Sprzedaż ogrodzonej działki – jaka stawka VAT

- Spółka z o.o. (podatnik VAT) sprzedaje niezabudowaną działkę, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest terenem przeznaczonym pod zabudowę. Jest ona ogrodzona siatką na stałe połączoną z gruntem (słupki są wmurowane w działkę). Jaką stawkę VAT należy zastosować do takiej transakcji?

– pyta czytelnik

W art. 43  ustawy o VAT ustawodawca wskazał czynności, które są zwolnione z VAT. Zgodnie ust. 1 pkt 10 tego przepisu zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Natomiast pkt 10a mówi, że zwolniona jest dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 proc. wartości początkowej tych obiektów.

Sprzedawca, który dokonuje dostawy budynku lub budowli trwale z gruntem związanych (albo części takich budynków lub budowli) powinien pamiętać, że z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Tak wynika z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT. Oznacza to, że grunt dzieli los podatkowy budynku lub budowli trwale z gruntem związanych (również w zakresie wysokości opodatkowania).

Co to jest pierwsze zasiedlenie

Pierwsze zasiedlenie zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Jest to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej.

Aby w opisanej w pytaniu sytuacji zastosowanie znalazło zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT, należałoby uznać, że działka wraz z ogrodzeniem jest terenem zabudowanym budynkiem lub budowlą.

Co to jest budynek lub budowla

W ustawie o VAT nie definiowano pojęć budynku oraz budowli. Zatem należy posiłkować się prawem budowlanym. Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Nie ma wątpliwości, że ogrodzenie siatkowe nie jest budynkiem.

Z kolei budowla została określona w art. 3 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane jako każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury.

Przepis przykładowo wskazuje, że za budowlę uznaje się: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 kwietnia 2012 r. (I FSK 918/11)

potwierdził stanowisko, że ogrodzenie siatkowe, nawet o charakterze trwałym, nie jest budowlą.

Wskazał, że: „niewątpliwie budowlami są te wszystkie obiekty budowlane, które zostały przykładowo wymienione w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego oraz te obiekty budowlane, które są podobne do nich.

Rzeczy, które nie są objęte wyliczeniem zawartym w art. 3 pkt 3 prawa budowlanego, a ich konstrukcja, charakter i przeznaczenie różnią się od wymienionych przez ustawodawcę, nie można zaliczyć do kategorii budowli. Niewątpliwie ogrodzenie z siatki nie ma cech zbliżonych do budowli wymienionych w wyżej wskazanej normie prawnej”.

Zwolnienie z VAT wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT nie mają więc zastosowania w opisanej w pytaniu sytuacji.

Istotne jest przeznaczenie

Inne zwolnienie z podatku przewiduje art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Zgodnie z nim zwalnia się dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Zwolnienie przysługuje wyłącznie, gdy spełnione są dwa warunki: