– Chciałbym rozpocząć działalność polegającą na wynajmie powierzchni użytkowych oraz mieszkaniowych, jak również na ich zakupie i sprzedaży. Ponieważ nie dotyczy to jednego mieszkania czy lokalu, ale większej ich liczby, niezbędne jest sformalizowanie tego przedsięwzięcia. Jaki rodzaj działalności byłby najbezpieczniejszy i najkorzystniejszy? Roczne obroty będą w granicach do 300 000 zł (wynajem), ale jeśli dochodziłoby do sprzedaży nieruchomości, to obrót ten będzie oczywiście większy. Zakładam, że najemcami będą firmy będące czynnymi podatnikami VAT. Czy w takim przypadku należy rozważyć zgłoszenie firmy jako podatnika VAT? Czy przy zakupie lub sprzedaży lokalu użytkowego można byłoby dochodzić zwrotu VAT od transakcji? – pyta czytelnik.

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że nie jest możliwe połączenie najbezpieczniejszej formy prowadzenia działalności gospodarczej przez osobę fizyczną z formą najkorzystniejszą podatkowo. Najbezpieczniejszą (i stosunkowo tanią) formą prowadzenia działalności gospodarczej przez osobę fizyczną jest bowiem spółka z o.o. (chociaż oczywiście w takim przypadku mówienie o prowadzeniu działalności gospodarczej przez osobę fizyczną jest uproszczeniem, gdyż działalność taką w istocie prowadzi spółka z o.o.). Ze względu na podwójne opodatkowanie podatkiem dochodowym (raz na etapie spółki, drugi raz na etapie przekazywania zysków udziałowcom) jest to jednak forma podatkowo niekorzystna.

Wady podwójnego opodatkowania pozbawione jest prowadzenie przez osoby fizyczne działalności samodzielnie (oraz w formie spółki cywilnej lub osobowej innej niż spółka komandytowo-akcyjna, jednak z treści pytania nie wynika, aby planował pan prowadzenie działalności z innymi osobami), lecz ze względu na odpowiedzialność własnym majątkiem jest to forma znacznie mniej bezpieczna od spółki z o.o. Niemniej zakładam, że jest pan zainteresowany właśnie prowadzeniem działalności samodzielnie.

Cztery dostępne warianty

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidują cztery formy opodatkowania działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie przez osoby fizyczne. Są to:

1) opodatkowanie na zasadach ogólnych według skali podatkowej (czyli według stawki 18 proc. oraz 32 proc.),

2) opodatkowanie na zasadach ogólnych podatkiem liniowym (czyli według stawki 19 proc.),

3) opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych,

4) opodatkowanie w formie karty podatkowej.

Dwie ostatnie spośród wymienionych są jednak w przedstawionej sytuacji wykluczone. Uzyskiwanie w ramach działalności gospodarczej przychodów z wynajmu nieruchomości wyłącza bowiem możliwość korzystania z opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (zob. art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e w zw. z poz. 28 załącznika nr 2 do ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne), natomiast przepisy dotyczące opodatkowania w formie karty podatkowej nie przewidują możliwości korzystania z tej formy opodatkowania przez osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą polegającą na wynajmie.

Co się kiedy opłaca

Powoduje to, że może pan wybierać jedynie między dwoma pierwszymi spośród wskazanych form opodatkowania. To, która z tych form opodatkowania będzie dla pana korzystniejsza, zależy od wysokości rocznego dochodu. Uwaga! Chodzi o wysokość dochodu, a nie przychodu; dochodem jest nadwyżka przychodów nad kosztami ich uzyskania. Granicą opłacalności w przypadku podatników niekorzystających z odliczeń (innych niż składki na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne) jest kwota dochodu w wysokości 96 380 zł, co oznacza, że w przypadku osiągnięcia dochodu w niższej kwocie bardziej opłacalne są zasady ogólne, natomiast w przypadku osiągnięcia dochodu w wyższej kwocie bardziej opłacalny jest podatek liniowy.

Bez zwolnienia

Rozpoczynając planowaną działalność w zakresie wynajmu, nie będzie pan mógł skorzystać z tzw. zwolnienia podmiotowego w podatku od towarów i usług. Planuje pan bowiem osiąganie rocznych obrotów w granicach 300 000 zł, natomiast ze zwolnienia tego w przypadku podatników rozpoczynających w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu mogą korzystać tylko podatnicy, którzy przewidują wartość sprzedaży, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, nieprzekraczającą 150 000 zł (zob. art. 113 ust. 9 ustawy o VAT). Jednocześnie w wartości sprzedaży na potrzeby zwolnienia podmiotowego uwzględnia się także wartość zwolnionych od podatku transakcji związanych z nieruchomościami (nieistotny w omawianej sytuacji wyjątek dotyczy transakcji związanych z nieruchomościami mających charakter pomocniczy – zob. art. 113 ust. 13 pkt 2 lit. a ustawy o VAT), w tym – jak wyjaśniają organy podatkowe – zwolnionych od podatku usług wynajmu (zob. przykładowo interpretację Izby Skarbowej w Poznaniu z 16 maja 2014 r., ILPP2/443-110/14-4/AD, czy interpretację Izby Skarbowej w Łodzi z 23 lipca 2014 r., IPTPP1/ 443-350/14-4/MW).

Konieczna rejestracja

Oznacza to, że w związku z rozpoczęciem działalności, będzie pan obowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT, zaś świadczone przez pana usługi wynajmu będą:

1)zwolnione od VAT – w zakresie, w jakim będą to usługi najmu powierzchni mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe (zob. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT),

2) opodatkowane VAT według stawki 23 proc. – w pozostałym zakresie.

Natomiast w przypadku ewentualnej sprzedaży nieruchomości – zależnie od konkretnego przypadku – zastosowanie będzie znajdować zwolnienie od podatku (zob. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT), stawka 8 proc. (zob. art. 41 ust. 12–12c ustawy o VAT) lub stawka 23 proc.

Możliwe odliczenie daniny

Jednocześnie, będąc podatnikiem VAT, będzie pan mógł korzystać z podstawowego prawa podatników VAT, jakim jest prawo do odliczenia. W szczególności z prawa do odliczenia będzie pan mógł korzystać w związku z nabywaniem lokali użytkowych do wynajmu (prawo do odliczenia przysługuje bowiem w zakresie, w jakim podatnicy nabywane towary i usługi wykorzystują do wykonywania czynności opodatkowanych – zob. art. 86 ust. 1 ustawy o VAT).

Autor jest doradcą podatkowym