Inaczej jest tylko wtedy, gdy nieruchomość nie może być wykorzystywana w działalności gospodarczej ze względów technicznych lub jest to budynek mieszkalny albo grunt związany z takim budynkiem.
Podatek od nieruchomości jest często poważną pozycją w kosztach działalności. Przedsiębiorcy ustalający koszty uzyskania przychodów, tj. rozliczający się z dochodów firmy za pomocą księgi przychodów i rozchodów albo ksiąg rachunkowych, mają prawo zaliczać go w ciężar kosztów podatkowych.
[srodtytul]Obciążenie biznesowych nieruchomości[/srodtytul]
Zasady opodatkowania nieruchomości biznesowych wynikają z art. 1a ust. 1 pkt 3 oraz art. 5 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=89FF3C64E14847F7C69DD312F72AF270?id=182297]ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (dalej upol).[/link]
Podatek od nieruchomości liczony według najwyższych stawek obciąża będące w posiadaniu przedsiębiorcy:
- budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej,
- budynki mieszkalne i ich części (lokale) zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej,
- grunty związane z działalnością gospodarczą oraz
- grunty, które zostały sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne albo lasy, lub grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, zajęte na działalność gospodarczą inną niż rolna lub leśna.
Za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej uważa się także grunty służące tej działalności pośrednio, np. trawniki czy zieleńce.
Podatkiem od nieruchomości obciążone są też budowle znajdujące się w posiadaniu przedsiębiorców.
[srodtytul]Nieruchomość w rękach przedsiębiorcy [/srodtytul]
O opodatkowaniu najwyższą stawką budynków, gruntów, a także o opodatkowaniu budowli decyduje sam fakt znajdowania się ich w posiadaniu przedsiębiorcy – osoby fizycznej, spółki prawa handlowego, spółdzielni, przedsiębiorstwa państwowego czy innej osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej prowadzącej działalność gospodarczą. Posiadacz taki może być ich właścicielem, użytkownikiem wieczystym. Wystarczy jednak, jeśli ma status tzw. posiadacza samoistnego, a nawet zależnego, tj. jest dzierżawcą, najemcą albo użytkuje nieruchomość na podstawie umowy użyczenia. Dlatego, jeśli właściciel niebędący przedsiębiorcą dzierżawi grunt, budynek, wynajmuje piwnice w swym domu przedsiębiorcy, musi płacić od nich podatek według stawek przewidzianych dla nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą lub zajętych na tę działalność.
[srodtytul]Nieistotny rodzaj działalności[/srodtytul]
Przy kwalifikowaniu nieruchomości do „związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej” i „zajętych na działalność gospodarczą” w rozumieniu art. 5 ust. 2 upol nieistotny jest rodzaj działalności prowadzonej przez właściciela czy posiadacza konkretnego budynku lub gruntu.
[b]Każdy zatem budynek, który może być wykorzystywany do prowadzenia firmy i znajduje się w posiadaniu przedsiębiorcy albo innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, ma być opodatkowany według stawek przewidzianych dla działalności gospodarczej. [/b]
Reguła ta nie dotyczy, oczywiście, budynków mieszkalnych ani gruntów związanych z takimi budynkami, także gdy przedsiębiorca wynajmuje mieszkania znajdujące się w nich na cele mieszkalne w ramach działalności gospodarczej. Właściciel czy posiadacz może być obciążony podatkiem wyliczonym według tych stawek, jeśli rzeczywiście budynek taki czy jego część jest „zajęta na działalność gospodarczą”.
[srodtytul]Zajęte na działalność gospodarczą [/srodtytul]
Nietrudno zauważyć, że kryteria włączenia budynków, budowli i gruntów do kategorii „związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej” i „zajętych na działalność gospodarczą” w rozumieniu art. 5 ust. 2 upol mogą być przyczyną wątpliwości, zwłaszcza gdy przychodzi do konkretów. Na tym tle powstają liczne spory między przedsiębiorcami a przedstawicielami gminnego fiskusa. Mimo publikowanego bogatego orzecznictwa sądów administracyjnych oraz samorządowych kolegiów odwoławczych wciąż nie brakuje wątpliwości.
Zacznijmy od sporów pojawiających się na tle sformułowania „zajęte na działalność gospodarczą”. Odnosi się ono do:
- budynków mieszkalnych i ich części oraz gruntów z nimi związanych,
- gruntów sklasyfikowanych jako użytki rolne albo lasy, ale zajętych na działalność gospodarczą inną niż rolna lub leśna.
W obu wypadkach podatek od nieruchomości według najwyższych stawek będzie obciążał je tylko wówczas, gdy są faktycznie wykorzystywane do wykonywania działalności gospodarczej. Budynków mieszkalnych dotyczy aktualny wciąż [b]wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11 sierpnia 1992 r. (SA/WR 650/92)[/b]. NSA wyjaśnił w nim, że część budynku jest zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej tylko wówczas, gdy w stosunku do tej części budynku wyłączona została funkcja mieszkalna. Osoby wykorzystujące te same pomieszczenia jednocześnie jako siedzibę firmy i jako mieszkanie nie mają więc obowiązku zadbania o to, by od pokoju czy części pokoju wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej był płacony podatek według stawki wyższej niż przewidziana dla budynków mieszkalnych.
Podatek od gruntu, na którym znajduje się budynek mieszkalny, przedsiębiorca płaci według stawki dla gruntów związanych z działalnością gospodarczą tylko wtedy, gdy budynek ten został w całości zajęty na działalność gospodarczą. Gdy tak wykorzystuje właściciel tylko jego część lub tylko część wynajął przedsiębiorcy na tę działalność, grunt nadal będzie opodatkowany według najniższej stawki przewidzianej dla „pozostałych” gruntów.
[srodtytul]Związane z działalnością gospodarczą[/srodtytul]
Trudności interpretacyjne może sprawiać także określanie „związane z działalnością gospodarczą”. Zgodnie z zamieszczoną w art. 1a ust. 1 pkt 3 upol definicją „gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej” z kategorii tej wyłączone są będące w posiadaniu przedsiębiorców:
- budynki mieszkalne oraz grunty związane z tymi budynkami, z wyjątkiem zajętych na działalność gospodarczą (o czym była mowa wyżej),
- grunty pod jeziorami i zajęte na zbiorniki elektrowni wodnych,
- nieruchomości, które nie są i nie mogą być wykorzystywane na prowadzenie działalności gospodarczej ze względów technicznych (o tym, co należy przez to rozumieć, piszemy w tekście obok).
Podatek od nieruchomości ustalony według stawek dotyczących budynków lub ich części związanych z działalnością gospodarczą i dla gruntów związanych z tą działalnością należy się również w sytuacji, jeśli budynek i grunt związany z działalnością gospodarczą nie jest w niej wykorzystywany z różnych względów. [b]W wyroku z 1 lutego 1995 r. (SA/ Wr 1583/ 94) NSA[/b] uznał, że wyłączenie przez podatnika budynku z prowadzonej działalności gospodarczej, polegające tylko na zaniechaniu wykorzystywania powierzchni budynku na potrzeby tej działalności, nie uzasadnia zastosowania niższej stawki podatkowej dotyczącej tzw. pozostałych budynków lub ich części (ze względu na art. 1a ust. 1 pkt 3 upol należałoby jednak zastrzec: chyba że obiekt ten nie może być wykorzystany do prowadzenia działalności gospodarczej ze względów technicznych.
[b]Jeśli podatnik wyłączy budowlę, budynek czy jego część z działalności gospodarczej, tj. nie będzie prowadził tam działalności, ale stan techniczny nie stanowi przeszkody w używaniu obiektu do tych celów, nadal musi płacić podatek jak od nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą.[/b]
Nie zmienia tego faktyczne stałe zaprzestanie prowadzenia działalności w budowli czy budynku, potwierdzone wyłączeniem z ewidencji środków trwałych, wartości niematerialnych i prawnych, i rezygnacja z jego amortyzacji. Jeśli nadal znajduje się on w posiadaniu przedsiębiorcy, nie ma podstaw do zmiany stawki podatku od nieruchomości.
[srodtytul]Kiedy w grę wchodzi niższa stawka[/srodtytul]
Nie uzasadnia to zwłaszcza opodatkowania tego budynku według stawki dotyczącej tzw. pozostałych budynków lub ich części. Dopiero zmiana na trwałe przeznaczenia obiektu na mieszkaniowy spowodowałaby objęcie go stawką odnoszącą się do budynków mieszkalnych.
Budynek będący np. pawilonem handlowym będzie objęty stawką dotyczącą tzw. pozostałych budynków lub ich części wtedy, gdy jego właściciel będący przedsiębiorcą zrezygnuje z prowadzenia firmy i wyrejestruje się z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Gdyby jednak wynajął ten pawilon innemu przedsiębiorcy, obciążać go będzie ponownie najwyższa stawka podatku od nieruchomości.
Nie wyłącza natomiast obowiązku opłacania podatku według tej najwyższej stawki postawienie przedsiębiorcy w stan upadłości (a w wypadku osoby prawnej także w stan likwidacji; por. [b]wyrok NSA z 14 grudnia 1993 r., SA/Ka 960/93).[/b]
Nie ma też żadnych podstaw do nienaliczania podatku od nieruchomości czy przyjęcia innej stawki niż przewidziana dla gruntów, budynków i ich części związanych z działalnością gospodarczą, jeśli obiekt jest wykorzystywany w tej działalności tylko sezonowo. Potwierdzenie tego znaleźć można m.in. w [b]wyroku WSA w Gdańsku z 24 stycznia 2008 r. (I SA/ Gd 845/07)[/b], dotyczącym gruntów i budynków ośrodka wczasowego. WSA stwierdził w nim, że niewykorzystywanie nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej w danym momencie nie ma wpływu na wymiar podatku.
Gminy mogą natomiast, moim zdaniem, ustalić dla takich obiektów odpowiednio niższe stawki tej daniny, korzystając z uprawnień, jakie daje im w tym zakresie art. 5 ust. 2 – 4 upol.
[ramka][b]Stawki najwyższe i preferencyjne[/b]
[b]W 2009 r.[/b] podstawowa górna roczna stawka podatku od nieruchomości od 1 mkw. powierzchni użytkowej wynosi:
- od budynków mieszkalnych lub ich części [b]0,62 z[/b]ł,
- od budynków związanych z działalnością gospodarczą oraz budynków mieszkalnych i ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej [b]19,81 zł[/b],
- od gruntów związanych z działalnością gospodarczą bez względu na sposób ich zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków [b]0,74 zł[/b],
- od budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnymi [b]9,24 zł[/b],
- od budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych [b]4,01 zł[/b],
- od pozostałych gruntów, przede wszystkim zabudowanych domami mieszkalnymi (także gdy są częściowo wykorzystywane na działalność gospodarczą), garażami, domkami rekreacyjnymi, od działek budowlanych niezabudowanych itd. [b]0,37 zł[/b].[/ramka]
