Stawka VAT za media w wynajmowanym mieszkaniu

Przy umowach najmu nieruchomości, ustalonej kwocie czynszu towarzyszyć może odpłatność za zużycie energii elektrycznej, wody, gazu, czy odprowadzenia nieczystości (tzw. mediów). Ustalenie, czy dana transakcja składająca się z kilku elementów stanowi świadczenie kompleksowe, czy też poszczególne jej elementy są samodzielnymi świadczeniami, ma istotne znaczenie dla rozliczenia VAT. Kwestia ta od lat jest przedmiotem sporu pomiędzy podatnikami, władzami skarbowymi oraz sądami. Ani przepisy ustawy o VAT, ani unijne regulacje nie wskazują wprost, w jakich okolicznościach świadczenia powiązane należy uznać za kompleksowe.

Organy podatkowe, powołując się na art. 29 ust. 1 ustawy, konsekwentnie uznają, że gdy z umowy najmu wynika, że oprócz czynszu najemca ponosi opłaty za media (związane z zapewnieniem możliwości pełnowartościowego użytkowania wynajmowanej powierzchni), wynajmujący powinien je wliczyć do podstawy opodatkowania, a w konsekwencji udokumentować usługę jedną fakturą. Gdy jednak strony przewidziały w umowie odrębny sposób fakturowania, to, zdaniem fiskusa, jest on do zaakceptowania z zastrzeżeniem, że faktury te należy traktować jako faktury za wyświadczoną usługę najmu, a nie za media (ze stawką właściwą dla usługi głównej). W ocenie organów podatkowych, dostęp do mediów jest nierozerwalnie związany z podstawową usługą (najmu), dlatego stanowi jej element cenotwórczy. Jak podkreślił organ w analizowanej interpretacji, otrzymywane przez wnioskodawcę od najemców opłaty za media oraz czynsz najmu stanowią obrót z tytułu jednego kompleksowego świadczenia i podlegają opodatkowaniu stawką właściwą dla świadczonej usługi najmu.

Warto podkreślić, że takie stanowisko polskie sądy administracyjne uznają za błędne. W wydanych orzeczeniach podkreślają, że wynikające z eksploatacji lokalu opłaty powinny być ujmowane do podstawy opodatkowania jako składniki czynszu najmu, chyba że z zawartej umowy najmu wynika jednoznacznie, że opłaty te, na podstawie art. 30 ust. 3 ustawy, są regulowane przez najemcę na rzecz wynajmującego w sposób odrębny od czynszu. Konsekwencją jest brak możliwości wliczania do podstawy opodatkowania usługi najmu kwoty czynszu łącznie ze świadczeniami obejmującymi media. Przykładem mogą być wyroki: NSA z 31 maja 2011 r. (I FSK 740/10), WSA we Wrocławiu z 17 maja 2013 r. (I SA/Wr 277/13), czy WSA w Krakowie z 30 października 2012 r. (I SA/Kr 1235/12).

W naszej ocenie, rozliczenie VAT przy usłudze najmu powinno uwzględniać okoliczności konkretnego przypadku, dla oceny których pomocna może się okazać umowa łącząca strony. Możliwe jest traktowanie usługi najmu i towarzyszących jej usług udostępniania mediów jako odrębnych świadczeń (odrębnie fakturowanych), jak również jednolitej usługi – w zależności od okoliczności umownego świadczenia. Warto dodać, że określenie usługi na fakturze musi być odpowiednio sprecyzowane, aby wynikało z niej co jest przedmiotem sprzedaży. To bowiem decyduje m.in. o zastosowaniu określonej stawki VAT oraz o sposobie wyznaczenia daty powstania obowiązku podatkowego.

Podatnicy utożsamiają kompleksowość usługi najmu z koniecznością stosowania jednolitej stawki VAT, pomijając inne istotne kwestie dotyczące m.in. prawidłowości wystawianych faktur, czy rozpoznania obowiązku podatkowego. Kwestia prawidłowej klasyfikacji transakcji oraz sposobu jej dokumentowania jest bardzo ważna, gdyż nieprawidłowe jej rozliczenie może mieć negatywne skutki nie tylko dla sprzedawcy, ale również dla nabywcy, co może skutkować powstaniem zaległości podatkowej, którą będzie trzeba uregulować wraz z odsetkami za zwłokę.

W praktyce ustalenie, czy kilka świadczeń może stanowić świadczenie kompleksowe, czy są to świadczenia odrębne, jak również sposób ich dokumentowania, jest wyzwaniem dla podatników VAT, gdyż żadne przepisy nie regulują wprost tego problemu.