Zaległy podatek od nieruchomości zapłaci dzierżawca

Dzierżawiłem przez kilka lat na potrzeby mojej firmy nieruchomość z budynkiem magazynowym i podręcznym warsztatem. W 2007 r. wypowiedziałem dzierżawę ze skutkiem na koniec lutego 2008 r. i opuściłem nieruchomość. Z umowy dzierżawy wynika, że podatek od nieruchomości płaci właściciel. Okazało się teraz, że nie zapłacił tego podatku za 2007 r. i ostatni kwartał 2006 r. Właściciel nie znalazł jeszcze innego dzierżawcy, nie pracuje, nie ma żadnych dochodów. Od kogo gmina może ściągnąć zaległy podatek?

– pyta czytelnik DF.

To, co winien jest organowi podatkowemu właściciel lub posiadacz nieruchomości, czasami będzie musiał zapłacić dzierżawca lub inny użytkownik. Mówi o tym art. 114a ordynacji podatkowej (op).

Dzierżawca nieruchomości a także jej użytkownik odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie z właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub posiadaczem samoistnym nieruchomości za zaległości podatkowe z tytułu zobowiązań podatkowych, wynikających z opodatkowania nieruchomości, powstałych podczas trwania dzierżawy lub użytkowania.

Solidarność polega na tym, że organ podatkowy może w zależności od swego wyboru żądać zapłaty od dzierżawcy i właściciela łącznie lub tylko od jednego z nich. Jeśli dzierżawca zapłaci dobrowolnie podatek od nieruchomości nałożony na niego decyzją wójta (burmistrza, prezydenta miasta) albo gdy podatek ten ściągnie od niego przymusowo komornik skarbowy, będzie mógł przed sądem cywilnym domagać się zwrotu od właściciela.

Pamiętajmy jednak, że dzierżawca lub użytkownik nie odpowie za zobowiązania podatkowe związane z nieruchomością, powstałe przed zawarciem umowy dzierżawy albo objęciem nieruchomości w użytkowanie, a także po wygaśnięciu dzierżawy czy opuszczeniu nieruchomości przez użytkownika. Jeśli podatek płacimy w ratach, organ podatkowy może domagać się tylko tych rat, których termin płatności przypadał w okresie dzierżawy.

Dzierżawca i użytkownik odpowiadają tylko za sam podatek, bez dodatkowych należności. Art. 114a § 2 op wyraźnie mówi bowiem, że ich odpowiedzialność nie obejmuje należności wymienionych w art. 107 § 2, tj.

- odsetek za zwłokę od zaległości podatkowej,

- kosztów postępowania egzekucyjnego (przymusowego ściągnięcia należności przez komornika skarbowego), a także

- podatków pobranych a niewpłaconych przez płatników i inkasentów oraz niezwróconych w terminie zaliczek naliczonego VAT oraz oprocentowania tych zaliczek.

Warto jednak sprawdzić, czy umowa, jaką zawarł czytelnik, była rzeczywiście umową dzierżawy, czy umową najmu. Dzierżawa charakteryzuje się tym, że wydzierżawiający oddaje dzierżawcy rzecz (nieruchomość a także ruchomość) do używania i pobierania z niej pożytków (np. płodów rolnych), a dzierżawca zobowiązuje się płacić mu czynsz. Obie te umowy są odpłatne.

Rozróżnienie między nimi jest jednak istotne, bo odpowiedzialność, o której mowa, nie dotyczy najemców nieruchomości, czyli osób korzystających z niej na podstawie umowy najmu. Tych osób podatki związane z nieruchomością nie obciążają.

Aby dzierżawca lub użytkownik odpowiadali za niezapłacone przez właściciela dzierżawionej nieruchomości podatki, organ podatkowy musi wydać decyzję administracyjną. Powinna być ona adresowana do dzierżawcy (lub użytkownika). Od takiej decyzji przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego. Argumentem może być to, że mimo nazwy zawarta umowa nie była dzierżawą, lecz najmem (tyle że strony błędnie ją nazwały).

Odpowiedzialność za zaległości wynikające z opodatkowania nieruchomości wchodzi w grę głównie przy dzierżawie gospodarstw rolnych, a więc przede wszystkim w odniesieniu do podatku rolnego i leśnego. Na podstawie art. 114a op fiskus może żądać podatku od nieruchomości, rolnego i leśnego także od użytkownika, w tym osoby użytkującej nieruchomość na podstawie umowy dożywocia.

W praktyce ta możliwość jest wykorzystywana przez gminnego fiskusa wtedy, gdy właściciel (użytkownik wieczysty, samoistny posiadacz) oddaje nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków bezpłatnie (rezygnuje z czynszu), ale użytkownik jest obowiązany do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub posiadaniem gruntu. Umowę taką określa art. 708 kodeksu cywilnego. Jest to tzw. bezczynszowe użytkowanie gruntu. Art. 114a pozwala w takim wypadku na ściągnięcie podatku rolnego bezpośrednio od użytkownika, a dopiero gdyby okazało się to niemożliwe – od właściciela, także poprzez licytowanie gruntu obciążone zaległymi podatkami.