Spółdzielnia w niektórych przypadkach musi wystawiać faktury

Spółdzielcze prawa do lokali po raz pierwszy zostały objęte podatkiem od towarów i usług dopiero 1 maja 2004 r. Pojawiło się wtedy wiele problemów związanych z właściwym rozliczaniem tego podatku przez spółdzielnie mieszkaniowe. Dotyczyły one m.in. prawidłowego wystawiania faktur dokumentujących czynności złożone z wielu innych czynności składowych.

Poniżej przedstawiamy odpowiedzi na pytania dotyczące problemów z VAT, które obecnie występują w spółdzielniach mieszkaniowych. Być może pozwoli to niektórym spółdzielniom mieszkaniowym lepiej poruszać się w kręgu tych złożonych i trudnych zagadnień.

Koszty mediów przenoszone ze wspólnoty na lokale spółdzielni

- Czy w przypadku obciążania lokali użytkowych opłatą eksploatacyjną, na którą składają się m.in. zaliczki na wodę i ciepło, spółdzielnia musi doliczyć VAT? Lokale znajdują się w budynku zarządzanym przez wspólnotę, nie są wyodrębnione i są w zasobach spółdzielni. Wspólnota przesyła spółdzielni rozliczenia za wodę i ciepło w cenach brutto, nie wystawiając oczywiście faktury, bo nie jest podatnikiem VAT. Spółdzielnia natomiast wystawia fakturę VAT na lokale użytkowe, doliczając VAT. W jaki sposób spółdzielnia powinna obciążać lokale? Czy prawidłowe jest wystawianie faktur na wodę i ciepło i doliczanie VAT? A może wystarczy przesłać rozliczenie wspólnoty bez fakturowania? Jak spółdzielnia ma postąpić, gdy właściciel lokalu zażąda faktur?

W przypadku obciążania lokali użytkowych opłatą eksploatacyjną, na którą składają się m.in. zaliczki na wodę i ciepło, należy doliczyć VAT. I to niezależnie od tego, że wspólnota przesyła spółdzielni rozliczenia za wodę i ciepło w cenach brutto, nie wystawiając faktury, gdyż nie jest podatnikiem VAT. Skoro spółdzielnia jest podatnikiem VAT, to nie wystarczy właścicielowi lokalu użytkowego przesłać rozliczenia wspólnoty niezawierającego tego podatku. Prawidłowe i konieczne jest zatem wystawianie faktur na wodę i ciepło z doliczonym podatkiem od towarów i usług.

Towary i usługi powinny być fakturowane na właścicieli lokali

- Wspólnota mieszkaniowa fakturuje media i koszty wspólne na właścicieli lokali mieszkalnych i lokali użytkowych z podatkiem od towarów i usług. Czy wspólnota postępuje prawidłowo?

Czy są jakieś interpretacje organów podatkowych na ten temat? 21 czerwca 2011 r. minister finansów wydał ogólną interpretację adresowaną do wszystkich izb skarbowych i urzędów kontroli skarbowej (PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571), dotyczącą tego, że wspólnota mieszkaniowa, dokonując odsprzedaży właścicielom lokali zakupionych uprzednio w tym celu towarów i usług (np. mediów) związanych z utrzymaniem tych lokali, działa jako podatnik VAT. W interpretacji tej minister stwierdził coś zgoła odmiennego niż w poprzedniej swojej interpretacji ogólnej z 23 grudnia 2003 r. (PP1-811/912/03/JW).

W poprzedniej interpretacji uznał, że „wspólnota, a więc jej członkowie nie dokonują

sprzedaży, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, na rzecz samych siebie (również jeżeli dotyczy to wyodrębnionych lokali, a nie części wspólnej), poprzez zapłatę zaliczek (kwot) z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem własnych lokali, np. z tytułu opłat za ciepłą wodę lub ogrzewanie. Stroną umowy o dostawę ciepłej wody i ogrzewania co do zasady jest wspólnota mieszkaniowa, reprezentowana przez zarząd. Tym samym brak jest uzasadnienia do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami"

.

Jednak w interpretacji z 21 czerwca 2011 r. minister finansów zajął wprost odwrotne stanowisko. Uznał mianowicie, że „wspólnota, zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez wspólnotę towary i usługi.

W konsekwencji w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez wspólnotę towarów i usług do tych lokali, zastosowanie znajdą przepisy o podatku od towarów i usług.

Mając na względzie powyższe należy stwierdzić, iż wspólnota dokonując odsprzedaży właścicielom lokali zakupionych uprzednio w tym celu towarów i usług związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik podatku od towarów i usług i w sytuacji niekorzystania przez nią ze zwolnienia podmiotowego dokonywane przez nią czynności w ww. zakresie winny być dokumentowane fakturami, wystawianymi zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106 ww. ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisach do niej wykonawczych".

Wynika z tego, że obecnie wspólnoty mieszkaniowe powinny fakturować wszystkie media na właścicieli lokali. Oczywiście tylko wówczas, gdy są czynnymi podatnikami VAT.

A stają się nimi po przekroczeniu pułapu obrotu w wysokości 150 tys. zł, do którego wlicza się tylko obrót potencjalnie objęty stawkami VAT (np. odsprzedaż mediów na lokale użytkowe i pożytki od osób niebędących członkami wspólnoty).

Kiedy ostatecznie dokumentować usługi parkingowe

- Spółdzielnia założyła parking obok kompleksu sklepów i swojego biura. Umieściła tam automat do pobierania należności. Parking jest bezobsługowy i niestrzeżony. Przy wjeździe automat wydaje bilet, na którym drukuje się: nazwa spółdzielni, data wjazdu i godzina wjazdu. Przy wyjeździe automat oblicza należność według cennika, pierwsza godzina jest gratis, opłaty zaczynają się powyżej jednej godziny.

Na bilecie nie ma kwoty należności. Na koniec miesiąca z tego automatu spółdzielnia drukuje raport. Nie stosuje kasy fiskalnej. VAT oblicza od kwoty brutto i odprowadza do urzędu skarbowego.

Klient – spółka jawna – zażądała wystawienia faktury VAT na uiszczone opłaty po 1, 2, 5 złotych przesyłając nam ksero biletów. Bilety porównaliśmy z raportami i okazało się, że nie wszystkich dotyczą opłaty, gdyż parkowanie do jednej godziny jest bezpłatne. W jakim terminie klient prowadzący działalność gospodarczą może żądać wystawienia faktury? Czy ksero biletu może być podstawą do wystawienia faktury? Czy w regulaminie parkingu można określić termin zgłoszenia chęci posiadania faktury?

Klient prowadzący działalność gospodarczą może skutecznie żądać wystawienia faktury za usługi parkingowe tylko w terminie siedmiu dni po wykonaniu usługi lub siedmiu dni po zgłoszeniu takiego żądania. Podatnik nie ma jednak obowiązku wystawienia rachunku, jeżeli żądanie zostało zgłoszone po upływie trzech miesięcy od dnia wydania towaru lub wykonania usługi. Tak wynika m.in. z art. 87 § 3 i 4 ordynacji podatkowej, przy czym odpowiednika takiego przepisu brakuje obecnie w ustawie o VAT.

Ksero biletu może być podstawą wystawienia faktury, bo to nie jest paragon z kasy fiskalnej. Tylko wtedy bowiem, gdy faktura jest wystawiana zamiast paragonu z kasy fiskalnej, musi być oryginał takiego biletu – paragonu, który zatrzymuje wystawca faktury i dołącza do swojej faktury (§ 7 rozporządzenia ministra finansów o fakturach z 28 marca 2011 r.).

W regulaminie parkingu można i chyba nawet trzeba byłoby określić termin zgłoszenia chęci posiadania faktury.

Jak rozliczać nakłady poniesione przez najemcę, który nie jest podatnikiem

- Spółdzielnia posiada lokale użytkowe, które wynajmuje. Jeden z najemców prowadzi w lokalu działalność gospodarczą – przedszkole niepubliczne – i korzysta ze zwolnienia przedmiotowego z VAT.

Spółdzielnia wyraziła zgodę na przebudowę – modernizację wynajmowanego lokalu. Chodzi o zabudowę podcienia, co w efekcie doprowadzi do zwiększenia powierzchni lokalu. Obecnie najemca przedstawił spółdzielni fakturę za poniesione nakłady: Przekazanie inwestycji w obcym środku – VAT zwolniony – PKWiU 41.00.20.0.