Podatnik sam wybierze sposób rozliczeń

Jestem właścicielem mieszkania. Czynsz z jego wynajmu rozliczam w ramach tzw. prywatnego najmu. Prowadzę też działalność gospodarczą, niezwiązaną z nieruchomościami, opodatkowaną na zasadach ogólnych (ewidencja w księdze przychodów i rozchodów). W najbliższym czasie zamierzam kupić jeszcze jedno mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem. Czy czynsz ?z wynajmu tego nowego mieszkania będę mógł uznać za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej opodatkowanej na zasadach ogólnych czy muszę go rozliczyć w ramach prywatnego najmu, czyli tak samo jak czynsz z wynajmu tego wcześniej zakupionego mieszkania?

– pyta czytelnik.

Przychody uzyskiwane ?z tytułu najmu nieruchomości mogą zostać zaliczone do jednego z dwóch odrębnych źródeł przychodów, którymi są:

Dla celów podatku dochodowego przychody z najmu mogą być zatem zaliczane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej lub być traktowane jako przychody z odrębnego źródła przychodów, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodu z najmu ustawodawca pozostawił wynajmującemu, czyli osobie oddającej rzeczy w najem.

Dwa warunki

Z art. 14 ust. 1 ustawy o PIT wynika, że za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT). Za przychody uzyskiwane z najmu, zaliczane do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, uznaje się przychody dotyczące najmu:

Trzeba zgłosić ?w urzędzie

Jeżeli natomiast przedmiotem najmu nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, a najem nie jest prowadzony w sposób przewidziany w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, to przychody uzyskane z tego najmu mogą być przychodami ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. ?W takim przypadku podatnik z tytułu otrzymanego czynszu może opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Trzeba tylko pamiętać ?o tym, że wybór tej formy opodatkowania wymaga złożenia naczelnikowi urzędu skarbowego pisemnego oświadczenia w tej sprawie. Wówczas pieniądze otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika z tytułu umowy najmu podlegają opodatkowaniu ryczałtem. Jego stawka wynosi 8,5 proc. uzyskanego w ten sposób przychodu (art. 6 ?ust. 1a i art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy z 20 listopada 1998 r. ?o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, DzU nr 144, poz. 930 ze zm.).

Decyduje właściciel

Jak słusznie zauważyła Izba Skarbowa w Poznaniu ?w interpretacji z 6 listopada 2013 r. (ILPB1/415-904/13-2/TW): „(...) przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie regulują kwestii związanych z zasadami zawierania umów najmu, w tym także ilości nieruchomości, które mogą być przedmiotem wynajmu. (...) w świetle przepisów powyższej ustawy wybór kwalifikacji i sposobu rozliczania przychodów w ramach źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza bądź najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, zależy od podatnika. Nie jest zatem ograniczony ilością posiadanych nieruchomości, lecz charakterem zawartych umów najmu przedmiotowych nieruchomości, które nie stanowią składników związanych z działalnością gospodarczą".

Potwierdzenie ?w interpretacjach

Podatnik, o którym mowa w pytaniu, nie jest zobowiązany do rozliczania wszystkich przychodów z najmu w jednolity sposób, tzn. albo w ramach prywatnego najmu, albo w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Może on dotychczas uzyskiwane przychody z najmu prywatnego nadal opodatkowywać w formie zryczałtowanej, natomiast nowo pozyskane dochody z najmu kolejnego mieszkania włączyć do przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej ?i opodatkować podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych.

Potwierdziła to Izba Skarbowa w Bydgoszczy w interpretacji z 23 stycznia 2014 r. (ITPB1/415-1147/13/PSZ), odnosząc się do sytuacji, ?w której czynsz z tytułu najmu jednego mieszkania podatnik rozliczał w ramach prywatnego najmu, opodatkowując go ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5 proc., natomiast czynsz z tytułu najmu drugiego mieszkania miał zamiar rozliczać razem z przychodami z działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem liniowym.

W tych okolicznościach organ podatkowy uznał, że przychody z wynajmu tego drugiego lokalu mieszkalnego nie muszą być opodatkowane ryczałtem, wobec czego – jako przychody włączone do działalności gospodarczej – mogą być opodatkowane podatkiem liniowym. Izba skarbowa uznała, że: (...) przepisy zarówno ustawy ?o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, nie zawierają żadnych ograniczeń co do możliwości równoczesnego wynajmu w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej i wynajmu w ramach odrębnego źródła przychodu jakim jest najem (...)".

Możliwe rozwiązanie

Gdy podatnik posiada dwa mieszkania przeznaczone na wynajem (co nie zobowiązuje go do zaliczenia wszystkich przychodów z najmu do pozarolniczej działalności gospodarczej z powodu uznania tej formy zarobkowania za prowadzoną w sposób zorganizowany i ciągły), to może on przyjąć rozwiązanie, według którego: