Dostawa budynków, budowli i ich części a zwolnienie z VAT

Polskie przepisy dotyczące opodatkowania VAT sprzedaży budynków i budowli są nad wyraz skomplikowane. Dotyczy to zwłaszcza stosowania zwolnień z podatku. Chodzi o zwolnienie związane z pierwszym zasiedleniem (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT) oraz z dostawą budynków, przy nabyciu których nie było prawa do odliczenia podatku naliczonego. W praktyce wiele problemów wywołuje stosowanie zwolnień związanych z pierwszym zasiedleniem.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, od podatku od towarów i usług zwolniona jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Definicja

Należy przypomnieć, że pierwsze zasiedlenie to termin ustawowy. Oznacza on, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy VAT, oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej.

Zwykle pierwszym zasiedleniem jest sprzedaż, oddanie w najem lub w dzierżawę budynku (budowli). Niekiedy jednak mogą to być również inne czynności. W szczególności z pierwszym zasiedleniem możemy mieć do czynienia wówczas, gdy na rzecz określonej osoby ustanowiona zostanie służebność osobista dotycząca danej nieruchomości.

Ograniczone prawo rzeczowe

Zgodnie z przepisami prawa cywilnego służebności są ograniczonymi prawami rzeczowymi. Służebności polegają na tym, że uprawniony ze służebności może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej służebnością, względnie na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości przysługują (art. 285 § 1 kodeksu cywilnego; dalej: k.c.).

Jedną ze służebności osobistych jest służebność mieszkania. Osobista służebność mieszkania jest służebnością czynną, która uprawnia daną osobę fizyczną do korzystania z cudzej nieruchomości (nieruchomości obciążonej) w określonym zakresie. Zgodnie z art. 302 k.c., osoba fizyczna, której przysługuje osobista służebność mieszkania, może korzystać nie tylko z mieszkania, lecz również z pomieszczeń i urządzeń, które są przeznaczone do wspólnego użytku mieszkańców budynku. (A. Wąsiewicz [w:] System Prawa Cywilnego, t. II, 1977, s. 721).

Ustanowienie służebności mieszkania skutkuje tym, że osoba, na rzecz której ustanowiono tę służebność, może korzystać w określonym zakresie z nieruchomości (budynku, części budynku). Nieruchomość jest przez nią używana. Ustanowienie służebności mieszkania jest czynnością, która stanowi pierwsze zasiedlenie budynku (części budynku), względem którego ustanowiono tę służebność.