VAT przy zbyciu nieruchomości pozwala uniknąć PCC

Danina ta, w przeciwieństwie do VAT, nie może być odliczona.

- Spółka z o.o. kupiła i przekazała do użytkowania w 2006 r. budynek usługowy wraz z gruntem. Odliczyła wówczas VAT od tego zakupu. Nieruchomość była środkiem trwałym spółki. Obecnie ma być sprzedana innej firmie. Będzie wykorzystywana przez nabywcę do czynności opodatkowanych. Jakie skutki dla sprzedawcy i nabywcy (który także jest czynnym podatnikiem VAT) spowoduje rozliczenie tej transakcji jako zwolnionej z VAT, a jakie przyjęcie opcji jej opodatkowania?

– pyta czytelnik.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z VAT, z wyjątkiem gdy:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przy czym zgodnie z art. 2

pkt 14, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej.

Warto też dodać, że za oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu uznaje się nie tylko sprzedaż, ale także m.in. zawarcie umowy najmu czy dzier-żawy.

Grunt dzieli los budynku

Według art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

A zatem sprzedaż gruntu jest opodatkowana na takich samych zasadach jak sprzedaż znajdującego się na nim budynku. Jeżeli jest ona zwolniona z VAT, to i sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia i na odwrót – jeżeli sprzedaż budynku jest opodatkowana, to sprzedaż gruntu też będzie opodatkowana według tej samej stawki.

Ponieważ spółka kupiła w 2006 r. nowo wybudowany wówczas budynek, to obecnie jego sprzedaż (wraz z gruntem) będzie korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Nie dojdzie bowiem do pierwszego zasiedlenia, gdyż nastąpiło ono w momencie przekazania budynku do użytkowania w 2006 r. Pomiędzy zaś tym pierwszym zasiedleniem a obecną dostawą budynku upłynęły również 2 lata.

Konieczna korekta

Zwolnienie tej transakcji z VAT oznacza jednak, że konieczna może być korekta VAT naliczonego odliczonego przy zakupie tej nieruchomości w 2006 r., ze względu na zmianę jej przeznaczenia (do transakcji zwolnionej). Korekta ta odbywa się na zasadach określonych w art. 91 ust. 2 i 6 ustawy o VAT.

Wchodzi ona w grę, jeśli do sprzedaży dojdzie w tzw. okresie korekty, który dla nieruchomości zaliczanych do środków trwałych wynosi 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. W razie sprzedaży zwolnionej z VAT przyjmuje się, że do końca pozostałego okresu korekty nieruchomość służy do działalności zwolnionej z VAT, co powoduje utratę prawa do odliczenia części VAT naliczonego przypadającego na lata, jakie pozostały do końca okresu korekty (1/10 na każdy rok).

Zwolniona z VAT sprzedaż w 2012 r. nieruchomości kupionej i przekazanej do użytkowania w 2006 r. wiąże się zatem z koniecznością korekty VAT naliczonego w związku z przyjęciem, że w latach 2012 – 2015 służy ona czynnościom zwolnionym. W konsekwencji należy skorygować 4/10 (40 proc.) odliczonego VAT naliczonego. Korektę sporządza się w deklaracji za okres rozliczeniowy, w którym nastąpi sprzedaż.

Możliwa inna opcja

Przepisy pozwalają jednak na rezygnację z tego zwolnienia i wybór opodatkowania transakcji. Na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

- są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

- złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie to musi również zawierać:

- imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

- planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

- adres budynku, budowli lub ich części.

W takim przypadku sprzedawca nie będzie korygować odliczenia VAT, bowiem zgodnie z art. 91 ust. 6 pkt 1 ustawy o VAT przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie nieruchomości jest związane z czynnościami opodatkowanymi. Nabywca zaś wykorzystując nieruchomość do czynności opodatkowanych będzie mógł odliczyć VAT naliczony przy jej zakupie bądź wystąpić o jego zwrot. VAT w takim przypadku dla obu stron umowy będzie neutralny.

Przykład

W maju 2012 r. spółka z o.o. sprzedała spółce jawnej budynek wraz z gruntem. Nieruchomość tę kupiła w 2006 r. za 500 000 zł plus VAT 110 000 zł, który odliczała.

Sprzedaż jest zwolniona z VAT i w związku z tym spółka z o.o. będzie musiała w deklaracji za maj 2012 r. skorygować VAT naliczony w wysokości 4 lata x (110 000 zł: 10 lat) = 44 000 zł.

Gdyby jednak strony umowy zdecydowały się zrezygnować ze zwolnienia z VAT i skorzystać z opcji opodatkowania dostawy, to spółka z o.o. nie musiałaby dokonywać tej korekty. Oszczędziłaby zatem 44 000 zł.

Bez PCC

Ponadto dzięki opodatkowaniu VAT tej transakcji można będzie uniknąć zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Według art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC). Stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego:

prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2 proc. (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a). Przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1). Jednak według art. 2 pkt 4 wyłączone z opodatkowania są czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest: