Najem na cele mieszkalne jest zwolniony z podatku. Fiskus nie zgadza się jednak na ulgę, jeśli apartamentem zarządza firma, a właściciel właśnie od niej dostaje wynagrodzenie.
Tak dzieje się coraz częściej. Lokale na wynajem w atrakcyjnych miejscowościach zyskują bowiem na popularności.
Są dobrą lokatą kapitału, kuszące jest też, że właściciel nie musi zajmować się bieżącą obsługą transakcji. Inkasuje tylko wynagrodzenie za wynajęcie, a formalności załatwia deweloper (lub inna wyspecjalizowana firma), z którym podpisuje umowę. Konsekwencją jest jednak konieczność rozliczania VAT. Fiskus nie ma co do tego wątpliwości.
Spójrzmy na interpretację Izby Skarbowej w Bydgoszczy (nr ITPP1/443-1229/12/IK). Wystąpił o nią właściciel apartamentu w wypoczynkowej miejscowości. Wynajmuje go firmie zajmującej się świadczeniem usług hotelowych. Uważa, że ta czynność nie powinna być opodatkowana.
Właściciel wynajmowanego lokalu może odliczyć VAT na jego zakup
Izba skarbowa miała inne zdanie. Podkreśliła, że wykonywany w sposób ciągły i w celach zarobkowych najem jest – w świetle ustawy o VAT – działalnością gospodarczą. A właściciel lokalu nie ma prawa do zwolnienia. Wprawdzie ostateczny konsument (czyli turysta) korzysta z apartamentu w celach mieszkaniowych, ale właściciel zawiera umowę z firmą świadczącą usługi hotelowe. Wynajmuje więc lokal na cele działalności gospodarczej najemcy. Tym samym nie spełnia przesłanki zwolnienia. Usługa powinna więc być opodatkowana 23 proc. VAT.
– Trudno będzie wywalczyć prawo do zwolnienia, jeśli w wynajmie pośredniczy zewnętrzna firma – mówi Paweł Fałkowski, doradca podatkowy w kancelarii FL Tax. – Umowa z nią obejmuje bowiem także wiele innych czynności, takich jak sprzątanie, ochrona, reklama. Dlatego fiskus twierdzi, że nie jest spełniona przesłanka zwolnienia – najem na cele mieszkalne. Zresztą skarbówka generalnie uważa, że krótkotrwałe udostępnienie lokalu turystom (nawet bez udziału firmy zewnętrznej) nie jest realizacją celu mieszkaniowego.
Paweł Fałkowski dodaje, że urzędy nie zgadzają się też na zastosowanie przez właściciela apartamentu 8-proc. stawki VAT przewidzianej dla usług zakwaterowania. Mimo że faktycznie są one świadczone, tyle że za pośrednictwem podmiotu trzeciego. Jeśli jednak właściciel wynajmuje mieszkanie bezpośrednio turystom, powinien mieć prawo do niższej stawki – twierdzi doradca.
Pamiętajmy też, że przy małych obrotach można skorzystać z tzw. zwolnienia podmiotowego. Limit to 150 tys. zł rocznie. Rozpoczynający wynajem w trakcie roku liczą ten limit w proporcji do okresu sprzedaży. Jeśli go przekroczymy bądź też chcemy od razu rozliczać VAT (co może być korzystne, bo mamy prawo odliczać podatek z faktur za zakupy, m.in. nabycie mieszkania), musimy zarejestrować się w urzędzie skarbowym. Oprócz wystawiania faktur trzeba też prowadzić rejestr sprzedaży i zakupów oraz składać deklaracje (co miesiąc lub co kwartał).
