Zdarza się, że prowadzi do ograniczeń działalności gospodarczej. W takiej sytuacji przedsiębiorcy mają prawo skorzystać z możliwości kierowania do gminy roszczeń odszkodowawczych. Mogą również zaryzykować wniesienie skargi do sądu administracyjnego na plan i żądanie stwierdzenia jego nieważności.
Zgodnie z art. 28 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stwierdzenie nieważności planu jest możliwe w przypadku naruszenia zasad jego sporządzania, istotnego naruszenia trybu jego sporządzania, a także naruszenia właściwości organów. Tego rodzaju działanie się udaje, ale trzeba mieć argumenty. Nie wystarczy stwierdzenie, że plan utrudnia działalność i budowę. Najlepiej wykazać konkretne błędy formalne, które wiążą się z procedurą planistyczną albo z treścią planu.
Jedną z możliwości jest wykazanie sprzeczności pomiędzy częścią tekstową a częścią graficzną planu (rozstrzyg- nięcie wojewody śląskiego z 3 września 2015 r.) Pomimo, że ustawodawca nieprecyzyjnie wskazuje, że część graficzna stanowi załącznik do planu miejscowego, to przypadek gdy występuje sprzeczność między rysunkiem a tekstem jest niedopuszczalna. Tworzą się bowiem w ten sposób dwie sprzeczne normy, z których nie wiadomo, która jest ważniejsza. Kolejny przypadek stanowiący podstawę stwierdzenia nieważności planu to sprzeczność ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Plan miejscowy nie może naruszać ustaleń studium (wyrok WSA we Wrocławiu z 10 lutego 2015 r., II SA/Wr 697/14).
W planie miejscowym musi znaleźć się szereg elementów. Przy określaniu parametrów zabudowy – wskazać trzeba na konieczność określenia linii zabudowy. Może to być zarówno nieprzekraczalna, jak też obowiązująca linia zabudowy (czyli w planie, wyznaczając linię zabudowy, można wyznaczyć miejsce, do którego na działce możliwe jest wznoszenie obiektów budowlanych jak też alternatywnie – miejsce, w którym granica obiektu budowlanego musi – a nie tylko hipotetycznie może – być zlokalizowana). Wybór zależy od organów gmin. Zaniechanie określenia linii zabudowy powoduje możliwość stwierdzenia nieważności planu. Realizacja przedsięwzięć budowlanych określonych w planie nie może być uzależniana od zdarzeń przyszłych. Plan miejscowy nie może też regulować kwestii cywilnoprawnych, np. w zakresie umów między właścicielem nieruchomości a gestorem mediów. Ujmując to szerzej, w planie miejscowym nie przesądza się o tym, kto jakie ma ponosić koszty przy inwestycjach.
Rozważając skierowanie skargi na plan miejscowy, warto zwrócić uwagę, czy nie ma innych błędów: czy określa prawidłowo wysokość renty planistycznej, czy przy jego sporządzaniu przedłożono jego projekt do uzgodnień i opinii, np. regionalnego dyrektora ochrony środowiska. WSA we Wrocławiu wskazał, że istotnym naruszeniem zasad sporządzania planu jest zaniechanie przez gminę wystąpienia do burmistrza sąsiedniej gminy z informacją o przystąpieniu do procedury planistycznej (wyrok WSA we Wrocławiu z 14 maja 2014 r., II SA/Wr 529/13).
Czasem może się więc zdarzyć, że drobne z pozoru niedociągnięcia pomogą zakwestionować plan miejscowy i w ten sposób uda się rozwiązać stojące przed przedsiębiorcami problemy.
Maciej J. Nowak, radca prawny
