie jest przychodem ?z działalności gospodarczej. Z zastrzeżeniem, że nie stanowią składników majątku wskazanych w art. 14 ust. 2c ustawy o PIT. Przemawia za tym wykładnia językowa. Sąd zauważył m.in. że obowiązek ewidencjonowania środków trwałych nie jest argumentem wystarczającym do obalenia wyników wykładni językowej.

Sędziowie wskazali też na systematykę źródeł przychodów z art. 10 ust. 1 ustawy o PIT. Sam ustawodawca wskazuje, że odpłatne zbycie rzeczy i określonych praw może następować w ramach działalności gospodarczej lub poza nią. Ustawodawca wyraźnie przy tym odróżnia jako odrębne źródło przychodów sprzedaż określonych rzeczy i praw (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT), wymagając jedynie, aby nie następowało to „w wykonaniu działalności gospodarczej". ?Z kolei do przychodów z działalności zalicza te pochodzące z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej. Ale pod wyraźnym warunkiem ujęcia ich w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Zdaniem ekseprta

Marcin Grzelecki, doradca podatkowy, ?wspólnik w kancelarii Leśnodorski Ślusarek i Wspólnicy

Opodatkowanie zbycia nieruchomości niewprowadzonych do ewidencji środków trwałych, ale wykorzystywanych w działalności gospodarczej, na przestrzeni ostatnich lat było zagadnieniem budzącym kontrowersje interpretacyjne i to nie tylko na szczeblu organów podatkowych, ale również wśród wojewódzkich sądów administracyjnych czy nawet poszczególnych, różnych składów orzekających NSA.

Organy raz uważały, że dla zaliczenia przychodu ze zbycia danego składnika majątkowego do źródła przychodu jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza konieczne jest wystąpienie dwóch przesłanek łącznie: sprzedaż musi dotyczyć środka trwałego i środek trwały musi zostać ujęty w ewidencji środków trwałych ?i wartości niematerialnych i prawnych. Alternatywnie natomiast prezentowały stanowisko, że jeśli podatnik nie wprowadzi danego składnika majątkowego do ewidencji środków trwałych i następnie go sprzeda, to czynność ta generuje przychód z działalności gospodarczej, jeżeli faktycznie składnik ten wykorzystywano w tej działalności (i bez znaczenia jest przy tym okoliczność, że podatnik nie wprowadził wskazanego składnika majątkowego do ewidencji środków trwałych, gdyż naruszył tym samym obowiązek wynikający ze przepisów ustawy PIT).

Z pomocą przyszedł NSA, który na wniosek Rzecznika Praw Obywatelskich, wydał ?17 lutego 2014 r. uchwałę w składzie 7 sędziów (II FPS 8/13), w której zaprezentował stanowisko zbieżne z pierwszą z prezentowanych linii interpretacyjnych. I uznał, że nie jest przychodem z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy PIT, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału ?w nieruchomości, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, które nie były ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a które nie stanowią składników majątku wskazanych ?w art. 14 ust. 2c tej ustawy (dot. szeroko rozumianych nieruchomości mieszkalnych).