- Planuję rozbiórkę budynku znajdującego się na mojej działce. Prace są dość skomplikowane i rozbiórka zapewne potrwa dość długo. Do kiedy powinienem płacić podatek od nieruchomości za ten budynek? Kiedy można uznać, że nie ma już budynku i wygasł obowiązek płacenia na rzecz fiskusa?
– pyta czytelnik.
Prace rozbiórkowe mogą trwać miesiącami lub nawet latami. Wedle korzystnego dla podatników poglądu, pozbawienie budynku jego istotnego elementu, takiego jak przegrody budowlane lub dach, powoduje wygaśnięcie obowiązku podatkowego. Zagadnienie to w praktyce nie jest jednak rozstrzygane jednolicie.
Zdarza się bowiem, że organy podatkowe kwestionują takie podejście i żądając daniny aż do czasu, gdy budynek zostanie całkowicie rozebrany. Przepisy nie dają natomiast jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, kiedy rozbierany budynek może już zostać wyłączony z opodatkowania.
Wraz z likwidacją
Nie ma wątpliwości, że całkowita likwidacja budynku powoduje wygaśnięcie obowiązku podatkowego. Podatku nie trzeba płacić, jeżeli dany obiekt został fizycznie zlikwidowany (całkowicie rozebrany lub wyburzony). Należy jednak pamiętać, że analogicznych konsekwencji nie rodzi likwidacja księgowa danego budynku, tzn. zaprzestanie dokonywania od niego odpisów amortyzacyjnych lub wyłączenie z ewidencji środków trwałych.
Również czynności prawne takie jak zawarcie umowy najmu i oddanie budynku do używania innemu podmiotowi nie powodują co do zasady wygaśnięcia obowiązku podatkowego. Właściciel budynku nadal pozostaje bowiem odpowiedzialny za prawidłowe i terminowe uiszczanie podatku. W takim przypadku strony umowy mogą jednak ustalić kto będzie faktycznie ponosił ciężar podatkowy związany z budynkiem.
Zły stan techniczny
Również zaprzestanie korzystania z budynku przez podatnika lub jego ogólny zły stan techniczny nie uzasadnia jeszcze wyłączenia takiego obiektu z opodatkowania. Specyficzna jest jedynie sytuacja, gdy dany budynek nie jest i na skutek obiektywnych okoliczności nie może być przez podatnika wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Uzasadnia to opodatkowanie takiego budynku niższą stawką przewidzianą dla budynków niezwiązanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Gdy nie mieści się w definicji
Zasadniczy problem pojawia się, gdy podatnik podejmuje rozbiórkę budynku i rozbiórka ta jest rozłożona w czasie. Procesy rozbiórkowe nie należą do najłatwiejszych, a podatnicy często napotykają liczne przeszkody prawne i faktyczne. Czy po rozpoczęciu rozbiórki podatnik może już wyłączyć z opodatkowania częściowo zlikwidowany budynek?
Zgodnie z definicją budynku zawartą w ustawie z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: u.p.o.l.) budynkami są obiekty, które spełniają łącznie poniższe warunki:
- są trwale związane z gruntem;
- są wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych;
- posiadają dach;
- posiadają fundamenty.
W związku z tym należy uznać, że pozbawienie budynku wskutek rozbiórki jednej z wymienionych cech powoduje ustanie obowiązku podatkowego w zakresie tego budynku jeszcze przed zakończeniem jego rozbiórki. Obowiązek podatkowy wygasa bowiem w momencie, gdy dany obiekt przestaje się już mieścić w definicji budynku.
Jeżeli w ciągu roku wystąpiły okoliczności uzasadniające wygaśnięcie obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości (np. takie jak rozbiórka budynku), to podatnicy będący osobami fizycznymi powinni złożyć w terminie 14 dni informację aktualizującą o posiadanych nieruchomościach i obiektach budowlanych.
Osoby prawne, jednostki organizacyjne oraz spółki niemające osobowości prawnej powinny natomiast odpowiednio skorygować deklarację na podatek od nieruchomości. Informacja (korekta deklaracji) nie powinna już w tym przypadku uwzględniać powierzchni rozebranego czy sprzedanego budynku.
Zarówno informacje o posiadanych nieruchomościach i obiektach budowlanych, jak i korekty składa się na odpowiednich formularzach według wzorów uchwalanych przez radę gminy.
Co na to sądy
Orzecznictwo sądów administracyjnych potwierdza, że budynek pozbawiony jednej z konstytutywnych cech traci przymiot obiektu budowlanego podlegającego opodatkowaniu.
Przykładowo WSA w Poznaniu w prawomocnym wyroku z 23 lutego 2011 r. (III SA/ Po 792/10) orzekł, że prace rozbiórkowe budynku najczęściej są rozciągnięte w czasie, jednak jeszcze przed definitywnym zakończeniem rozbiórki może dojść do wygaśnięcia obowiązku podatkowego na skutek utraty przez obiekt podlegający rozbiórce cech konstytutywnych budynku w rozumieniu u.p.o.l.
Natomiast w wyroku z 24 czerwca 2009 r. (I SA/Kr 496/09) WSA w Krakowie orzekł, że wygaśnięcie obowiązku podatkowego może być związane z pozbawieniem budynku jednej z zewnętrznych przegród budowlanych (np. ściany nośnej) lub dachu (przy czym w ocenie sądu wystarczające jest pozbawienie budynku poszycia dachowego, przy pozostawieniu więźby dachowej).
W efekcie sąd uchylił negatywną dla podatnika interpretację wydaną przez organ podatkowy. W tym tonie wypowiedział się także WSA w Bydgoszczy w prawomocnym wyroku z 23 października 2012 r. (I SA/Bd 763/12).
Sprawa dotyczyła budynku, w którym doszło do częściowego zawalenia się dachu. Sąd stwierdził, że w tej części, w której należący do podatnika budynek został pozbawiony dachu, obowiązek podatkowy wygasł. Ponadto w tej sytuacji to na organie podatkowym spoczywa obowiązek ustalenia jaka część budynku pokryta dachem podlega nadal opodatkowaniu.
Orzecznictwo sądowe dotyczące tej kwestii nie jest jednak do końca jednolite. Bardziej rygorystyczne podejście do problemu zaprezentował NSA w wyroku z 20 grudnia 2012 r. (II FSK 715/11). Oddalając skargę kasacyjną podatnika, sąd stwierdził, że tak długo, jak w sensie fizycznym istnieje budynek – np. nie uzyskano pozwolenia na rozbiórkę i nie zrealizowano tego pozwolenia – istnieje obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości.
Autor skargi kasacyjnej w tej sprawie nie kwestionował jednak stanu faktycznego ustalonego przez organ podatkowy, zgodnie z którym należący do podatnika obiekt budowlany posiadał wszystkie elementy kwalifikujące go jako budynek na gruncie u.p.o.l.
Co wynika z przepisów
Zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: u.p.o.l.) obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości wygasa z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające ten obowiązek. W praktyce przepis ten należy interpretować w ten sposób, że obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości trwa, dopóki istnieje przedmiot opodatkowania.
W przypadku budynków okolicznością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy, będzie fakt fizycznego istnienia budynku lub jego części. Przy czym za budynek – zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 1 u.p.o.l. – uważa się tu każdy obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Niezależnie od tego, zgodnie z art. 6 ust. 3 i 5 u.p.o.l. w sytuacji zaistnienia w trakcie roku podatkowego zdarzenia mającego wpływ na wysokość opodatkowania, podatek ulega obniżeniu lub podwyższeniu, poczynając od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło to zdarzenie. Jeżeli natomiast obowiązek podatkowy powstał lub wygasł w ciągu roku, to podatek za ten rok ustala się proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których istniał obowiązek podatkowy.
Kto musi płacić za budynki, budowle i grunty
Podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:
- właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych;
- posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;
- użytkownikami wieczystymi gruntów;
- posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
– wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego (z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości),
– jest bez tytułu prawnego.
Jeżeli przedmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu samoistnym, to obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczu samoistnym.
Joanna Lentka
Komnentuje Joanna Lentka konsultantka w Kancelarii Olesiński & Wspólnicy we Wrocławiu
Warto zadbać o dokumentację robót
Podatnicy, którzy planują rozbiórkę posiadanych budynków i chcą w związku z tym obniżyć zobowiązanie z tytułu podatku od nieruchomości przed całkowitą likwidacją, powinni przede wszystkim zadbać o dokładne udokumentowanie stanu faktycznego.
Spory z organami podatkowymi dotyczą bowiem w przeważającej części kwestii momentu, w którym doszło do wygaśnięcia obowiązku podatkowego. Już na etapie zawierania umowy z przedsiębiorcą dokonującym rozbiórki warto ustalić kiedy budynek zostanie pozbawiony dachu lub przegród budowlanych wydzielających go z przestrzeni.
Ponadto czynności te powinny zostać udokumentowane w posiadanym przez podatnika dzienniku rozbiórki, który ma walor dokumentu urzędowego. Na potrzeby ewentualnego postępowania wyjaśniającego podatnik powinien zachować decyzję o pozwoleniu na dokonanie rozbiórki. Dodatkowo może on wykonać dokumentację zdjęciową potwierdzającą moment demontażu dachu budynku.
Różnica czasowa pomiędzy rozebraniem dachu a całkowitą likwidacją budynku jest często kwestią kilku miesięcy. Biorąc pod uwagę wysokość zobowiązania podatkowego odnośnie do budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, wcześniejsze wygaśnięcie obowiązku podatkowego w tym zakresie powinno przynieść podatnikom odczuwalne korzyści finansowe. Dlatego warto zadbać o odpowiednią dokumentację już na etapie przeprowadzenia rozbiórki, aby być w stanie wykazać organowi podatkowemu moment wygaśnięcia obowiązku podatkowego. Jeśli jednak podatnik przeoczy ten moment, to może później zwrócić się do organu podatkowego z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty i dochodzić zwrotu nadpłaconego podatku.
Michał Bogacz radca prawny, starszy konsultant w Kancelarii Olesiński & Wspólnicy we Wrocławiu
Komentuje Michał Bogacz radca prawny, starszy konsultant w Kancelarii Olesiński & Wspólnicy we Wrocławiu
Kiedy obiekt jest budowlą
Na aprobatę zasługuje stanowisko sądów potwierdzające, że obiekt budowlany pozbawiony któregokolwiek z elementów wskazanych w art. 1a ust. 1 pkt 1 u.p.o.l. (np. dachu) traci tym samym przymiot budynku, co skutkuje wyłączeniem go z opodatkowania.
Jednocześnie jednak zdarzają się przypadki, gdy organy podatkowe, częściowo aprobując tę argumentację, uważają, że taki obiekt budowlany nadal podlega opodatkowaniu aż do zakończenia rozbiórki, z tym że jako budowla. Organy powołują się na art. 3 ust. 3 prawa budowlanego (poprzez odesłanie zawarte w ustawie podatkowej), zgodnie z którym budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak obiekty następnie wymienione w tym przepisie.
Taka praktyka nie jest moim zdaniem prawidłowa. Co prawda wyliczenie budowli zawarte w art. 3 ust. 3 prawa budowlanego ma charakter otwarty (przykładowy), jednak na potrzeby podatku od nieruchomości powinno ono być traktowane jako wyliczenie o charakterze zamkniętym.
Na gruncie u.p.o.l. za budowle powinny być zatem uznawane tylko takie obiekty, które zostały wprost wskazane w definicji budowli zawartej w prawie budowlanym, oraz urządzenia budowlane w rozumieniu tej ustawy. Stanowisko to potwierdził Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 13 września 2011 r. (P 33/09).
Zdaniem Trybunału, z punktu widzenia standardów konstytucyjnych nie można zaakceptować poglądu, wedle którego przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości byłyby budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 prawa budowlanego nienależące do kategorii obiektów wprost wskazanych w tym przepisie. Skoro zatem wyliczenie to nie zawiera budynków w trakcie rozbiórki, to takie obiekty nie powinny być opodatkowane podatkiem od nieruchomości jako budowle.
