Podatek od nieruchomości: nowe inwestycje korzystają z wakacji podatkowych

Z tzw. wakacji podatkowych skorzysta nie tylko ten, kto prowadził inwestycję, ale także ten, kto nabył gotowy, nowo wybudowany obiekt. Choć organy podatkowe nie zgadzają się z taką interpretacją, ma ona potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Przedsiębiorcy, podejmując działania optymalizacyjne, często zapominają o źródle osz- czędności, jakim może być podatek od nieruchomości. Nie powinien on być jednak marginalizowany. Sam ustawodawca stworzył konstrukcję prawną wakacji podatkowych, której odpowiednie zastosowanie pozwala zmniejszyć obciążenie z tytułu tej daniny.

Reguła i wyjątek

Powstanie obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości reguluje art. 6 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn. DzU z 2010 r. nr 95, poz. 613 ze zm. – dalej upol). Według jego ustępu 1 zasadą jest, że obowiązek ten powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wystąpiły okoliczności uzasadniające jego powstanie.

Na szczególny moment powstania obowiązku podatkowego wskazuje zaś art. 6 ust. 2 upol, zgodnie z którym, jeżeli okolicznością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy, jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, to obowiązek ten powstaje 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona, albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem. Przepis ten ma charakter lex specialis w stosunku do art. 6 ust. 1.

Wakacje podatkowe polegają więc na tym, że do końca roku, w którym budowa została zakończona lub podatnik rozpoczął użytkowanie obiektu przed jego ostatecznym wykończeniem, nie ma on obowiązku uiszczenia podatku od nieruchomości.

Wakacje podatkowe umiejętnie wykorzystane przez podatnika mogą mu przynieść wymierne oszczędności.

Przykład

Przedsiębiorca, który w 2012 r. prowadzi inwestycję polegającą na budowie budynku i planuje zakończenie tej budowy w grudniu tego roku, powinien rozważyć, czy nie zakończyć jej jednak już w nowym roku podatkowym.

Wówczas nie będzie zobowiązany do ponoszenia ekonomicznego ciężaru podatku od nieruchomości do końca 2013 r., a nie tylko do 31 grudnia 2012 r.

Tylko wybudowane czy także nabyte

Jeszcze do niedawna w orzecznictwie sądów administracyjnych można było spotkać się z poglądem, że obowiązek podatkowy zgodnie z art. 6 ust. 2 upol powstaje tylko w przypadku wybudowania (wzniesienia) budynku czy budowli. Przedłużony do początku następnego roku termin powstania tego obowiązku jest preferencją, z której może skorzystać ten, kto wybudował obiekt, a nie kolejni nabywcy.

Taki wniosek płynie np. z wyroku WSA w Lublinie z 2 grudnia 2010 r. (I SA/Lu 487/10), w którym sąd stwierdził, że: „adresatem tego szczególnego unormowania są tylko te podmioty z art. 3 ust. 1 pkt 1 upol, dla których bezpośrednim źródłem powstania obowiązku podatkowego jest samo zaistnienie budynku (części). Takimi podmiotami są inwestorzy”.

Regulacja ta ma bowiem zastosowanie wyłącznie do budowli i budynków nowo wybudowanych, nie stosuje się jej natomiast do obiektów budowlanych już istniejących – w ich wypadku obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zostały nabyte.

Okres wakacji podatkowych zostaje więc przerwany wskutek nabycia własności nieruchomości. W tym bowiem przypadku okolicznością, od której uzależniony jest obowiązek podatkowy, nie jest istnienie budowli lub budynku, ale nabycie prawa własności (podobnie burmistrz miasta Rypina w interpretacji z 24 lipca 2007 r., FN3110-1/ 07). Nie ma znaczenia, że dany obiekt budowlany jest nowo wybudowany w danym roku podatkowym przez jego zbywcę.

Zmiana stanowiska

Obecnie w orzecznictwie kształtuje się pogląd, zgodnie z którym art. 6 ust. 2 upol ma także zastosowanie do nabywców nowo wybudowanych obiektów budowlanych.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 10 marca 2010 r. (II FSK 1766/08)

stwierdził, że: „gramatyczna analiza powyższego przepisu wskazuje wyraźnie na to, iż przytaczając okoliczność, od której zależy moment powstania obowiązku podatkowego, nie posługuje się on [ustawodawca] ani terminem »nabywa«, ani innym równoznacznym, czy też jakimiś innymi sformułowaniami, które wskazywałyby na zachodzenie zdarzeń powodujących jakieś zmiany w sferze władania przedmiotem opodatkowania, lecz sięga po termin „istnienie”, wskazujący niewątpliwie na utrzymywanie się jakiegoś stanu rzeczy.

Taka treść tego przepisu wyklucza zatem wyprowadzenie z niego normy mówiącej o mającym charakter pierwotny nabyciu wymienionych w nim przedmiotów opodatkowania poprzez ich wybudowanie, a więc normy mówiącej o tym, że odłożenie do końca roku kalendarzowego momentu powstania obowiązku podatkowego w przypadku nowo wybudowanych budynków i budowli ma miejsce jedynie w odniesieniu do podmiotu, który je wybudował”.

Zdaniem NSA okoliczność, że dany podmiot wchodzi we władanie przedmiotem opodatkowania wskutek nabycia od osoby, która go wytworzyła, nie wyłącza możliwości stosowania art. 6 ust. 2 upol. Również Ministerstwo Finansów podzieliło stanowisko NSA (zob. pismo zastępcy dyrektora Departamentu Podatków Lokalnych Ministerstwa Finansów z 27 października 2010 r., PL/LS/833/78/ SIA/10/227).

Podobnie WSA w Krakowie w wyroku z 11 maja 2010 r.

(I SA/Kr 517/10) stwierdził, że sformułowanie „istnienie budowli albo budynku” określa niewątpliwie pewien stan, który jest stanem obiektywnym, całkowicie oderwanym od podmiotu władającego przedmiotem opodatkowania.

Zdaniem WSA okoliczność, że ktoś uzyskuje władanie tym przedmiotem wskutek nabycia od osoby, która go wybudowała, nie wyłącza możliwości stosowania wobec niego art. 6 ust. 2 upol. Istnienie budowli lub budynku jest okolicznością rozstrzygającą o powstaniu obowiązku podatkowego zarówno u zbywcy, jak również u nabywcy.

Sposób na optymalizację

Interpretację, zgodnie z którą wakacje podatkowe dotyczą zarówno podatnika, który wybudował nowy obiekt budowlany, jak i podatnika, który nabył taką nowo wybudowaną nieruchomość, zaczynają podzielać także inne sądy administracyjne (zob. wyroki WSA w Szczecinie z 17 lipca 2008 r., I SA/Sz 139/ 08 oraz z 5 sierpnia 2010 r., I SA/ Sz 301/08, wyrok NSA z 15 marca 2011 r., II FSK 1877/ 09).