Stosowanie wzorców umów lub regulaminów w kontaktach z konsumentami obarczone jest ryzykiem. Wiąże się ono z nieświadomym zastosowaniem klauzuli, która na mocy wyroku Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów została wyłączona z obrotu gospodarczego. Firma, która używa takiego zapisu, łamie prawo. I nie ma znaczenia, czy robi to celowo, świadomie, czy jest to wyłącznie wynikiem pomyłki. Przepisy w tej mierze są bowiem bezwzględne.

Zgodnie z art. 24 ustawy ?o ochronie konkurencji i konsumentów (DzU z 2007 r. nr 50, poz. 331 ze zm.) zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Jak wyjaśnia ustawa, przez taką praktykę rozumie się bezprawne działania przedsiębiorcy, które takie interesy naruszają. W szczególności może to polegać na stosowaniu w umowach zawieranych z konsumentami klauzul, które zostały uznane za niedozwolone na podstawie wyroku wspomnianego sądu.

A jak dodają przepisy kodeksu postępowania cywilnego (art. 47943) prawomocny wyrok tego sądu ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do rejestru.  Tym samym działanie przedsiębiorcy polegające na użyciu takiego postanowienia we własnym wzorcu umowy jest automatycznie bezprawnym działaniem. Przy tym, jak wielokrotnie podkreślały sądy, nie chodzi tu o zastosowanie klauzuli identycznej. Nie liczą się pojedyncze słowa lub szyk zdania. Chodzi o sens i interpretację zapisu. Stąd także podobny zapis, o ile uderza on tak samo w interesy konsumentów, może być uznany za zastosowanie zakazanej klauzuli.

Przykład z życia

Na czym może polegać takie naruszenie? W jednej ?z ostatnich decyzji (nr RGD 3/2014) Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów postawił zarzut użycia niedozwolonych zapisów firmie deweloperskiej. W swojej umowie stosowała on m.in. następujący zapis: „Termin i miejsce zawarcia umowy w formie aktu notarialnego wyznacza deweloper i zawiadamia o tym kupujących z co najmniej 14-dniowym wyprzedzeniem. Kupujący zobowiązują się do podpisania w formie aktu notarialnego umowy (...) w wyznaczonym przez dewelopera miejscu i terminie". UOKiK uznał tę klauzulę za tożsamą z postanowieniem już wpisanym do rejestru, a umieszczonym tam pod nr 3529: „Strony zgodnie postanawiają, iż spółka odpowiedzialna jest za organizację procesu sprzedaży i tym samym przysługuje jej prawo wskazania szczegółowego terminu oraz miejsca (kancelarii notarialnej) zawarcia umowy sprzedaży, o czym spółka zobowiązana jest powiadomić nabywcę z 14-dniowym wyprzedzeniem (wyrok SOKiK z 14 grudnia 2010 r., XVII AmC 251/09). W opinii sądu, który zarządził umieszczenie tego zapisu w rejestrze, postanowienie to jest niedozwolone w świetle art. 3851 kodeksu cywilnego >patrz ramka, ponieważ kształtuje ono prawa i obowiązki konsumentów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając ich interesy. Wskazana klauzula bezspornie narzuca konsumentom miejsce zawarcia umowy sprzedaży przez wskazanie konkretnej kancelarii notarialnej, nie pozostawiając im możliwości swobodnego wyboru czy chociażby możliwości uzgodnienia miejsca zawarcia umowy sprzedaży, co narusza interes konsumenta, w tym jego interes ekonomiczny, zwłaszcza gdy konsument nie zamieszkuje czy nie przebywa w miejscowości, w której ma dojść do podpisania umowy. Chociaż, jak widać, oba zacytowane zapisy nie są identyczne, to ich treść wywołuje takie same skutki prawne. Narzuca bowiem klientom dewelopera miejsce zawarcia umowy.

Klient sponsorem

Tej samej firmie UOKiK zarzucił także, że nieprawidłowo posługuje się zapisem o treści: „Koszty zawarcia umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu i przenoszącej własność, w tym koszty związane z kosztami sądowymi w postępowaniu wieczystoksięgowym, ponoszą kupujący". I w tym przypadku uznał ją za tożsamą z klauzulą już wpisaną do rejestru. A dokładnie mówiąc, chodzi o zapis pod nr 3365 o następującej treści: „Wszystkie koszty związane z zawarciem niniejszej umowy, wpisem ewentualnych roszczeń oraz przeniesieniem własności przedmiotu umowy (zawarcie aktu notarialnego) poniesie kupujący – opłata notarialna, opłata skarbowa i sądowa, podatki itp." (wyrok SOKiK z dnia 20 października 2011 r., XVII AmC 1333/10). Jak sąd uzasadnił swoje stanowisko? Mianowicie wskazał, że „dobry zwyczaj wymaga, aby każda ze stron ponosiła wyłącznie koszty umowy zwyczajowo przyjęte lub wynikające z treści obowiązujących przepisów i nie można kosztów jednej strony przerzucać na stronę drugą albowiem godzi to w jej interesy". Chodzi zatem o pewne rozsądne rozłożenie kosztów. Nie powinno być bowiem wątpliwości, że umowa deweloperska może przewidywać dowolny model podziału między stronami kosztów zawarcia umowy rozporządzającej, tym niemniej podział taki powinien być dokonany z poszanowaniem dobrych obyczajów, tak aby nie doszło do naruszenia równowagi pozycji stron i nierównomiernego wyważenia ich interesów, co ma miejsce np. w sytuacji, gdy tylko konsument zobligowany jest ponieść wydatki związane z zawarciem umowy, a deweloper jest od ponoszenia tego rodzaju obciążeń zwolniony.

Zapisy po zmianach

W opisywanym przypadku UOKiK nie nałożył na przedsiębiorcę kary finansowej. Odstąpił od niej w zamian za zobowiązanie się firmy do zmiany zakwestionowanych klauzul. Warto więc przyjrzeć się ich nowemu brzmieniu. Pierwsza z nich została rozbudowana, tak aby dać konsumentowi możliwość wyznaczenia kancelarii. Ponieważ dla dewelopera istotny może być termin zawarcia takiej umowy, w przypadku bezczynności klienta jest on w dalszym ciągu chroniony. I stąd następujący zapis tego fragmentu umowy: „Deweloper zawiadamia kupujących o wyznaczonym terminie oraz proponowanym miejscu zawarcia umowy w formie aktu notarialnego z co najmniej 14-dniowym wyprzedzeniem. Kupujący w terminie siedmiu dni liczonych od dnia otrzymania zawiadomienia o wyznaczonym terminie oraz proponowanym miejscu zawarcia umowy w formie aktu notarialnego są uprawnieni do wyznaczenia innego miejsca zawarcia umowy w formie aktu notarialnego w kancelarii notarialnej znajdującej się na terenie powiatu, na którym zlokalizowana jest dana nieruchomość lub powiatów sąsiadujących. W przypadku, gdy kupujący nie zaproponują nowego miejsca zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, kupujący zobowiązują się do podpisania w formie aktu notarialnego umowy (...) w wyznaczonym przez dewelopera miejscu i terminie. Z kolei druga klauzula wyłączyła po stronie konsumenta obowiązek sfinansowania kosztów, które biorąc pod uwagę pojęcie dobrego obyczaju, powinny być poniesione przez przedsiębiorcę. Ten fragment umowy zmodyfikowano w następujący sposób: „Koszty zawarcia umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu i przenoszącej własność, w tym koszty związane z kosztami sądowymi w postępowaniu wieczystoksięgowym, z wyłączeniem kosztów wydania wypisu aktu notarialnego dla dewelopera, ponoszą kupujący".