Zaliczka na poczet przyszłej transakcji nie jest podatkowym przychodem. Czytelnik może więc podpisać umowę przedwstępną, zainkasować część pieniędzy, a z opodatkowaniem całej kwoty zaczekać na ostateczne przeniesienie własności nieruchomości.

Z art. 14 ust. 1c ustawy o PIT wynika, że przychód z działalności gospodarczej wykazujemy w dniu wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi. Nie może to być jednak później niż w momencie wystawienia faktury albo uregulowania należności. Jednocześnie jednak art. 14 ?ust. 3 pkt 1 ustawy o PIT mówi, że do przychodów nie zalicza się wpłat pobranych na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. W tym przepisie chodzi m.in. o zaliczki. Nie musimy więc księgować ich po stronie przychodów przed ostatecznym przeniesieniem własności użytkowych lokali. Nie ma obawy, że fiskus to zakwestionuje, bo żaden przepis nie zabrania sprzedawcy rozłożyć ?w czasie transakcji zbycia nieruchomości.

Potwierdza to interpretacja Izby Skarbowej w Poznaniu ?z 8 maja 2014 r. (ILPB1/415-156/14-2/TW). Wystąpił o nią deweloper zawierający z przyszłymi nabywcami nieruchomości umowy przedwstępne, na podstawie których wpłacają oni zaliczki. Wydanie lokalu następuje z reguły po całkowitej zapłacie. Wtedy też dochodzi do podpisania aktu notarialnego ?i przeniesienia prawa własności. Deweloper zapytał fiskusa ?o jedną z transakcji. Podpisał umowę przedwstępną z kupującym, zainkasował 60 proc. ceny i udostępnił mu lokal. Pozostała należność ma być uregulowana w 24 miesięcznych ratach. Po całkowitej zapłacie dojdzie do podpisania ostatecznej umowy przeniesienia własności lokalu w formie aktu notarialnego. Zdaniem dewelopera przychód powstanie dopiero w dniu podpisania aktu notarialnego, w którym dochodzi do przeniesienia prawa własności.

Fiskus zgodził się z tym poglądem. Przypomniał, że nie każde otrzymane pieniądze są przychodami w rozumieniu ustawy o PIT. Decydujące jest to, czy są one zapłatą za wykonane świadczenie (otrzymany towar), czy też są jedynie przedpłatą bądź zaliczką na poczet przyszłych świadczeń. Organ podkreślił też, że zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli została sporządzona w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości. Dochodzi do niego dopiero z chwilą zawarcia ?(w formie aktu notarialnego) ostatecznej umowy rozporządzającej – zawartej w wyniku wykonania przedwstępnej umowy sprzedaży.

Natomiast w myśl ustawy ?o PIT powstanie przychodu należnego w razie sprzedaży rzeczy uzależnione jest od jej wydania, które należy rozumieć jako czynność związaną z przeniesieniem prawa własności. Tak więc przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości powstaje dopiero w momencie zawarcia aktu notarialnego przenoszącego prawo własności. Wpłacone do tego momentu przez klientów (nabywców lokali) należności nie podlegają opodatkowaniu. Do chwili zrealizowania prawnie skutecznej sprzedaży wszelkie wpłaty pobrane od nabywców powinny być traktowane jako przedpłaty (zaliczki) na poczet przyszłego świadczenia.