Kiedy VAT od sprzedaży nieruchomości

Tak orzekł WSA w Szczecinie 15 lutego 2012 r. (I SA/Sz 1002/11).

Podatniczka złożyła w urzędzie skarbowym zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku VAT wraz z oświadczeniem, że dokonana przez nią sprzedaż nieruchomości nie jest związana z prowadzoną działalnością gospodarczą. Następnie wystąpiła z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty w podatku VAT, wskazując, że sprzedaż działek nie była związana z działalnością gospodarczą, lecz była to sprzedaż majątku osobistego. Dlatego podatniczka nie udokumentowała tych transakcji fakturami VAT i nie ujęła w rejestrach sprzedaży.

W ocenie organu podatkowego skarżąca nie miała zamiaru wykorzystywać nieruchomości na własne potrzeby (w celach rolnych) lub dla zaspokojenia potrzeb rodziny. Wskazywały na to podjęte przez nią czynności, tj. opracowanie przez wójta na wniosek skarżącej projektu podziału działek na cele nierolne, decyzje urzędu gminy zatwierdzające projekt podziału, w końcu sprzedaż nieruchomości.

Organ stanął na stanowisku, że sporne transakcje, ze względu na wykonywanie ich w sposób profesjonalny, zorganizowany i stały, są działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a tym samym podlegają opodatkowaniu.

Sąd oddalił skargę, wskazując na dużą aktywność skarżącej w zakresie podejmowanych działań zmierzających do dokonania sprzedaży. Podatniczka, podejmując czynności związane z podzieleniem gruntu na działki, zmianą jego przeznaczenia z rolnego na nierolny, przygotowaniem działek do sprzedaży, planując i następnie organizując ich sprzedaż, przejawiła zamiar prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie handlu działkami. W konsekwencji jej działania wyczerpują znamiona działalności gospodarczej.

—Anna Jaroszewicz współpracowniczka Zespołu Zarządzania Wiedzą Podatkową firmy Deloitte

Komentuje Katarzyna Tabaka, konsultantka w Dziale Doradztwa Podatkowego firmy Deloitte (biuro w Warszawie)

Kwestia opodatkowania VAT sprzedaży kilku nieruchomości przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej lub prowadzącą taką działalność, która nie ma związku z obrotem nieruchomościami, budzi wiele kontrowersji. Wskazuje na to m.in. rozbieżność w orzeczeniach sądów administracyjnych, które zapadły w podobnych sprawach.

Rozstrzygnięcia pozytywne dla podatników zawiera m.in. uchwała NSA w składzie siedmiu sędziów z 20 marca 2007 r. (I FPS 3/07) oraz wyrok WSA we Wrocławiu z 12 stycznia 2012 r. (I SA/Wr 1537/11).

Warunkiem koniecznym do uznania, że dana osoba działa w charakterze podatnika VAT w odniesieniu do konkretnej czynności jest ustalenie, że działa ona w tym zakresie jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. Tylko wtedy można ją uznać za podatnika, o którym mowa w art. 15 ust 2 ustawy o VAT.

Sprzedaż majątku nabytego na własne potrzeby, który nie był przeznaczony do działalności handlowej, co do zasady nie powinna być uznana za działalność handlową, stanowiącą element działalności gospodarczej – niezależnie od tego, czy nastąpiła sprzedaż całej nieruchomości, jej wydzielonych części oraz od tego, ilu było nabywców poszczególnych nieruchomości. O uznaniu za podatnika nie decyduje również definitywnie to, czy sprzedaż następuje z zyskiem czy bez zysku.

O opodatkowaniu VAT danej czynności nie może przesądzać sam formalny status danej osoby wynikający z zarejestrowania na potrzeby VAT czy sam fakt prowadzenia działalności gospodarczej przez tę osobę. Decydująca nie może być również sama okoliczność, że sporna czynność została wykonana wielokrotnie bądź jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości.

Znaczenie mają natomiast okoliczności nabycia i sprzedaży, tj. czy podatnik miał pierwotnie zamiar przeznaczyć towary na własne potrzeby, czy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zasiliły majątek prywatny podatnika, ile czasu minęło od momentu nabycia do czasu zbycia itd.

Za istotne okoliczności sprzedaży, które mogą przesądzić o konieczności opodatkowania takiej transakcji VAT, należy uznać zamiar podjęcia czynności mających charakter aktywnego działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Jeśli osoba podejmuje działania mające na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży w sposób profesjonalny, zorganizowany lub stały, może zostać uznana za działającą w charakterze podatnika VAT.

Za działania handlowe, zdaniem WSA w Szczecinie, można uznać m.in. złożenie wniosku o opracowanie przez wójta projektu podziału działek na działki nierolne, uzyskanie decyzji urzędu gminy zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości, przygotowanie działek do sprzedaży. Do analogicznych wniosków doszedł WSA w Poznaniu w wyroku z 21 września 2011 r. (I SA/Po 443/11).