Polskie przepisy dotyczące opodatkowania VAT sprzedaży budynków i budowli są nad wyraz skomplikowane. Dotyczy to zwłaszcza stosowania zwolnień z podatku. Chodzi o zwolnienie związane z pierwszym zasiedleniem (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT) oraz z dostawą budynków, przy nabyciu których nie było prawa do odliczenia podatku naliczonego. W praktyce wiele problemów wywołuje stosowanie zwolnień związanych z pierwszym zasiedleniem.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, od podatku od towarów i usług zwolniona jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.
Definicja
Należy przypomnieć, że pierwsze zasiedlenie to termin ustawowy. Oznacza on, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy VAT, oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej.
Zwykle pierwszym zasiedleniem jest sprzedaż, oddanie w najem lub w dzierżawę budynku (budowli). Niekiedy jednak mogą to być również inne czynności. W szczególności z pierwszym zasiedleniem możemy mieć do czynienia wówczas, gdy na rzecz określonej osoby ustanowiona zostanie służebność osobista dotycząca danej nieruchomości.
Ograniczone prawo rzeczowe
Zgodnie z przepisami prawa cywilnego służebności są ograniczonymi prawami rzeczowymi. Służebności polegają na tym, że uprawniony ze służebności może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej służebnością, względnie na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości przysługują (art. 285 § 1 kodeksu cywilnego; dalej: k.c.).
Jedną ze służebności osobistych jest służebność mieszkania. Osobista służebność mieszkania jest służebnością czynną, która uprawnia daną osobę fizyczną do korzystania z cudzej nieruchomości (nieruchomości obciążonej) w określonym zakresie. Zgodnie z art. 302 k.c., osoba fizyczna, której przysługuje osobista służebność mieszkania, może korzystać nie tylko z mieszkania, lecz również z pomieszczeń i urządzeń, które są przeznaczone do wspólnego użytku mieszkańców budynku. (A. Wąsiewicz [w:] System Prawa Cywilnego, t. II, 1977, s. 721).
Ustanowienie służebności mieszkania skutkuje tym, że osoba, na rzecz której ustanowiono tę służebność, może korzystać w określonym zakresie z nieruchomości (budynku, części budynku). Nieruchomość jest przez nią używana. Ustanowienie służebności mieszkania jest czynnością, która stanowi pierwsze zasiedlenie budynku (części budynku), względem którego ustanowiono tę służebność.
—Adam Bartosiewicz jest doktorem nauk prawnych, wspólnikiem w kancelarii doradztwa podatkowego EOL
