Jak zapłacić mniej za nieruchomość - optymalizacja podatkowa

Możliwości znalezienia oszczędności w podatku od nieruchomości zależą w dużej mierze od przedmiotu tego podatku – podlegają mu bowiem grunty, budynki lub ich części oraz budowle lub ich części. Dla każdego przedmiotu opodatkowania ustawodawca przyjął odmienne zasady opodatkowania (np. inny sposób obliczania podstawy opodatkowania, rodzaj zwolnień itp.).

[srodtytul]Grunt w posiadaniu przedsiębiorcy...[/srodtytul]

Pierwszy i zarazem najczęściej pomijany obszar możliwych oszczędności w podatku od nieruchomości dotyczy posiadanych przez przedsiębiorcę gruntów. Powodem takiego stanu rzeczy jest najczęściej mylne przeświadczenie, że wszystkie grunty będące w posiadaniu przedsiębiorcy są objęte podatkiem od nieruchomości i, co ważne, według najwyższych możliwych stawek.

Rzeczywiście, co do zasady, każdy grunt posiadany przez przedsiębiorcę traktowany jest jako związany z prowadzeniem działalności gospodarczej, co automatycznie wpływa na wysokość podatku, jednak błędem jest przyjmowanie tego jako stałej, niezmiennej reguły. [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=D161F251A0CFDE4C86963FD236BC7DDC?id=356400]Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych[/link] (dalej upol) przewiduje bowiem, że od niektórych gruntów przedsiębiorca w ogóle nie jest zobowiązany uiszczać podatek od nieruchomości.

[srodtytul]...ale niezajęty na działalność[/srodtytul]

Przykładem może być tu art. 2 ust. 2 upol, zgodnie z którym nie podlegają temu podatkowi grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych lub lasy, chyba że są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Z przepisu tego można więc wywieść wniosek, że jeśli przedsiębiorca posiada grunty sklasyfikowane w ten sposób, to w ogóle nie podlegają one podatkowi od nieruchomości.

Warunkiem jest jednak nieprowadzenie na takim gruncie żadnej działalności gospodarczej, co w praktyce powinno oznaczać, że taki grunt fizycznie nie jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej ani też w żaden sposób do takiej działalności nie jest przygotowywany (np. przez utwardzenie).

Oczywiście grunt taki będzie podlegał podatkowi rolnemu bądź leśnemu, jednak obciążenia te są niewspółmiernie niższe (podatek rolny lub leśny może maksymalnie wynieść kilkaset złotych rocznie za jeden hektar gruntu, a nie kilkanaście tysięcy złotych jak podatek od nieruchomości).

A co w sytuacji, gdy tak sklasyfikowany grunt w pewnej części zostanie zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej? Podatek od nieruchomości będzie należny w tej części, w jakiej odpowiada powierzchni gruntu faktycznie zajętej na działalność, niemniej pozostała część gruntu nadal powinna podlegać podatkowi rolnemu bądź leśnemu.

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje także dla gruntów wiele zwolnień od podatku, które zostały uregulowane w jej art. 7. Na uwagę zasługuje np. zwolnienie gruntów stanowiących nieużytki, użytki ekologiczne, grunty zadrzewione i zakrzewione czy też zwolnienie dotyczące gruntów wpisanych indywidualnie do rejestru zabytków.

Oczywiście także i w tych wypadkach warunkiem zwolnienia gruntów z podatku od nieruchomości jest niewykorzystywanie ich do prowadzenia działalności gospodarczej.

[srodtytul]Budowle zwolnione[/srodtytul]

Z uwagi na niejasne przepisy dotyczące budowli (głównie z uwagi na skomplikowaną ich ustawową definicję) poszukiwanie oszczędności podatkowych w tej grupie nieruchomości jest zdecydowanie trudniejsze. Nie oznacza to jednak, że nie ma sposobów na zminimalizowanie obciążeń podatkowych związanych z posiadanymi przez przedsiębiorcę budowlami.

Przede wszystkim warto pamiętać, że także dla budowli upol przewiduje kilka zwolnień z podatku (uregulowanych w art. 7). Zwolnione są m.in. budowle wchodzące w skład infrastruktury kolejowej (przy spełnieniu dodatkowych warunków), budowle wałów ochronnych, budowle zajęte na potrzeby prowadzenia przez stowarzyszenia statutowej działalności wśród dzieci i młodzieży itp.

[srodtytul]Czy na pewno mamy do czynienia z budowlą[/srodtytul]

Podstawowym sposobem na minimalizację obciążeń związanych z opodatkowaniem budowli jest jednak weryfikacja stanu faktycznego w celu ustalenia, czy posiadane przez podatnika obiekty faktycznie spełniają ustawową definicję budowli. Przykładowo, zgodnie z definicją zawartą w prawie budowlanym (do tej definicji nawiązuje upol), za budowlę uznaje się m.in. części budowlane urządzeń technicznych.

Z tego wynika zatem, że w przypadku urządzeń technicznych opodatkowane są jedynie ich części budowlane (np. fundament, ściany oporowe itp.), a nie samo urządzenie. W praktyce jednak podatnicy często opodatkowują całość (np. traktując jako budowlę transformator wraz z fundamentem zamiast tylko fundament).

A to ze względu na stanowisko organów podatkowych, podzielane przez niektóre sądy administracyjne, że opodatkowaniu powinny podlegać zarówno urządzenia, jak i ich części budowlane, bo łącznie stanowią one całość techniczno-użytkową. Korzystny dla podatników pogląd wyraził m.in. [b]Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 30 lipca 2009 r. (II FSK 202/08)[/b], wprost stwierdzając, że urządzenia techniczne nie są objęte podatkiem od nieruchomości.

Orzeczenie to zasługuje na pełną aprobatę, w pełni oddaje bowiem sens i cel przepisów, tj. opodatkowania nieruchomości (czyli gruntów, budynków, budowli), a nie urządzeń technicznych, które trudno uznać za nieruchomości.

[srodtytul]Nazwa nie przesądza[/srodtytul]

Przy szukaniu oszczędności związanych z posiadanymi budowlami warto dokonać oględzin w terenie posiadanych budowli. Niejednokrotnie zdarza się bowiem, że podatnicy kwalifikując pewne środki trwałe do kategorii budowli, opierają się jedynie na ich nazwie przyjętej w ewidencji środków trwałych, która może sugerować, że dany środek trwały jest budowlą, nie weryfikując, czy rzeczywiście może być traktowany jako budowla.

Przykładem może być automatyczne traktowanie każdej sieci jako budowli (zgodnie z prawem budowlanym budowlami są m.in. sieci) bez sprawdzenia, czy sieć ta w ogóle jest budowlą podlegającą podatkowi od nieruchomości (np. sieć komputerowa w budynku czy też sieć rurociągów technologicznych w hali produkcyjnej są jedynie elementem wyposażenia budynku, a tym samym nie są budowlą podlegającą opodatkowaniu).

[srodtytul]Zły stan techniczny[/srodtytul]

Warto także pamiętać, że nie są opodatkowane wszystkie te budowle, które ze względów technicznych nie są i nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Jeśli zatem dana budowla grozi zawaleniem, a zatem obiektywnie trwale nie nadaje się do używania, nie podlega opodatkowaniu. Należy dodać, że zły stan techniczny budowli uniemożliwiający jej wykorzystywanie w prowadzonej działalności gospodarczej powinien zostać udokumentowany.

Zdaniem organów podatkowych wymagany jest w tym celu dokument urzędowy wydany np. przez nadzór budowlany. Sądy administracyjne stoją jednak na stanowisku, że liczy się obiektywny stan techniczny (tak np. [b]wyrok NSA z 9 stycznia 2009 r., II FSK 1354/07, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 23 marca 2006 r., I SA/Rz 517/ 05)[/b].

Każdy więc dokument potwierdzający zły stan techniczny budowli może być wystarczającym dowodem. Z tego też względu, moim zdaniem, wystarczająca może być np. opinia biegłego z zakresu prawa budowlanego.

[srodtytul]Posiadane budynki też warto przejrzeć[/srodtytul]

Co do zasady wszystkie posiadane przez przedsiębiorcę budynki podlegają opodatkowaniu według najwyższej możliwej stawki podatku. Wyjątek dotyczy jedynie budynków mieszkalnych, chyba że są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Warto także pamiętać, że podobnie jak w przypadku gruntów i budowli upol przewiduje także kilka zwolnień dla budynków (art. 7).

Oszczędności w przypadku budynków są możliwe głównie dzięki fizycznej weryfikacji posiadanego majątku. Warto przede wszystkim zweryfikować, czy prawidłowo deklarowana jest powierzchnia użytkowa budynków. Często zdarza się bowiem, że dane jej dotyczące są nieaktualne (np. z uwagi na wyburzenie budynku lub jego części itp.) lub też podatnicy wliczają do powierzchni użytkowej te części budynku, których ustawa nie kwalifikuje jako powierzchni użytkowej (tylko ta podlega opodatkowaniu), np. klatki schodowe, szyby wind itp.

Weryfikując powierzchnię użytkową, warto także sprawdzić, czy wszystkie pomieszczenia budynku, od których obliczana jest powierzchnia użytkowa, przekraczają wysokość 2,20 m. W przypadku bowiem kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m do powierzchni użytkowej zalicza się jedynie 50 proc. tej powierzchni, natomiast powierzchnię pomieszczeń, których wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, pomija się w całości.

[srodtytul]Względy techniczne[/srodtytul]

Przeglądając posiadane budynki pod kątem poszukiwania oszczędności podatkowych, warto także sprawdzić, czy wszystkie one z technicznego punktu widzenia mogą być wykorzystywane do prowadzonej działalności gospodarczej. Należy jednak pamiętać, że techniczna niezdatność budynku do prowadzenia działalności gospodarczej musi mieć charakter trwały, a nie przemijający, dlatego też np. wykończenie budynku i wykonanie na czas remontu nie spowoduje, że podatnik zapłaci niższy podatek.