W świetle orzecznictwa ukształtowanego po wyroku TSUE z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C 42/14 (minister finansów przeciwko Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w Warszawie) przyjmuje się, że refaktury za media przy wynajmie lokali, w sytuacji, gdy wysokość opłat ustalana jest np. na podstawie faktycznego zużycia wynikającego z liczników, stanowią dla potrzeb VAT odrębne czynności. VAT ustala się w takim przypadku na zasadach określonych dla tych czynności (por. wyrok NSA z 1 września 2015 r., I FSK 1414/ 13; interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 19 stycz- nia 2016 r., ILPP2/443-303/ 14/15-S/SJ; interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 3 grudnia 2015 r., IPTPP1/443- 739/ 14-11/15/S/MW). Wartość zużytych przez najemcę mediów (np. wody) nie powiększa zatem podstawy opodatkowania usług najmu (zob. art. 29a ust. 1 i 6 ustawy o VAT) i refaktura tych mediów powinna być traktowana w VAT jako odrębna czynność (np. do dostawy wody powinna być zastosowana obniżona 8-proc. stawka podatku – zob. art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2 ustawy o VAT).
Czytaj także: VAT: media przy najmie rozliczamy już odrębnie
W zależności od statusu najemcy
Stosownie do art. 111 ust. 1 ustawy o VAT, podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących. Jeżeli więc dany lokal jest wynajmowany przedsiębiorcy (np. na cele związane z działalnością gospodarczą), to zarówno sama usługa najmu tego lokalu, jak i refaktura mediów (wody) związanych z tym lokalem nie powinna być ewidencjonowana na kasie fiskalnej. Na kasie fiskalnej podatnik powinien bowiem ujmować jedynie sprzedaż na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych.
Co wynika z rozporządzenia
Zasady korzystania ze zwolnienia z obowiązku prowadzenia ewidencji obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących określają przepisy rozporządzenia ministra rozwoju i finansów z 20 grudnia 2017 r. w tej sprawie (dalej: rozporządzenie). Rozporządzenie przewiduje zwolnienie z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących ze względu na
- wysokość obrotu – do określonej tym przepisem wysokości obrotów (zwolnienie podmiotowe) oraz
- rodzaj prowadzonej działalności – zgodnie z załącznikiem do rozporządzenia (zwolnienie przedmiotowe).
Wysokość obrotu i rodzaj działalności
Sprzedaż na rzecz ludności może korzystać z tzw. zwolnienia podmiotowego z obowiązku stosowania kas fiskalnych, jeśli jej wartość nie przekraczała w latach ubiegłych i w bieżącym roku podatkowym limitu 20 000 zł.
Stosownie do § 2 ust. 1 rozporządzenia, zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do 31 grudnia 2018 r., czynności wymienione w załączniku do rozporządzenia, >patrz tabela.
Jeżeli zatem usługi najmu lokali są w całości udokumentowane fakturami, to mogą one korzystać ze zwolnienia z obowiązku stosowania kas fiskalnych na podstawie § 2 ust. 1 rozporządzenia w powiązaniu z poz. 26 załącznika do rozporządzania, nie dłużej niż do 31 grudnia 2018 r.
Z kolei, dostawy wody na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej są zwolnione z obowiązku ewidencjonowania sprzedaży za pomocą kasy fiskalnej na podstawie § 2 ust. 1 rozporządzenia w powiązaniu z poz. 3 załącznika do rozporządzania, nie dłużej niż do 31 grudnia 2018 r.
Zwolnienie to obowiązuje niezależnie od przekroczenia limitu 20 tys. zł.
Zaprezentowane stanowisko podzielają organy podatkowe (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 11 czerwca 2018 r., 0113-KDIPT1-3.4012.305. 2018. 3.JM).
Przykład
Przedsiębiorca (podatnik VAT czynny) jest właścicielem budynku wielolokalowego i prowadzi od kilku lat działalność w zakresie wynajmu lokali. Przedsiębiorca wynajmuje lokale osobom fizycznym na cele mieszkaniowe oraz na cele działalności gospodarczej. Zgodnie z zawartymi umowami, najemcy, obok czynszu, ponoszą opłaty za media (woda) zgodnie ze wskazaniem liczników. Ze względów formalno-technicznych nie jest możliwe bezpośrednie zawarcie umów na dostawę wody między poszczególnymi najemcami a dostawcą wody. Woda nie jest dostarczana najemcom na podstawie odrębnych umów od umowy najmu. Świadczenie usług najmu przedsiębiorca w całości dokumentuje fakturami. Przedsiębiorca otrzymuje zapłatę od osób fizycznych wynajmujących lokale na cele działalności gospodarczej przelewem na rachunek bankowy. Natomiast od osób fizycznych, które wynajmują lokale na cele mieszkaniowe, zapłata następuje gotówką. Sprzedaż na rzecz ludności korzysta ze zwolnienia z obowiązku stosowania kas fiskalnych, niezależnie od tego, czy przekraczała w latach ubiegłych i w bieżącym roku limit 20 000 zł. Na przedsiębiorcy nie ciąży zatem obowiązek ewidencjonowania za pomocą kasy rejestrującej opłat za media (tj. wodę) otrzymywanych od najemców. ?
Autor jest doradcą podatkowym
podstawa prawna: art. 29a ust. 1 i 6 oraz art. 111 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. DzU z 2017 r., poz. 1221 ze zm.)
podstawa prawna: § 2 ust. 1 oraz § 3 rozporządzenia ministra rozwoju i finansów z 20 grudnia 2017 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących (DzU z 2017 r., poz. 2454 ze zm.)
