Restauracja sezonowa: jaki podatek od nieruchomości

Podatkiem od nieruchomości objęte są grunty, budynki lub ich części oraz budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Tak wynika z art. 2 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Ustawa różnicuje maksymalne stawki podatku, jakie mogą zostać uchwalone przez radę gminy, w zależności od przeznaczenia nieruchomości.

Najwyższa stawka

Zasadniczo, gdy dana nieruchomość związana jest z prowadzeniem działalności gospodarczej, stawka ta jest wyższa. Przykładowo dla budynków mieszkalnych nie może być w 2011 r. wyższa niż 0,67 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej, natomiast dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej może wynosić nawet 21,05 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej.

Różnica jest istotna, więc podatnicy często zastanawiają się, czy jeśli daną nieruchomość wykorzystują na potrzeby działalności gospodarczej jedynie okazjonalnie (przykładowo przez trzy miesiące w roku), powinna być ona traktowana jako nieruchomość związana z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych definiuje nieruchomości związane z prowadzeniem działalności gospodarczej jako grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów pod jeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.

Wystarczy posiadanie

Jedynym wyznacznikiem tego, czy dana nieruchomość jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej, jest zatem to, czy pozostaje w posiadaniu przedsiębiorcy. Nie ma natomiast znaczenia, czy jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez cały rok, a nawet czy w ogóle jest w tym celu wykorzystywana. Związek danej nieruchomości z działalnością gospodarczą nie jest też tym bardziej uzależniony od tego, czy generuje ona dochody z tej działalności.

Względy techniczne

Ustawodawca wprowadził wyjątek od tej zasady: w przypadku gdy nieruchomość nie jest i nie może być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej ze względów technicznych, na potrzeby podatku od nieruchomości nie jest ona traktowana jako związana z działalnością gospodarczą.

Przepisy nie precyzują, co należy rozumieć pod pojęciem względów technicznych, jednak powszechnie przyjmuje się, że jest to wyłączenie ze względu na stan nieruchomości, który obiektywnie uniemożliwia prowadzenie w niej działalności gospodarczej (chodzi więc np. o sytuację, gdy budynek został zniszczony w wyniku pożaru).

Z wyłączenia tego nie można skorzystać w przypadku, gdy przedsiębiorca tylko przejściowo nie może prowadzić działalności gospodarczej, bo np. efektywne wykorzystanie budynku wymagałoby jego przebudowy.

Podsumowując, przesłanką uznania danego budynku/lokalu za nieruchomość związaną z prowadzoną działalnością gospodarczą dla celów podatku od nieruchomości jest sam fakt posiadania jej przez przedsiębiorcę.

Nie ma natomiast znaczenia to, czy działalność gospodarcza jest tam faktycznie wykonywana. Potwierdza to orzecznictwo sądów administracyjnych (np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 28 kwietnia 2011, I SA/Sz 53/11).

Zawieszenie działalności nie wpływa na podatek od nieruchomości

Także zawieszenie działalności poza sezonem co do zasady nie wpłynie na sposób rozliczenia podatku od nieruchomości. Problem ten poruszano w odpowiedzi z 29 marca 2011 podsekretarza stanu w Ministerstwie Finansów na interpelację nr 21191.

Podkreślono w niej, że podatek od nieruchomości ma charakter majątkowy, w swojej konstrukcji nie nawiązuje do efektów ekonomicznych uzyskiwanych przez  wykorzystywanie danej nieruchomości. Nie jest więc ważne, jak intensywne jest gospodarcze wykorzystywanie tych nieruchomości i jakie przynosi efekty ekonomiczne.

W piśmie zauważono, że grunty, budynki i budowle uznaje się za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, jeśli są w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Wyjątki są nieliczne. Pierwszy to budynki mieszkalne oraz grunty z nimi związane. Drugi to grunty pod jeziorami, zajęte na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych. Ostatnim wyjątkiem są nieruchomości, które nie są i nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej ze względów technicznych.

Fakt posiadania przez przedsiębiorcę budynku, budowli czy gruntu, co do zasady, skutkuje zatem tym, że są one związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Nie zmienia tego czasowe ich niewykorzystywanie lub zawieszenie działalności. Oznacza to, że w tym okresie nieruchomości obciążone są tymi samymi stawkami co w czasie funkcjonowania firmy.

Zawieszenie wykonywania działalności gospodarczej jest jednak przesłanką zastosowania niższych stawek podatku od nieruchomości dla budynków mieszkalnych lub ich części, które wcześniej objęte były stawką właściwą dla obiektów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.