Tak uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z 25 kwietnia 2013 r. (I SA/Sz 1124/12).
Stan faktyczny
Podatnik wynajmuje lokale użytkowe na cele działalności gospodarczej. Budynek, w którym znajdują się jego lokale, jest zarządzany przez wspólnotę mieszkaniową. Zgodnie z umowami najmu najemcy obciążani są czynszem i kosztami mediów. Dodatkowo, zgodnie z zapisami w umowach, podatnik obciąża najemców kosztami nieruchomości wspólnej – zgodnie z zestawieniem sporządzanym przez zarządcę nieruchomości, tj. wspólnotę mieszkaniową.
Wystawia dla najemców faktury za czynsz, faktury (refaktury) za media oraz noty księgowe za koszty wspólnoty mieszkaniowej związane z eksploatacją lokali, tj. utrzymanie nieruchomości wspólnej, centralne ogrzewanie, wywóz nieczystości itp. Wspólnota mieszkaniowa obciąża podatnika w formie zawiadomienia. Nie otrzymuje on od niej faktury (wspólnota nie jest podatnikiem VAT).
Dlatego koszty te przenosi na swoich najemców notą księgową. Podatnik uznał, że jako właściciel lokali użytkowych we wspólnocie mieszkaniowej sam nie jest stroną umowy o dostawę mediów. Ponosi koszty zarządu nieruchomością wspólną w wartości brutto na podstawie zawiadomienia, tj. zestawienia opłat sporządzanego przez wspólnotę, niedającego prawa do odliczania VAT. Ponieważ nie otrzymuje faktur VAT, nie ma też możliwości refakturowania kosztów wspólnoty na najemców.
Fiskus uznał jednak, że rozliczenie z najemcami kosztów nieruchomości wspólnej oraz kosztów dotyczących poszczególnych lokali użytkowych powinno odbywać się na podstawie faktur VAT, nie zaś obciążeniowych not księgowych. Spór trafił na wokandę.
Rozstrzygnięcie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie uwzględnił skargę podatnika. Sąd zauważył, że ustalenie przez wynajmującego i najemcę, że dodatkowe koszty „okołoczynszowe" są składnikiem czynszu bądź też podlegają odrębnemu refakturowaniu na zasadach wskazanych w łączącej strony umowie, jest ich autonomiczną decyzją. W spornej sprawie czynsz najmu nie obejmował opłat za ewentualne inne świadczenia wynajmującego na rzecz najemcy, w tym za media. Nie ma więc podstaw do przyjęcia, że mamy do czynienia ze świadczeniem jednolitym usługi najmu, w cenę którego wliczany jest zarówno czynsz, jak i koszty świadczeń dodatkowych.
Uregulowania umowne w zakresie najmu mogą powodować, że w odniesieniu do usług dotyczących mediów i innych świadczeń dodatkowych wynajmujący może brać udział w świadczeniu tych usług, działając we własnym imieniu, ale na rzecz najemcy. Skutkiem tego stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy o VAT zasadne będzie przyjęcie, że wynajmujący otrzymał i wyświadczył usługę. Zgodnie zaś z jej art. 30 ust. 3 w takim przypadku podstawą opodatkowania będzie kwota należna z tytułu świadczenia tych usług, pomniejszona o VAT.
Dawid Milczarek menedżer w kancelarii Martini i Wspólnicy
Komentuje Dawid Milczarek, menedżer w kancelarii Martini i Wspólnicy
Wielu podatników błędnie sądzi, że jest tylko jeden tryb przerzucania kosztów i że czynność ta zawsze wywołuje takie same skutki. W ten sposób narodził się jeden z mitów, zgodnie z którym podmiot przerzucający koszty powinien zastosować taki sam reżim podatkowy, jaki był właściwy na poprzednim etapie, tzn. w chwili ponoszenia tych kosztów.
Konsekwencją takiego podejścia jest m.in. błędny pogląd, w myśl którego na etapie refakturowania powinna być zawsze powielona stawka podatkowa z faktury pierwotnej, a jeżeli na poprzednim etapie obrotu zdarzenie nie podlegało opodatkowaniu, to i przeniesienie kosztów tego zdarzenia na dalszego odbiorcę nie powinno być dokumentowane fakturą, lecz notą księgową. Tymczasem tzw. przerzucanie kosztów może przybierać różny kształt, w zależności od konkretnego stanu faktycznego.
Po pierwsze, ten, kto przerzuca koszty, może działać we własnym imieniu albo w cudzym imieniu. Po drugie, może działać na własną rzecz albo na cudzą rzecz. Sytuacja, gdy podatnik działa we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, to przypadek uregulowany w art. 8 ust. 2 ustawy o VAT. Jest to tzw. refakturowanie, a ten, kto go dokonuje, jest traktowany tak, jak gdyby sam wykonał refakturowaną usługę na rzecz osoby trzeciej.
Z takim przypadkiem mamy często do czynienia, gdy przykładowo wynajmujący jest stroną umowy o dostawę usług telekomunikacyjnych do lokalu, ale z tych usług korzysta najemca. Należy wówczas ustalić, czy refakturowana usługa ma status odrębnej czynności, czy też mieści się w ramach kompleksowej usługi najmu (jak wskazał NSA w wyroku I FSK 740/10, decyduje o tym umowa dotycząca przerzucania kosztów). Może jednak wystąpić również sytuacja, w której podatnik ponosi dany koszt we własnym imieniu i na własną rzecz.
W takim przypadku przerzucenie tego kosztu na najemcę nie wiąże się z wyświadczeniem mu jakiejkolwiek dodatkowej usługi, ale jest elementem kalkulacyjnym wynagrodzenia za najem i powinno być opodatkowane tak jak najem, a nie udokumentowane notą księgową. O tym, z którym przypadkiem mamy do czynienia, decydują konkretne okoliczności oraz umowa dotycząca przerzucania kosztów.
