Kiedy sprzedaż gruntu jest zwolniona z VAT

Opodatkowanie obrotu nieruchomościami należy do jednych z najbardziej skomplikowanych zagadnień w podatku od towarów i usług. Przepisy przewidują bowiem trzy możliwości: zwolnienie z opodatkowania, zastosowanie stawki VAT w wysokości 8 proc. (budownictwo mieszkaniowe) oraz opodatkowanie według stawki podstawowej w wysokości 23 proc. Pomyłka w sposobie opodatkowania VAT może drogo kosztować sprzedającego, bądź nabywcę. Zadania nie ułatwiają podatnikom niejasne przepisy oraz ich zmienna wykładania dokonywana przez organy podatkowe. Bardzo pozytywnie należy w tym kontekście ocenić wyrok WSA w Warszawie z 21 września 2017 r. (III SA/Wa 2559/16), który dotyczył opodatkowania VAT sprzedaży gruntów niezabudowanych. W tym miejscu warto przypomnieć, że na mocy art. 43 ust. 1 ustawy o VAT dostawa gruntów podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT, jeżeli przedmiotem tej transakcji nie są tereny budowlane. Z kolei w myśl art. 2 pkt 33 tej ustawy za tereny budowlane należy uznać grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepisy pozornie wydają się jasne, wskazując na to, że najważniejsze jest przeznaczenie gruntów w planie zagospodarowania przestrzennego. Jednak ustawodawca w żaden sposób nie odniósł się do tego, czy do oceny charakteru gruntu należy brać pod uwagę jedynie przeznaczenie podstawowe, czy również dopuszczalne przeznaczenie. W orzeczeniu WSA w Warszawie uznano, w przeciwieństwie do interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 21 kwietnia 2016 r. (IPPP2/4512-114/16-4/MAO), że o charakterze nieruchomości na potrzeby VAT rozstrzyga przeznaczenie podstawowe, a nie dopuszczalne, jeżeli te przeznaczenia się różnią. Jeżeli z przeznaczenia podstawowego nie wynikałby charakter budowlany danej nieruchomości, natomiast uwzględnienie przeznaczenia dopuszczalnego pozwalałoby zakwalifikować nieruchomość jako teren budowlany, to w takiej sytuacji, dla kwalifikacji tego terenu decydujące jest wskazane w planie przeznaczenie podstawowe. WSA w Warszawie stwierdził, że skoro z przeznaczenia podstawowego wynika, iż są to tereny zieleni niepublicznej, to dopóki nie zostanie zrealizowany cel dopuszczalny, który zmieniłby podstawowe przeznaczenie nieruchomości na tereny budowlane, działki te należy traktować podatkowo jako tereny inne niż budowlane. Tym samym ich sprzedaż powinna zostać zwolniona z opodatkowania VAT.