Skarżąca wniosła skargę do WSA, którą sąd uznał za niezasadną. Potwierdził, że wniesienie nieruchomości jako aportu do spółki z o.o. stanowi czynność prawną, na podstawie której następuje przeniesienie własności przedmiotu wkładu, a więc czynność, w wyniku której następuje zbycie nieruchomości w rozumieniu u.p.p.u.w.p.w., co uzasadnia żądanie zwrotu bonifikaty. Ponadto zauważył, że z tytułu wniesienia wkładu niepieniężnego do sp. z o.o. skarżąca otrzymała ekwiwalentne świadczenie w postaci udziałów w spółce, co sprzeciwia się jej twierdzeniu o nieodpłatności tej czynności prawnej.
Komentarz eksperta
Anna Główka, radca prawny w warszawskim biurze Rödl & Partner
Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi, że osoby fizyczne i prawne będące 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Przekształcenie takie jest, co do zasady, odpłatne, a opłata ustalana jest przez właściwy organ w drodze decyzji administracyjnej. Od ustalonej opłaty właściwy organ może udzielić bonifikaty (upustu). Jednocześnie ustawa (w art. 4 ust. 15) przewiduje przypadki, kiedy organ żąda zwrotu bonifikaty (w zwaloryzowanej wysokości). Jest to m.in. sytuacja, gdy osoba, na rzecz której nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności, zbyła tę nieruchomość przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia. Wskazać należy, że w przypadku spełnienia przesłanek określonych w tym przepisie, żądanie zwrotu bonifikaty jest obligatoryjne i nie zależy od uznania organu (wyrok WSA w Warszawie z 19 maja 2011 r., I SA/Wa 2512/10).
W komentowanej sprawie punktem wyjścia do oceny zasadności zażądania przez organ zwrotu bonifikaty jest ustalenie znaczenia pojęcia „zbycie nieruchomości", którym posługuje się art. 4 ust. 15 ustawy, a którego ustawa nie definiuje, oraz ocena, czy pojęcie to obejmuje wniesienie nieruchomości aportem do spółki. Wydaje się, że należy je interpretować szeroko, gdyż ustawodawca nie zawęził go tylko do odpłatnego zbycia.
Warto zauważyć, że terminem „zbycie nieruchomości" ustawodawca posługuje się również w innych ustawach, w tym w ustawie o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.). Artykuł 4 pkt 3b u.g.n. definiuje „zbywanie (albo nabywanie) nieruchomości" jako dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Zatem również na gruncie tej ustawy jest to pojęcie szerokie, obejmujące wszelkie prawne formy przeniesienia prawa własności nieruchomości. Sądy administracyjne potwierdzają, że wniesienie do spółki z o.o. aportu w postaci nieruchomości stanowi jej zbycie, o którym mowa w art. 4 pkt 3b u.n.g. (wyrok WSA w Bydgoszczy z 30 maja 2011 r., II SA/Bd 1323/10; wyrok NSA z 7 października 2008 r., I OSK 856/08). Podobnie należy interpretować art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który również posługuje się pojęciem zbycia nieruchomości, bez jego definiowania (wyrok NSA z 8 stycznia 2013 r., II OSK 1630/11). Biorąc zatem pod uwagę regulacje zawarte we wszystkich wymienionych ustawach, racjonalne jest stosowanie jednolitej interpretacji, sprzyjającej pewności obrotu prawnego.
Wskazać należy również na skutki wniesienia nieruchomości jako aportu do spółki z o.o. Wniesiona aportem nieruchomość powiększa majątek spółki i przestaje mieć charakter własności indywidualnej dotychczasowego właściciela, będącego (stającego się) wspólnikiem spółki. Osoba (podmiot) wnosząca wkład do spółki uzyskuje w zamian korzyść majątkową w postaci udziałów w tej spółce, o określonej wartości nominalnej. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem aportu wyraża się – od daty wniesienia jej do spółki – wartością udziałów w tej spółce. Pogląd ten znajduje potwierdzenie w orzecznictwie (ww. wyrok NSA z 7 października 2008 r., I OSK 856/08). Argumenty te przemawiają za słusznością rozstrzygnięcia WSA w komentowanej sprawie.
